Wynająć czy kupić, kupić czy wynająć? Część I

Odpowiedź wydaje się równie prosta, jak ta na pytanie: zjeść ciastko czy mieć ciastko. Ponieść koszt małej cukierni czy napełniać obcą kieszeń? Są przecież sposoby, by zjeść i mieć – wystarczy kupić dwa… W poradach specjalistów od finansów i rynku mieszkaniowego pojawiają się i takie podpowiedzi. W ich wyliczeniach szala przechyla się raz na jedną, raz na drugą stronę. W tysiącach opinii, wypowiedzi i komentarzy samych zainteresowanych wybija się opcja kupna, ale i tu brak jednomyślności. Im bardziej wgryźć się w temat, tym mniej pewników, a więcej teorii względności…

Kupić, bo co je moje, to moje

Według danych statystycznych ponad 76 proc. procent mieszkań w Polsce (z całej puli 14,1 miliona) należy do osób fizycznych (dane GUS z października 2016). W wynikach ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego (z 2011 r., ale istotnego o tyle, że przedstawia stan faktyczny, nie zapisy administracyjne), czytamy, że blisko 73 proc. z nas mieszka we własnym, nieobciążonym hipoteką (!), mieszkaniu lub domu. Trudno uwierzyć? Może na pierwszy rzut oka, ale wystarczy przypomnieć sobie, jak kilkanaście lat temu jak jeden mąż ruszyliśmy do postpeerelowskich spółdzielni,  by wykupić mieszkanie za grosze. Cóż, to się już raczej nie powtórzy… Dzisiejsi „bezdomni” muszą więc podejmować decyzję o zakupie lub najmie według stawek rynkowych.

W sondach, badaniach i dyskusjach na forach większość z nas jednoznacznie opowiada się za kupnem mieszkania – bo „zawsze lepiej mieć swoje” (co do tego argumentu zdania specjalistów są jednak mocno podzielone). Co ciekawe, przyczyny, dla których tak chóralnie popieramy własność, są dużo głębiej w nas zakorzenione, niż by się z pozoru wydawało. Poza oczywistym odniesieniem do tęsknoty za prywatnym majątkiem z epoki słusznie minionej, socjologowie wskazują bowiem dużo starsze źródła – czasy gospodarki pańszczyźnianej, gdy to dziedzic był szanowanym (lub przynajmniej budzącym lęk) panem, a dzierżawca – głodnym zysku krwiopijcą. No dobrze, nawet biorąc w nawias mity i literackie skróty myślowe, nie uciekniemy od faktu, że nadal jesteśmy narodem na dorobku: ciągle w większości nieufnym, niepewnym przyszłości, chwalącym samowystarczalność, odbudowującym rodzinne zasoby po kilku wiekach katastrof zagrażających naszemu dobrostanowi. Dlatego na szczycie listy argumentów za kupnem mieszkania najczęściej wymieniamy te nie zawsze racjonalne i poparte rachunkiem nie do końca ekonomicznym:

• własne mieszkanie – to własne miejsce na ziemi, w którym od nikogo nie jesteśmy zależni;
• po spłacie kredytu będzie istotnym składnikiem majątku (przyjmując, oczywiście, że kredyt spłacimy);
• to dobra inwestycja kapitału (choć ekonomiści bronią się przed nazywaniem inwestycją przedsięwzięcia, z którego zyski prawdopodobnie będzie czerpać dopiero następne pokolenie);
• mieszkać gdzieś trzeba, a lepiej kredyt lepiej spłacać własny niż cudzy;
• na starość mieszkanie może być wyjściem awaryjnym: można je sprzedać, wynająć albo skorzystać z odwróconej hipoteki.

Kupić, bo co je moje, to tobie nic do tego

Kolejny zbiór argumentów zwolenników kupna (czyli większości zabierających głos w sprawie) tworzą te… przeciw właścicielom mieszkań na wynajem:

• we własnym mieszkaniu przyjmujemy własne zasady;
• mieszkamy, jak lubimy – urządzamy, jak nam się podoba (i tu ostrzeżenie od specjalistów: jeśli mamy zamiar za jakiś czas sprzedać mieszkanie, nie inwestujmy w jego wykończenie bajońskich sum – potencjalny nabywca i tak przerobi je wg własnego widzimisię);
• nie musimy się prosić o meldunek (choć według przepisów właściciel nie może nam tego utrudnić, w praktyce bywa różnie);
• jesteśmy panami własnego czasu i przestrzeni – możemy bez pytania o zgodę ozdabiać ściany, hodować zwierzaki i przyjmować gości na tak długo, jak nam się podoba;
• sami wybieramy najlepszych dla nas dostawców mediów;
• jesteśmy u siebie – nikt nie traktuje nas jak intruza czy nieodpowiedzialne dziecko i nie sprawdza, czy na pewno płacimy rachunki i odkurzamy pod szafą.

Powoływanie się na przepisy prawa (Kodeksu cywilnego oraz Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów) niespecjalnie zdaje się wpływać na zmianę postaw. Nawet mimo tego, że polskie prawo rzeczywiście lepiej chroni lokatora niż właściciela (choć do wariantu niemieckiego ciągle nam daleko). Jeśli jednak ktoś ma za sobą kilka lat doświadczeń w płaceniu za wynajmowane mieszkanie, to prawdopodobnie ma też do opowiedzenia parę historii o niezapowiedzianych nalotach kontrolnych, przeszukanych szafach, nieoddanych kaucjach, konieczności wyprowadzki w tydzień, bo akurat siostrzenica dostała pracę w mieście… Wiele można wpisać do umowy (a nalegajmy na nią za każdym razem!), ale przed każdą nieprzyjemnością uchronić się nie da. A wtedy pozostaje spakować walizki.

