Nowa Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadza lepsze warunki dla kredytobiorców

22 lipca weszła w życie nowa Ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Jej stworzenie miało na celu dostosowanie prawa polskiego do przepisów unijnych, zwłaszcza dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyty związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Zapisy ustawy są znaczące zwłaszcza dla osób, które kupiły lub zamierzają kupić nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym

Ogólne założenia

Ustawa wprowadza wiele zmian w procesie udzielania kredytów hipotecznych. Wszystkie z nich mają na celu ułatwienie zaciągnięcia i spłaty subwencji oraz zapewnienie większego bezpieczeństwa kredytobiorcom. W nowych przepisach określono między innymi maksymalny czas 21 dni (lub 60 w „szczególnie skomplikowanych przypadkach”) od złożenia wniosku w trakcie którego banki będą zobowiązane do przekazania nam ostatecznych decyzji kredytowych. Po ich otrzymaniu będziemy mieli co najmniej 14 dni na podjęcie decyzji, czy chcemy skorzystać z oferty danego banku. W tym czasie określonych wstępnie warunków kredytu nie będzie można zmienić. W ustawie podtrzymano także stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego w związku z udzielaniem kredytów w obcych walutach. Taki kredyt nadal będzie dostępny jedynie dla osób uzyskujących dochody w danej walucie. Wprowadzony został też zakaz sprzedaży wiązanej, czyli udzielania kredytów wraz z obowiązkowymi produktami bankowymi, które są dodatkowo płatne (a często bezużyteczne dla klienta). Jedyny wyjątek od tej zasady stanowi bezpłatny rachunek bankowy służący do obsługi kredytu.

Plan naprawczy dla osób, które nie są w stanie spłacić terminowo kredytu

Analizując nowe przepisy, które zostały zawarte w Ustawie o kredycie hipotecznym warto skupić się na ułatwieniach, jakie przewidziano dla osób mających problem ze spłatą kredytu. Nowe regulacje nakazują, aby banki wspierały takie osoby poprzez obowiązkowe opracowanie planu restrukturyzacji kredytu. Wśród rozwiązań, które ułatwiłyby jego spłatę może znaleźć się: zmiana wysokości rat, zawieszenie lub zmiana sposobu spłaty należności. Jeśli te czynności nie pomogą, bank będzie miał obowiązek umożliwić kredytobiorcy sprzedaż mieszkania na własną rękę w ciągu maksymalnie 6 miesięcy. Takie rozwiązanie da szansę na zbycie nieruchomości za korzystniejszą cenę oraz spłatę należności. Dotychczas niespłacane nieruchomości były sprzedawane przez banki w drodze licytacji komorniczych, bardzo często za kwotę niższą niż ich rzeczywista wartość.

Prowizja za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

Ważną kwestią poruszoną w ustawie było również naliczanie przez banki prowizji za wcześniejszą spłatę kredytów. Obecnie pobieranie tego typu opłat zostało mocno ograniczone. Zgodnie z ustawą banki mogą naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem jedynie w ciągu 3 pierwszych lat od podpisania umowy kredytowej. Ponadto wartość takiej należności nie może być wyższa niż 3 proc. całej pożyczonej kwoty. W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym opłata może być pobierana w ciągu całego okresu jego trwania – pod warunkiem jednak, że koszt prowizji nie będzie wyższy niż bezpośrednie wydatki, jakie ponosi bank w związku z przedterminową spłatą.

Większe doinformowanie kredytobiorcy

Ostatnie zmiany wprowadzają również wymóg kompleksowego informowania klientów o całkowitych kosztach zaciągnięcia kredytu. Od wejścia w życie ustawy doradcy są w obowiązku poinformować nas szczegółowo i jednoznacznie o tym, jaka jest rzeczywista stopa procentowa, stałe oprocentowanie oraz realny koszt zobowiązania. Informacje te muszą być przekazane na trwałym nośniku oraz przy porównaniu oferty podstawowej z ofertą obejmującą dodatkowe produkty. W materiałach, które otrzymamy od doradcy musi znaleźć się również ostrzeżenie o ryzyku związanym ze znacznym wzrostem stopy procentowej. Ustawą objęte zostaną też przepisy dotyczące reklam produktów bankowych. Informacje w nich przedstawiane muszą być jasne i precyzyjne. Ponadto nie mogą wprowadzać klienta w błąd poprzez dwuznaczności. W komunikatach reklamowych powinna być zawarta również informacja na temat rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Musi być ona co najmniej tak samo widoczna, jak komunikat na temat oprocentowania nominalnego. Wykluczone jest przedstawianie mniej korzystnych informacji na temat kredytu drobnym druczkiem

Przepisy Ustawy w znacznej części weszły w życie w dniu 22 lipca tzn. 3 miesiące od jej ogłoszenia. Jest jednak kilka wyjątków, które dotyczą chociażby reklam, które będą musiały spełniać warunki ustawy najpóźniej do dnia 22 października. Również Komisja Nadzoru Finansowego otrzyma więcej czasu na rejestrację pośredników kredytowych. Na dzień dzisiejszy każdy może zostać doradcą finansowym. Od wejścia w życie ustawy pośrednicy muszą uzyskać stosowną licencję pozwalającą na wykonywanie zawodu, wydaną przez KNF.

Pomimo szerokiej ochrony klientów, jaką zapewniają nowe przepisy prawa nadal powinniśmy zachować czujność. Nacisk na większe doinformowanie kredytobiorców oraz ułatwienie spłaty kredytu nie zwalania nas z obowiązku szczegółowego zapoznania się z ofertą banku. Czas pokaże, w jaki sposób kredytodawcy będą egzekwować nowe prawo oraz czy nie będą starali się go w żaden sposób obejść poprzez wyszukiwanie kruczków prawnych. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, dlatego każdorazowo jego zaciągnięcie powinno być decyzją przemyślaną oraz świadomą.

Karolina Tomala