Zyski murowane?

Inwestowanie w nieruchomości znów zrobiło się atrakcyjne: oprocentowanie lokat jest zauważalne dopiero po przecinku, giełda jest bardzo zależna od nastrojów politycznych, a większość nowoczesnych instrumentów finansowych jest tak skomplikowana, że do ich zrozumienia potrzeba co najmniej doktoratu. Nieruchomości są namacalne, stabilne i dość proste. Ale czy pewne?

Nieruchomości to bardzo różne możliwości: mieszkania, lokale usługowe, powierzchnie magazynowe, działki rekreacyjne i inwestycyjne, grunty rolne. Wszystkie te rodzaje nieruchomości mają jedną wspólną cechę: są wyjątkowe. Nie będzie innej nieruchomości położonej w tym samym miejscu, każda będzie miała swoje możliwości wykorzystania określone przez sąsiedztwo: blisko drogi, ze wspaniałym widokiem, tuż przy przystanku.

Podwójne zabezpieczenie, z jakiego możemy skorzystać inwestując w nieruchomości, to zachowanie wartości lub nawet jej wzrost, i dodatkowo renta z dzierżawy lub najmu. Rynek nieruchomości podlega cyklicznym zmianom, jednak przewidywalny jest wzrost liczby mieszkań czy przyrost powierzchni komercyjnych i związane z tym zmiany cen. Trzeba umiejętnie inwestować i budować swój portfel. Nieruchomości mieszkalne dają rentowność z reguły do 10 proc. rocznie, lokale użytkowe nieco większą – ale też zawsze bardzo istotne są cechy indywidualne każdej nieruchomości. Liczy się też codzienna praca i dbałość o posiadane dobra: poszukiwanie najemców i dzierżawców, monitorowanie stanu technicznego samej nieruchomości i jej otoczenia. Przy większym wkładzie pracy i wykorzystaniu niewielkiego budynku jako akademika lub hotelu można znacznie zwiększyć rentowność, ale jest to już raczej wykorzystywanie nieruchomości w działalności przedsiębiorstwa, a nie samo inwestowanie.

Próg wejścia, czyli kwota niezbędna do zakupu niewielkiej nieruchomości, to już około 10-20 tysięcy złotych. Na kawalerkę lub nieco większe mieszkanie trzeba przygotować większą kwotę, ale raczej nie ma ryzyka długotrwałych pustostanów i braku chętnych najemców. Do tego jest na tym rynku mało formalności: niezbędny jest notarialny akt kupna-sprzedaży dla każdej nieruchomości, dalej są już elastyczne umowy najmu lub dzierżawy. Jeśli w naszych zasobach są mieszkania – nie ma potrzeby zakładania firmy. Również przy lokalach użytkowych, jeśli roczne dochody nie przekraczają 150 tys. zł, wciąż stosuje się zasady najmu prywatnego. Stosunkowo niskie i bardzo proste podatki od przychodów z najmu prywatnego pozwalają na poświęcenie czasu innym interesującym aspektom zarządzania. Jeśli natomiast nieruchomości są majątkiem firmy, stanowią doskonałe zabezpieczenie zaciąganych na działalność kredytów.

Ryzyko istnieje jednak nawet w nieruchomościach, a wiąże się z podstawowymi błędami: inwestowaniem na kredyt, nieefektywnym zarządzaniem, brakiem obserwacji trendów i otoczenia. Wspomaganie się kredytem powinno być dobrze zbilansowane z dochodami, aby nawet duże wzrosty stóp procentowych nie przełożyły się na straty. W przypadku pojedynczego mieszkania na wynajem, tak jak i większej nieruchomości komercyjnej, niezbędne jest dobre zarządzanie, nakierowane nie tylko na brak pustostanów i ciągłość wpływów z najmu, ale też na poszukiwanie lepszych sposobów wykorzystania nieruchomości i optymalnego dostosowania się do wymagań klientów. Dobrze zarządzanie jest też niezbędne, jeśli chcemy uniknąć długotrwałych problemów z płatnościami czynszu w lokalach mieszkalnych: wybór formy prawnej najmu może być istotny dla uniknięcia znacznych strat, bo nie ma zapewnionej równowagi stron umów najmu.

Mimo wrażenia stabilności i pewności w nieruchomościach wiele się dzieje: zmieniają się technologie i oczekiwania najemców, w związku z dużymi inwestycjami infrastrukturalnymi zmienia się otoczenie, ale też mogą pojawiać się wymogi i ograniczenia prawne i formalne dla konkretnych nieruchomości. Wiedza i dbałość o „konkretny majątek” są potrzebne do osiągnięcia sukcesu finansowego.

Hanna Milewska-Wilk

mieszkanicznik.org.pl