Wynająć, żeby się nie wiązać

Według danych Eurostatu (Europejskiego Urzędu Statystycznego przy Komisji Europejskiej) ponad 30 proc. Europejczyków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W Polsce mieszkania na wynajem to, w zależności od źródeł danych, od 2 do około 5 proc. zasobów (dane Fundacji Habitat for Humanity). Dla porównania, w Niemczech jest to grubo ponad połowa. W krajach z europejskiej czołówki gospodarczej istnieją jednak rozwiązania, które decyzję o najmie znacznie ułatwiają. W Danii prężnie działają organizacje non-profit, czyli spółdzielnie budujące mieszkania za niskooprocentowany kredyt gwarantowany przez gminę, którego koszty lokatorzy spłacają w czynszu. Członkiem takiej spółdzielni można zostać już w wieku lat 15 (w dużej mierze dzięki temu z rodzicami mieszka tylko 9 tysięcy Duńczyków w wieku 25-34 lata – w Polsce blisko 3 miliony). We Francji mieszkania o regulowanych czynszach budować mogą także osoby prywatne. W zamian otrzymują dostęp do dotacji, ulg podatkowych i preferencyjnych kredytów. Zamieszkać w takich budynkach mogą osoby poniżej określonego (ale dość wysokiego) progu dochodów na rodzinę. U naszych zachodnich sąsiadów najem przebija popularnością zakup. Na moje, zadane z dużym zdziwieniem, pytanie „Dlaczego właściwie nie kupujecie mieszkania, skoro Was stać?” znajomy Niemiec odpowiedział: „A po co? U nas wszyscy wynajmują i cieszą się życiem. A i tak mieszkają w jednym miejscu latami, potem przekazują najem tego samego mieszkania dzieciom.” Rzeczywiście, umowy na czas nieograniczony to w Niemczech powszechna praktyka. Przygotowywane są bardzo skrupulatnie (łącznie ze spisem inwentarza i określeniem, kiedy i na czyj koszt dokonywane są cykliczne remonty) i równie skrupulatnie przestrzegane przez obie strony. Lokatorzy naprawdę czują się u siebie, chronieni licznymi przepisami prawa (w tym regulowanymi w danym okręgu stawkami czynszu), a w razie jakichkolwiek wątpliwości mogą zwrócić się o poradę i pomoc do związku lokatorów (Mieterschutz-Verein), którego oddział można znaleźć w każdym mieście (członkowie związku już po kilku tygodniach zyskują polisę ubezpieczeniową na wypadek kłopotów z wynajmem).

Nam, i ze względów ekonomiczno-prawnych, i… charakterologicznych, do zachodnich standardów wciąż daleko, ale widać już wyraźne zmiany. Rośnie grono osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, dla których mieszkanie nie jest rodzinną pamiątką, w której nie można przesunąć cukiernicy, ale biznesem, w którym klient oprócz obowiązków ma również swoje prawa (w tym to do świętego spokoju). Właściciele zaś zrzeszają się, by wspólnie wyklarować odpowiednie zasady – przejrzyste i korzystne dla obu stron transakcji (m.in. Stowarzyszenie Mieszkanicznik). Pojawiają się rozwiązania najmu instytucjonalnego  jak Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK, gdzie o najemcę walczy się nie tyle jak najniższą ceną, co wysokim standardem usług oraz samych lokali. Rozpoczyna się wreszcie program „Mieszkanie Plus”, o którym jednak na razie wiadomo zbyt mało, by realnie ocenić jego wpływ na rynek najmu.

Widać także zmiany w stosunku Polaków, szczególnie tych z młodszego pokolenia, do kwestii dachu nad głową. Pojawiają się głosy zwolenników wynajmowania mieszkań, odzwierciedlające (r)ewolucję w stylu życia i trybie pracy:

• kredyt – to smycz na dekady i wiele nieprzespanych nocy w czasie słabszej sytuacji finansowej;
• w razie kłopotów najem daje większe pole manewru: negocjacje z właścicielem, zmianę mieszkania na mniejsze, tymczasowe pomieszkiwanie z kimś, a kredyt to zobowiązanie, od którego uciec się nie da (choć można wziąć tzw. wakacje czy renegocjować warunki);
• to, co trzeba zapłacić bankowi za udzielenie pożyczki, lepiej przeznaczyć na inwestycje we własny rozwój i podnieść swoją wartość na rynku pracy;
• własne mieszkanie z hipoteką unieruchamia w jednym miejscu, utrudnia zmianę miasta czy wyjazd za granicę;
• w razie głośnych sąsiadów, nieciekawej okolicy, nagle wyrastającej za oknem budowy czy zwykłego znudzenia miejscem z mieszkania na kredyt nie można się szybko wyprowadzić;
• tego, kto wynajmuje mieszkanie od kogoś, nie dotyczą koszty remontów, podatków, ubezpieczeń (warto jednak pamiętać, że według zapisów ustawy lokator ma obowiązek odświeżyć mieszkanie przed jego zwolnieniem – chyba że w umowie najmu zapisano inaczej);
• wynajęte mieszkanie to swobodne decydowanie o tym, gdzie chce się być za miesiąc, rok, pięć lat – dla młodych, ciekawych świata i nieprzywiązanych do jednego miejsca to chyba najważniejszy argument.

CDN…

Aneta Paździor