Złe decyzje zakupowe trudno potem naprawić

Michał Krajkowski, główny analityk w firmie NOTUS DORADCY FINANSOWI odpowiada na pytania o obecną sytuację na rynku kredytów hipotecznych

Od wielu miesięcy koszty kredytu pozostawały tanie ze względu na utrzymujące się rekordowo niskie stopy procentowe. Kiedy Pana zdaniem możemy spodziewać się ich podniesienia?

W ciągu najbliższego roku nie powinniśmy oczekiwać wzrostu stóp procentowych. Utrzymująca się deflacja nie będzie skłaniać członków Rady Polityki Pieniężnej do ich podwyższania. Również marże kredytowe i oprocentowanie kredytów nie powinny wzrosnąć. Po fali podwyżek na przełomie 2015 i 2016 roku, co było spowodowane głównie podatkiem bankowym, obecnie obserwujemy stabilizację w tym zakresie.

Czy obowiązujący od początku tego roku wymóg posiadania co najmniej 15 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego ostudził chęci Polaków do zaciągania takich zobowiązań?

Przede wszystkim musimy pamiętać, że w kilka bankach, w tym w tych największych, dalej możliwe jest uzyskanie kredytu z 10 proc. wkładem własnym. Rekomendacja S pozwala na to, pod warunkiem ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego. Podwyższenie wymogów w pozostałych bankach do 15 proc. wkładu nie spowodowało znaczącego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe.

Jak obecnie wygląda spłacalność kredytów hipotecznych?

Kredyty mieszkaniowe są najlepiej obsługiwanymi zobowiązaniami kredytowymi. Opóźnienia w spłacie dotyczą około 2 procent kredytów i jest to poziom naturalny, wynikający z procesu starzenia się portfela kredytowego. Trzeba pamiętać jednak o kilku zagrożeniach, które mogą zmaterializować się w najbliższym czasie. Jednym z nich jest zakończenie wypłacania dopłat do raty w ramach kredytów zaciągniętych w programie „Rodzina na Swoim”. Kredyty te są na rynku już bardzo długo, a wzrost ich popularności zaczął się w 2009 roku, zatem 8-letni okres, w którym są wypłacane dopłaty niedługo będzie się kończył. Kredytobiorcy muszą więc liczyć się ze skokowym wzrostem raty nawet o kilkanaście procent. Wszyscy zadłużeni w złotym muszą także pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie będą utrzymywać się przez cały okres spłaty zobowiązania i należy liczyć się ze wzrostem raty. Wzrost stawki WIBOR z poziomu 1,70 proc. do 5 proc. przełoży się na podwyższenie raty nawet o 30 proc.

Środki na rządowy  program dopłat do kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla Młodych” są już na wyczerpaniu. Jak ocenia Pan jego funkcjonowanie i pożyteczność dla rynku mieszkaniowego?

Funkcjonowanie programu „Mieszkanie dla Młodych” można podzielić na dwie fazy – przed i po nowelizacji ustawy z dnia 1 września 2015 roku. Przed tą datą dopłaty przysługiwały tylko osobom kupującym nieruchomość na rynku pierwotnym, co z naturalnych powodów eliminowało z programu mniejsze miejscowości. Rynek deweloperski koncentruje się w dużych ośrodkach i tylko mieszkańcy tych miast mogli otrzymać dopłatę. Nowelizacja przepisów umożliwiła ubieganie się o kredyt także przy zakupie na rynku wtórnym oraz zwiększone zostały poziomy dopłat. Te zmiany wraz z preferencjami dla osób wychowujących minimum 3 dzieci spowodowały znaczny wzrost zainteresowania dopłatami.

Oceniając program „Mieszkanie dla Młodych” należy także pamiętać o dużym jego zróżnicowaniu regionalnym. Z uwagi na limity cen, ustalane często na poziomie nieadekwatnym do cen rynkowych, w wielu miastach zakupienie nieruchomości kwalifikującej się do programu było wręcz niemożliwe. Natomiast w ośrodkach gdzie program funkcjonował, limity cen często wpływały także na poziom cen rynkowych. Wielu deweloperów obniżało ceny mieszkań, tak aby kwalifikowały się one do programu dopłat.

Program „MdM” zniwelował także nieco skutki wymogów Rekomendacji S w zakresie wymaganego wkładu własnego. Dopłata była zaliczana przez banki jako wkład własny, więc często możliwe było uzyskanie kredytu bez konieczności wnoszenia środków własnych.

