Wyższa matematyka w służbie niższej raty – Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Wyliczenie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego nie jest tak proste, jak w przypadku zobowiązań krótkoterminowych. Ale jest możliwe, a dzięki wprowadzonemu kilka lat temu formularzowi informacyjnemu dużo prostsze niż dawniej. Warto się pokusić o wieczór z kalkulatorem, by potem przez kilka lat uniknąć konieczności przeliczania każdego grosza

Podawana przez bank całkowita wartość kredytu to najczęściej tylko informacja o możliwych kosztach udzielanego świadczenia, obliczona przy kilku założeniach, z których najważniejszym jest to, że przez cały okres spłaty nie ulegną zmianie:

• stopa procentowa (np. WIBOR3M), a z nią oprocentowanie kredytu,
• okres kredytowania (tymczasem możesz przecież spłacić kredyt wcześniej),
• koszty obowiązkowych ubezpieczeń,
• czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości i wpis hipoteki banku.

W umowie kredytowej bank zobowiązuje się jedynie do utrzymania niezmienionej marży.

Zaciągając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu czy działki, naprawdę bardzo uważnie przyjrzyj się wszystkim czynnikom, które wpływają na ostateczną wysokość zobowiązania. Niektóre z nich można wyeliminować lub znacznie obniżyć.

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składają się:

PROWIZJA

Opłata, którą bank nalicza za udzielenie kredytu. Zazwyczaj jest wyrażana w wartości procentowej od kwoty wypłaconej klientowi.

ODSETKI

Koszt kredytu wyrażony oprocentowaniem rocznym od całkowitej kwoty zobowiązania. Czyli bank najpierw wlicza prowizję do kwoty całkowitej i dopiero od wyniku tego dodawania nalicza odsetki. Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim odsetki od takiego kredytu nie mogą w skali roku przekroczyć czterokrotności stopy lombardowej ustanawianej przez Narodowy Bank Polski.

UBEZPIECZENIE KREDYTU

Comiesięczna opłata za zabezpieczenie przez firmę zewnętrzną zobowiązania od następstw nieszczęśliwych zdarzeń, takich jak śmierć kredytobiorcy, utrata pracy itp. Przed nabyciem ubezpieczenia warto dokładnie zapoznać się z warunkami wypłaty rekompensaty.

UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE

Składka, którą płacisz ubezpieczycielowi za to, że w przypadku twojej śmierci przejmie on obowiązek spłaty kredytu. Zabezpiecza twoich spadkobierców przed dziedziczeniem twojego długu.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Inaczej operat szacunkowy, sporządzany przez licencjonowanego rzeczoznawcę nieruchomości. Dokonuje on rzetelnego wyliczenia wartości domu, mieszkania czy gruntu w stosunku do cen w okolicy oraz standardów wykończenia lokalu.

PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH

Obowiązuje tylko w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym i wynosi 2 proc. wartości. Mieszkania i domy od dewelopera nie podlegają tej opłacie, gdyż sprzedawca jest już opodatkowany VAT-em.

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU WŁASNEGO

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki powinny wymagać od swoich klientów posiadania przy zakupie nieruchomości co najmniej 20 proc. własnych środków i uzupełnienia ich kredytem w wysokości nie wyższej niż 80 proc. jej wartości. Warto mieć to na uwadze, ponieważ kredyty przekraczające ten próg objęte są tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. A to potrafi niemile zaskoczyć, gdy w skrzynce znajdujesz nieprzewidziany rachunek na znaczną kwotę.

Jak to działa? Iloraz kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem to tzw. współczynnik LTV (ang. Loan To Value). Wyjaśnijmy to na przykładzie: Rzeczoznawca wycenia nabywany dom na 500 000 zł. Klient uzyskuje kredyt w wysokości 450 000 zł (czyli na 90 proc. wartości). Żeby współczynnik LTV dla tego kredytu nie przekroczył 80 proc., klient powinien mieć własne 100 000 zł. Tymczasem ma tylko 50 000 zł. Zatem 50 000 zł z przyznanego kredytu stanowi uzupełnienie wkładu własnego. Zostanie ono objęte ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Znaczy to, że bank ubezpieczy to ryzyko w towarzystwie ubezpieczeniowym, a kosztami tej operacji obciąży klienta. W opisanym przykładzie może zobowiązać kredytobiorcę do opłacenia składki ubezpieczenia 3,5 proc. za trzy lata z góry (1750 zł). Po upływie trzech lat, za które opłacono już składkę, bank znów sprawdzi saldo spłacanego kredytu – jeśli wciąż będzie przekraczało 80 proc. wartości domu, znów pobierze składkę na kolejny okres ubezpieczenia (czyli w skrzynce znów pojawi się rachunek, którego klient zapewne się nie spodziewał).

