Zasiedzenie nieruchomości – o co tu chodzi?

Jeśli korzystamy przez lata z nieruchomości, a prawnie nie jesteśmy jej właścicielami,mamy możliwość wejść w jej posiadanie przez zasiedzenie. Musimy tylko spełnić kilka wymaganych ustawowo warunków. Zasiedzenie to legalna i nieodpłatna forma przejęcia nieruchomości, która rozstrzyga najczęściej na niekorzyść dotychczasowego właściciela. Jest to jednak działanie uzasadnione. Do zasiedzenia dochodzi przecież najczęściej, gdy właściciel zaniedbuje swoje obowiązki względem nieruchomości i pozwala, żeby ktoś inny z niej korzystał

Wymogi niezbędne do zasiedzenia

Do zasiedzenia nieruchomości może dojść jedynie w sytuacji, gdy jej dotychczasowy właściciel się nią nie zajmuje lub jeśli w ogóle nie wiadomo, kto nim jest. Ponadto osoba obecnie władająca nieruchomością musi traktować ją jak swoją własność. Przede wszystkim musi on mieć do niej dostęp oraz korzystać z niej z wykluczeniem osób trzecich. O dysponowaniu nieruchomością jak rzeczą własną może świadczyć uiszczanie opłat z nią związanych, wskazywanie w urzędach przedmiotowej nieruchomości jako swojej własności, pobieranie z niej pożytków oraz wytyczanie granic i utrzymywanie porządku w jej obrębie.

Dobra czy zła wiara?

Jednym z podstawowych warunków, jaki musi zaistnieć, aby nieruchomość mogła zostać przejęta w drodze zasiedzenia jej również upływ czasu. W zależności od tego, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie ma prawa do nieruchomości czy też nie,. okres niezbędny do zasiedzenia wynosi od 20 do 30 lat. Jeśli korzystamy z nieruchomości nie mając świadomości, że nie mamy do tego prawa możemy ją nabyć w drodze zasiedzenia w dobrej wierze po 20 latach. Niezbędne jest przy tym wiarygodne uzasadnienie, dlaczego byliśmy w błędnym przekonaniu. Jeśli jednak wiemy o tym, że nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, a mimo to z niej korzystamy nie próbując odszukać jej prawowitego właściciela, czas po którym możemy stać się jej właścicielami ulega wydłużeniu. Na przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie w złej wierze potrzeba 30 lat.

Rodzaje praw, jakie można przejąć przez zasiedzenie

Podstawowym prawem, jakie można nabyć przez zasiedzenie jest prawo własności. Zasada dotyczy nie tylko nieruchomości, ale również rzeczy ruchomych. Przy czym czas na przejęcie ruchomości jest znacznie krótszy i wynosi 3 lata. Dopuszczalne jest również nabycie w ten sposób jedynie części ułamkowej prawa własności do nieruchomości, czyli współwłasności. Należy jednak pamiętać, że nie chodzi tutaj o fizyczną część mieszkania, którą może być np. pokój, tylko o współudział w prawie. Jeśli chcemy nabyć w drodze zasiedzenia nieruchomość rolną, musimy liczyć się z pewnymi ograniczeniami. Po wprowadzeniu w kwietniu 2016 roku Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabyć tego typu nieruchomość mogą jedynie rolnicy indywidualni, których własność nie przekroczy 300 hektarów użytków. Zasiedzieć można również prawo do użytkowania wieczystego. Musimy jednak pamiętać, że w tej sytuacji możemy wejść jedynie w posiadanie prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości, które przyznane było innemu użytkownikowi. Nie można w ten sposób przejąć prawa własności, które należy do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Formalności

Żeby zasiedzieć nieruchomość nie jest nam potrzebne orzeczenie sądu. Do nabycia praw do nieruchomości dochodzi z urzędu. Mimo to zgodnie z przepisami musimy uzyskać potwierdzenie na piśmie, że nieruchomość stała się ona naszą własnością. W tym celu powinniśmy złożyć wniosek o wydanie dokumentu w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd przeprowadza wówczas nieprocesowe postępowanie, na podstawie którego stwierdza, czy zaistniały przesłanki do stwierdzenia zasiedzenia. Jeżeli sprawa zostanie rozstrzygnięta na naszą korzyść, sąd wyda postanowienie, na podstawie którego możemy ubiegać się o wpis przysługującego nam prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Następnie zostajemy zobowiązani do zapłacenia podatku od spadków i darowizn. Jego stawka wynosi 7 proc. wartości nieruchomości. Opłatę uiszczamy w Urzędzie Skarbowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Karolina Pełka