Rządowy program „Mieszkanie+” ma być przeznaczony dla osób, które nie mają zdolności kredytowej i nie mogłyby kupić mieszkania na wolnorynkowych zasadach. Czy Pana zdaniem zamysł ustawodawcy jest trafiony i wprowadzenie tego programu nie będzie miało wpływu na popyt na kredyty hipoteczne?

Jak na razie znamy zbyt mało szczegółów tego programu, aby ocenić jego szanse powodzenia. Na pewno trzeba zgodzić się z diagnozą, że mieszkań w Polsce jest zbyt mało i konieczna jest stymulacja rynku najmu. Nie znamy również skali tego przedsięwzięcia, a proces realizacji tych inwestycji rozpocznie się najwcześniej za kilka lat. Zatem w najbliższych latach nie należy oczekiwać radykalnych zmian na rynku nieruchomości.

A co doradzałby Pan osobom spłacającym kredyty frankowe? Czekać na prezydencką ustawę, cierpliwie spłacać czy może jednak przewalutowywać?

Przewalutowanie kredytu po bieżącym kursie jest jednym z gorszych rozwiązań. Zmiana ta „zablokuje” wysokie saldo zadłużenia naszego kredytu i nie będziemy mogli już skorzystać ze skutków ewentualnego osłabienia franka szwajcarskiego. Wiele bowiem wskazuje na to, że w najbliższych latach frank szwajcarski stanieje, gdyż jest on przewartościowany względem większości walut, a jednocześnie nasza rodzima waluta jest niedowartościowana. Zmieniając teraz walutę kredytu, musimy się ponadto liczyć ze wzrostem raty. Kredyty w złotych, mimo że dzisiaj nisko oprocentowane, są w dalszym ciągu droższe niż kredyty we franku. Zatem przewalutowanie spowoduje podwyższenie rat.

Prezydencki projekt ustawy przewiduje w tej chwili tylko zwrot niesłusznie, w myśl projektu, pobranych spreadów. Ewentualne przewalutowanie zostało odłożone o co najmniej rok. Jednak prawdopodobnie, również w ciągu roku, nie zostanie wypracowane żadne systemowe rozwiązanie. Kredytobiorcom frankowym pozostaje więc cierpliwe spłacanie swoich kredytów i czekanie na umocnienie się złotego i niższy kurs franka szwajcarskiego.

Polski sektor bankowy ominęły długofalowe skutki globalnego spowolnienia gospodarczego ostatnich lat. Czy Pana zdaniem prezydencka ustawa rzeczywiście mogłaby zachwiać płynnością banków i stabilnością całego systemu?

Zwrot spreadów to szacunkowy koszt od 4 do 10 miliardów złotych. Są to jednak wartości dużo niższe niż koszt ewentualnego przewalutowania. Przymusowa zmiana waluty z pewnością zachwiałaby kondycją kilku banków najbardziej zaangażowanych w kredyty frankowe. Pamiętajmy także, że sektor bankowy jest tak skonstruowany, że kłopoty jednej instytucji mogą powodować kłopoty pozostałych banków. Zatem jestem przekonany, że przewalutowanie kredytów po kursie z dnia uruchomienia, czy tzw. „kursie sprawiedliwym” oznaczałoby duże turbulencje w polskim sektorze bankowym.

Co doradziłby Pan osobom, planującym zaciągnąć kredyt hipoteczny w najbliższych miesiącach?

Pamiętajmy przed wszystkim, że kredyt jest tylko narzędziem do realizacji celu, jakim jest zakup nieruchomości. Nie śpieszmy się zatem przy podejmowaniu decyzji i kupujmy taką nieruchomość, która spełni nasze oczekiwania. Nie działajmy pod presją np. kończącego się programu „MdM”, bo złe decyzje zakupowe trudno potem naprawić. Łatwiej jest w przyszłości zmienić kredyt niż nieruchomość.

Wybierając już sam kredyt policzmy dokładnie na ile nas stać. Jaką ratę będziemy w stanie płacić, także biorąc pod uwagę nieprzewidziane okoliczności, np. zmiana pracy, obniżenie wynagrodzenia czy choroba. Pamiętajmy także, że rata kredytu może wzrosnąć. Czy wtedy będziemy w stanie spłacać nasz kredyt? Jaki bufor bezpieczeństwa sobie zostawiliśmy? Porównując oferty nie patrzmy też tylko na oprocentowanie, gdyż o koszcie kredytu decydują także inne opłaty takie jak prowizje czy ubezpieczenia.

rozmawiał Michał Poręcki, mieszkaniowi.pl