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE

Bank wykupi odpowiednią polisę ubezpieczeniową, jeśli sąd odmówi założenia księgi wieczystej nieruchomości oraz wpisania do niej (w dziale IV, na miejscu pierwszym) hipoteki banku. Jak się domyślasz, za to ubezpieczenie także płaci kredytobiorca. Zwykle bank po prostu podnosi oprocentowanie kredytu o 1-2 proc. do czasu, aż odpowiedni wpis nie pojawi się w księdze. Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, zwykle zapłacisz jedną, może dwie takie podwyższone raty (do momentu przeniesienia hipoteki w założonej już przez wcześniejszego właściciela mieszkania księdze). Na rynku pierwotnym to zobowiązanie na dłuższy termin – na oddanie kluczy w inwestycji dopiero budowanej możesz czekać nawet rok. Przez ten rok twój kredyt będzie droższy o wysokość raty ubezpieczenia pomostowego.

UBEZPIECZENIE MIESZKANIA

Bank wymaga wykupienia polisy na kredytowaną nieruchomość. Najczęściej wystarcza tu tzw. ubezpieczenie murów, czyli od pożaru i innych zdarzeń losowych. Jest to wydatek rzędu około 0,08 proc. wartości nieruchomości rocznie – czyli jeśli kupujesz mieszkanie o wartości 250 000 zł, to jego ubezpieczenie będzie cię kosztować co roku 200 zł. Przy okazji warto wspomnieć, że we wszystkich ubezpieczeniach związanych z kredytem hipotecznym kredytobiorca musi zaakceptować cesję z praw do odszkodowania na rzecz banku (formalnie to bank odzyskuje pożyczone pieniądze).

Zanim pójdziesz do banku czy firmy doradczej, usiądź z kalkulatorem i spokojnie policz, jaka minimalna kwota kredytu pozwoli ci zrealizować marzenia o własnym M. Spróbuj rozłożyć wydatki w czasie, nie śpiesz się z zaciąganiem maksymalnego zobowiązania. Możesz sfinansować ich część z oszczędności i bieżących dochodów. Policz, ile masz już odłożone, ile możesz jeszcze odłożyć, na przykład sprzedając coś, co nie jest ci już potrzebne. Zsumuj wszystkie „aktywa” i dopiero wtedy oblicz kwotę, którą wpiszesz do wniosku o kredyt.

Jednocześnie pamiętaj, że kredyt hipoteczny to najtańszy ogólnie dostępny rodzaj zobowiązania finansowego (jego roczne oprocentowanie mieści się w granicach 5-6 proc.). Nie warto zatem zaciągać pożyczki gotówkowej czy nadwyrężać limitu na karcie kredytowej, by sfinansować wykończenie i urządzenie mieszkania. Porozmawiaj ze swoim doradcą albo zapytaj w banku, czy masz możliwość wykorzystania do tego części środków z kredytu hipotecznego. Licz, kalkuluj i zachowaj zdrowy rozsądek. W przypadku zobowiązania na wiele lat mniej (długu) naprawdę może znaczyć więcej (pieniędzy w portfelu).

Pamiętaj, że biorąc kredyt o zmiennym oprocentowaniu na wiele lat, nie jesteś w stanie przewidzieć jego całkowitego kosztu. Jest on uzależniony od podstawowej stopy oprocentowania czyli aktualnej stawki WIBOR – a ta na pewno będzie się zmieniać w czasie, gdy będziesz spłacać swój dług.

Rafał Tomkowicz

Ekspert z zakresu finansów osobistych. Pomysłodawca, współtwórca i prezes zarządu spółki akcyjnej Sfera Finansów