Zdolność kredytowa, czyli czy stać mnie na kredyt hipoteczny?

O przyznaniu przez bank kredytu niezmiennie decyduje tzw. zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Przed wydaniem pozytywnej decyzji bank dokładnie analizuje sytuację finansową potencjalnego kredytobiorcy

Wysokość kredytu z jednej strony uzależniona jest od wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenia, z drugiej – właśnie od oceny banku dotyczącej możliwości terminowej spłaty danego zobowiązania przez konkretnego klienta.

Banki wnikliwie sprawdzają klientów

W dużym uproszczeniu badanie zdolności kredytowej polega na sprawdzeniu przez bank stabilności, wysokości i źródeł dochodów uzyskiwanych przez klienta oraz porównaniu ich ze stałymi miesięcznymi wydatkami i obciążeniami. Pod uwagę brana jest również terminowość spłacania przez niego wcześniejszych zobowiązań. Robi się to między innymi przez zbadanie historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).

Biuro Informacji Kredytowej gromadzi dane o zobowiązaniach zaciągniętych w bankach, SKOK-ach, a coraz częściej także w firmach pożyczkowych. Raport BIK mówi o tym, czy w przypadku danego klienta takie zobowiązania w ogóle istnieją lub występowały w przeszłości, a jeżeli tak, to czy były spłacane terminowo. Bank dowie się również, ile kredytów i w jakiej kwocie klient spłaca obecnie, ile pozostało mu do spłaty i czy nie poręczył spłaty zobowiązań innych osób. W informacjach BIK-u znajdzie się też historia zapytań o daną osobę. Można bez przesady powiedzieć, że raport BIK stanowi obecnie jedno z najważniejszych źródeł informacji o potencjalnym kredytobiorcy.

Informacje zawarte w raportach BIK mogą stawiać klienta w negatywnym świetle, jeżeli posiada jakieś nieterminowo spłacane zobowiązania. Ponad 60-dniowe opóźnienie w spłacie poprzednich zobowiązań niemal zawsze dyskwalifikuje danego klienta jako potencjalnego kredytobiorcę. Ale informacje z BIK mogą wpływać również na korzyść klienta – jeżeli jego współpraca kredytowa z innymi bankami układała się dotąd prawidłowo, zdecydowanie poprawia to wizerunek klienta w oczach instytucji rozważającej udzielenie kolejnego kredytu.

Jak skorygować dane w Biurze Informacji Kredytowej?

Przed udaniem się do banku po kredyt na mieszkanie warto na własną rękę sprawdzić, co mówią o nas dane Biura Informacji Kredytowej. BIK udostępnia swoje raporty również klientom indywidualnym. Warto taki raport pobrać, ponieważ może się okazać, że w bazie widnieją nieaktualne lub nieprawidłowe dane, które utrudnią drogę po kredyt.

Jakiekolwiek nieścisłości w raportach BIK powinno się z odpowiednim wyprzedzeniem skorygować, pamiętając, że BIK nie może dokonywać zmian w zgromadzonych danych. Za jakość informacji odpowiada bank, SKOK lub firma pożyczkowa dostarczająca te dane, a więc to do tej konkretnej instytucji należy kierować żądania. Niestety, miesięczny cykl wprowadzania danych sprawia, że raport BIK odzwierciedla rzeczywistość z pewnym opóźnieniem. Warto o tym pamiętać i za porządki w historii kredytowej najlepiej zabrać się odpowiednio wcześniej, zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny.

O co jeszcze bank zapyta, badając zdolność kredytową

Poza dokładnym przyjrzeniem się dochodom i wydatkom klienta oraz jego historii kredytowej, bank rozważający udzielenie kredytu sprawdzi również wiele innych kwestii odnoszących się do jego aktualnej sytuacji. Nie bez znaczenia przy określaniu zdolności kredytowej będzie też wiek kredytobiorcy i wielkość jego rodziny, a w szczególności liczba osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy. Zdarza się też, że banki uzależniają kwotę przyznawanego kredytu od wielkości miasta, w którym potencjalny klient mieszka i planuje zakupić nieruchomość.

Każda instytucja indywidualnie podchodzi do wniosku danego klienta, kładąc mniejszy lub większy nacisk na poszczególne elementy zdolności kredytowej. Dlatego przed wyborem konkretnej oferty warto sprawdzić swój potencjał finansowy w kilku różnych bankach. Wstępną oceny zdolności kredytowej można dziś dokonać bezpłatnie w większości banków, udając się do oddziału, telefonując na infolinię czy podczas wizyty u doradcy finansowego.

Zdolność kredytowa w każdym banku inna

Może zdarzyć się tak, że ta sama osoba w jednym banku nie będzie mieć szansy na kredyt w pożądanej wysokości, podczas gdy inna instytucja oceni jej zdolność kredytową na kwotę nawet wyższą od wnioskowanej.

Różnice w ocenie maksymalnej zdolności kredytowej dla tego samego klienta między bankami i mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Przed udaniem się do banku z wnioskiem o kredyt hipoteczny warto poprawić swój wizerunek w oczach instytucji kredytującej, co przełoży się na wyższą ocenę zdolności kredytowej. Znaczne zwiększenie w krótkim czasie uzyskiwanych dochodów może być trudne, ale warto popracować nad bilansem miesięcznych wpływów i wydatków.

Jeżeli to możliwe, warto odpowiednio wcześniej spłacić posiadane kredyty gotówkowe, zamknąć karty kredytowe czy otwarte limity w koncie. Nie będą one wówczas wchodziły w skład miesięcznych obciążeń, branych pod uwagę przez bank udzielający kredytu.

Zdolność kredytową można również poprawić przez dołączenie do umowy współkredytobiorcy, który uzyskuje stabilne dochody i najlepiej – nie ma zobowiązań finansowych. Zdarza się to najczęściej w sytuacji, kiedy młodzi ludzie kupują swoje pierwsze mieszkanie i jako współkredytobiorców dołączają rodziców. W takich przypadkach istotny jest jednak warunek stawiany przez banki, dotyczącego maksymalnego wieku kolejnego kredytobiorcy w dniu spłaty ostatniej raty. Najczęściej jest on określany na 70-75 lat. Oznacza to, że osoby w wieku 50 lat mogą mieć problem z otrzymaniem kredytu na okres powyżej 25 lat.

O to bank zapyta, badając zdolność kredytową:

• liczbę kredytobiorców przystępujących do umowy
• wiek kredytobiorcy (kredytobiorców) i ich miejsce zamieszkania
• liczbę osób pozostających na utrzymaniu
• poziom uzyskiwanych miesięcznie dochodów
• źródło uzyskiwanych miesięcznych dochodów (umowa o pracę, umowy-zlecenia i o dzieło, własna działalność gospodarcza) oraz długość trwania umowy lub prowadzenia działalności gospodarczej
• poziom stałych miesięcznych wydatków i obciążeń wynikających z:
• utrzymania gospodarstwa domowego – żywność, odzież itp.
• utrzymania nieruchomości – czynsz, opłaty za prąd, gaz i energię
• eksploatacji samochodu
• płacenia alimentów
• spłacanych rat kredytów i pożyczek
• użytkowania kart kredytowych, korzystania z limitów w koncie
• opłacania składek na dobrowolne ubezpieczenia (na życie, NNW, ubezpieczenia nieruchomości)

Bankier.pl