Zdolność kredytowa – jak ją wyliczyć?

Chcesz kupić nowe mieszkanie? Nim zaczniesz przebierać w dostępnych ofertach, sprawdź najpierw swoją zdolność kredytową. Może się okazać, że stać Cię nie tylko na ciasną kawalerkę, a na całkiem wygodne dwu- lub trzypokojowe lokum

Jak precyzyjnie ocenić swoją zdolność kredytową? Najlepiej zgłosić się do specjalisty – dobrego doradcy finansowego. Bo choć w Internecie bez trudu znaleźć można setki kalkulatorów kredytowych, ilość zmiennych jest w tym wypadku zbyt duża, by bezduszny automat mógł podać prawidłowy, wiarygodny wynik.

A gdy już trafimy do odpowiedniego fachowca, pamiętajmy, by rozmawiać z nim szczerze, otwarcie, nie ukrywając żadnych faktów. O co na pewno zapyta specjalista kredytowy? – Oczywiście, o wysokość osiąganych dochodów. To podstawowa informacja, niezbędna dla prawidłowego wyliczenia zdolności kredytowej – wyjaśnia Magdalena Machnik, doświadczony doradca finansowy z firmy Alex T. Great. – Warto zaznaczyć, że idzie tu o dochody netto, dla banku liczy się bowiem tylko to, co ostatecznie pozostaje na koncie osoby ubiegającej się o kredyt po ujęciu wszystkich kosztów.

Ważny jest też sposób, w jaki wynagrodzenie trafia do rąk przyszłego kredytobiorcy: liczą się tylko te środki, które wpływają bezpośrednio na jego konto i zostały opodatkowane (ewentualnie – zostały wypłacone w kasie, ale kredytobiorca jest w stanie dostarczyć zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczenia składek). Mówiąc wprost, pieniądze wypłacane „pod stołem” nie mają dla banku żadnej wartości i nie będzie on ich uwzględniał podczas swojej analizy kredytowej.

Równie ważne jest też źródło pochodzenia dochodów przyszłego pożyczkobiorcy. Gdy mowa o etacie, z całą pewnością pojawią się pytania o formę i czas obecnego zatrudnienia. –  Znaczenie może mieć też dotychczasowy przebieg pracy zawodowej. Dotyczy to zwłaszcza tych osób, które podjęły właśnie nową pracę lub pracują w oparciu o umowę na czas określony. Informacje na temat poprzednich miejsc zatrudnienia mogą wówczas znacząco podnieść wiarygodność takiego kredytobiorcy – dodaje Magdalena Machnik. – Liczą się też wszelkiego rodzaju nagrody, prowizje i premie, trzeba przy tym pamiętać, że nie wszystkie banki traktują je na jednakowym poziomie. Oczywiście, w takiej sytuacji jako doradca finansowy będę proponować klientowi takie oferty, przy których dodatkowe dochody będą miały jak największe znaczenie dla jego ostatecznej zdolności kredytowej.

W przypadku własnej działalności gospodarczej, należy spodziewać się przede wszystkim pytań o czas jej prowadzenia. Zwyczajowo, by zabiegać o kredyt mieszkaniowy, trzeba ją prowadzić co najmniej przez rok, ale i tu znaleźć można pewne ustępstwa – wybrane banki zaakceptują krótszy „staż”, jeśli działalność gospodarcza jest kontynuacją pracy etatowej na nowych warunkach.

Kolejną ważną informacją – z punktu widzenia banku – są koszty życia i utrzymania kandydata na kredytobiorcę. Tu każdy bank ma swoje własne procedury, metody i narzędzia, które służą mu do takich wyliczeń. Co do zasady, poza standardowymi kosztami życia, z rubryki „dochód” bank będzie ujmował wszelkie zobowiązania osoby zabiegającej o kredyt: alimenty, raty zaciągniętych kredytów czy limity na rachunkach i kartach kredytowych. Warto zaznaczyć, że w przypadku kart i limitów na rachunkach liczy się już sam fakt ich posiadania, nawet jeśli nie są przez klienta wykorzystywane. Powód? W opinii banku, to źródło, z którego klient może w dowolnym momencie zacząć korzystać, co oznacza, że zmieni się wówczas jego zdolność kredytowa. – Wszystkie te zobowiązania obniżają zdolność kredytową, dlatego bardzo ważne jest, by takie obciążenia nie przekraczały 50 procent miesięcznych dochodów przy dochodach poniżej średniej krajowej oraz 65 procent w przypadku dochodów powyżej średniej krajowej – tłumaczy Magdalena Machnik z Alex T. Great Doradcy Finansowi. – Oznacza to w praktyce, że bank, który zechce udzielić nam kredytu lub pożyczki, może nas obciążyć tylko taką ratą, której wysokość nie spowoduje przekroczenia powyższych wskaźników.

Rzecz jasna, podczas spotkania z doradcą kredytowym nie zabraknie też pytań o ilość osób w gospodarstwie domowym czy ilość osób pozostających na utrzymaniu przyszłego pożyczkobiorcy. Każda taka informacja ma duży wpływ na ocenę zdolności kredytowej. Podobnie – wiek, który warunkować będzie przede wszystkim maksymalny okres kredytowania.

I choć cała ta lista wyglądać może groźnie, nie trzeba się zrażać. – Pamiętajmy, że doświadczony doradca kredytowy ma w swojej ofercie kilkadziesiąt kredytów mieszkaniowych, w różnych bankach, co oznacza, że z pewnością znajdzie wśród nich kredyt dopasowany do sytuacji finansowej klienta – zaznacza Magdalena Machnik.

A jeśli okaże się, że ocena zdolności kredytowej wypada nie po naszej myśli? Na to także jest recepta. Po pierwsze, doradca kredytowy jest w stanie precyzyjnie wyliczyć, jaki dochód musimy osiągać, by otrzymać kredyt na wybrane mieszkanie. Może warto wówczas pomyśleć o dodatkowym zajęciu czy nadgodzinach? Po wtóre, zawsze można poszukać tańszej nieruchomości, jeśli okaże się, że nasz pierwszy wybór jest zbyt drogi, by bank zechciał go skredytować. Kolejne dobre rozwiązanie, które z pewnością podniesie naszą wiarygodność w oczach banku, to spłata bieżących zobowiązań. – Rozsądnie będzie w takim wypadku zamknąć np. karty kredytowe – doradza specjalistka z Alexa. – Czasem rozwiązaniem może być też dodatkowy kredytobiorca, pamiętajmy jednak, że dla banku liczyć się będzie wówczas wiek najstarszego kredytobiorcy, a zatem osoby w podeszłym wieku będą raczej obniżać niż podnosić zdolność kredytową.

Na koniec jeszcze jedna ważna informacja – ocena zdolności kredytowej wyliczona przez doradcę finansowego nie jest równoznaczna z decyzją banku o udzieleniu kredytu, jednak wiedza i doświadczenie dobrego doradcy z całą pewnością zbliży nas do upragnionego nowego „M”. Korzystajmy zatem z pomocy doradców, zwłaszcza, że ich pomoc jest całkowicie bezpłatna!

Tomasz Kulpa

Alex T. Great Doradcy Finansowi