Zielone budynki – to się po prostu opłaca

O tym, czym różni się zarządzanie ekologicznym biurowcem od tradycyjnych projektów rozmawiamy z Moniką Rajską-Wolińską, Partnerem w  Colliers International Poland, odpowiedzialną za Dział Zarządzania Nieruchomościami

No wlaśnie – czym różni się zarządzanie ekologicznym budynkiem od zarządzania tradycyjnym biurowcem?

Zarządzanie budynkiem ekologicznym różni się od zarządzania biurowcem tradycyjnym przede wszystkim tym, że łatwiej jest wykazać oszczędności oraz określić wydatki na koszty eksploatacyjne – głównie za media. Na budynku ekologicznym zamontowane są zarówno liczniki energii elektrycznej, jak i wodomierze zużycia wody, dzięki którym można precyzyjnie okreslić zużycie mediów przez poszczególnych najemców. Dodatkowo budynek ekologiczny może mieć możliwość zarządzania energią elektryczną w zależności od pory dnia, dnia tygodnia, i pory roku. Dla mnie osobiście ważnym aspektem zarządzania ekologicznym budynkiem jest poczucie działania z poszanowaniem środowiska naturalnego, stosowanie rozwiązań sprzyjających środowisku, a więc każdemu z nas.

Jakim typem biurowca zarządza się łatwiej i dlaczego?

Budynkiem ekologicznym zarządza się łatwiej ze względu na wspomnianą możliwość precyzyjnego określenia zużycia mediów. Niższe opłaty eksploatacyjne zwiększają atrakcyjność budynku w ocenie najemców – nowi są skłonni wynająć w takiej nieruchomości powierzchnię, a obecni chętniej przedłużają umowy najmu. Budynek taki ma więc większe szanse na pełne wynajęcie, a co się z tym wiąże –  generuje większe przychody. Ponadto budynki ekologiczne są tzw. inteligentnymi budynkami, z nowoczesnym wyposażeniem, zazwyczaj zautomatyzowanym, sterowanym za pomocą systemu BMS (Centralny System Zarządzania), co ułatwia zarządzanie nieruchomością od strony technicznej.

Jakie ciekawe rozwiązania technologiczne są stosowane w zielonych budynkach?

W oknach montowane są tzw. kontaktrony, powodujące podczas ich otwarcia wstrzymanie pracy systemu klimatyzacji i wentylacji. Na wylewkach kranów instaluje się perlatory, zwane inaczej napowietrzaczami wody oraz sensory do czasowego dozowania strumienia wody. Inne rozwiązania to wykorzystanie tzw. deszczówki do spłukiwania pisuarów i toalet, energooszczędne źródła światła, np. żarówki LED, sensory natężenia źródła światła.

Z jakimi niestandardowymi wymogami najemców się Pani spotkała?

Korzystanie wyłącznie z odnawialnych źródeł energii elektrycznej, bez emisji tlenku węgla do atmosfery. Faktycznie na rynku istnieją już takie oferty, są jednak dużo droższe niż te ogólnie dostępne.

Czy – ogólnie rzecz ujmując – najemcy budynków ekologicznych mają inne oczekiwanie związane z codzienną eksploatacją niż najemcy budynków tradycyjnych?

Z uwagi na świadomy wybór budynku ekologicznego, najemcy przede wszystkim oczekują niższych kosztów eksploatacyjnych właśnie dzięki zastosowaniu odpowiednich rozwiązań technologicznych charakteryzujących ekologiczną nieruchomość. Powyższe oczekiwania dotyczą szczególnie rozliczenia zużycia mediów. Posiadanie ekologicznych rozwiązań w nieruchomości zezwala najemcom budynków ekologicznych na poczucie większego komfortu związanego z ich zdrowiem.

Również najemca budynku tradycyjnego będzie miał wysokie wymagania dotyczące rozliczenia mediów, wywozu nieczystości segregowanych, używania atestowanych środków czystości, polepszenia jakości i ilości terenów zielonych, ograniczenia palenia papierosów na terenie budynku oraz przed nim.

Czy „zielony” budynek jest droższy w eksploatacji? A może jest wręcz przeciwnie? Jakie oszczędności w użytkowaniu może przynieść zastosowanie energooszczędnych technologii w budowie dużego, nowoczesnego budynku biurowego klasy A?

W całkowitym rozrachunku tańszy jest budynek zielony. Należy pamiętać jednak o tym, że wiele rozwiązań powinno być wprowadzonych już na etapie projektowania i wykonawstwa. Wprowadzanie zmian w oddanych do użytku budynkach jest bardzo kosztowne, a czasami wręcz niewykonalne. Typowym przykładem dobrego projektowania nieruchomości jest wykorzystanie oświetlenia dziennego na powierzchniach biurowych, a usytuowanie pomieszczeń techniczno-socjalnych w miejscach, gdzie możliwe jest zastosowanie oświetlenia sztucznego.

Jakie wymogi – formalne i nieformalne – musi spełnić zarządca, aby przejąć w zarządzenie ekologiczny biurowiec?

Nie ma sprecyzowanych wymogów formalnych w stosunku do zarządcy na budynkach ekologicznych, ale jak zawsze liczy się doświadczenie i wiedza. Obecnie oczewkiania rynku sa takie, aby zarządca nieruchomości miał świadomość i stale powiększał więdzę w zakresie nowych rozwiązań ekologicznych, a także aby miał pomysły, jak je wdrażać nawet w starszych budynkach. W naszej firmie poprzez Platformę Colliers University prowadzimy szkolenia w zakresie  „LEED® Green Associate Exam Prep Course” dzięki czemu nasi zarządcy nieruchomości zdobywają wiedzę w zakresie kosztów oraz korzyście wynikających z posiadania zielonego budynku, efektywnego zarządzania zużyciem mediów, używania odpowiednich środków i materiałów, oraz promowania wewnątrz budynku jakości ochrony środowiska. Oznacza to, że często przewagę mają międzynarodowe firmy, gdyż na świecie budynki ekologiczne to standard, a nie nowoczesne rozwiązanie.