Upadłość dewelopera nie musi być końcem świata

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych i najradośniejszych decyzji, jaką przychodzi nam podjąć w życiu. Jeśli nabywamy lokal na rynku pierwotnym, inwestycja może wydawać się tym bardziej atrakcyjna. Czyste świeże klatki schodowe, zamknięte osiedle i nowe nieużywane mieszkanie. Tylko wejść i wykańczać je według wymarzonego projektu. Niestety mieszkanie od dewelopera to również większe ryzyko. Kupując lokal w nieistniejącym jeszcze budynku, w miejscu którego aktualnie znajduje się dziura w ziemi musimy liczyć się z tym, że deweloper może wcześniej ogłosić upadłość. Chociaż takie sytuacje zdarzają się rzadko, mogą być bardzo nieprzyjemne w skutkach

Rok 2016 był przełomowy dla nabywców mieszkań z rynku pierwotnego i przyniósł wiele zmian. Wprowadzono nowe przepisy mające na celu ograniczenie do minimum strat, które mogą ponieść wierzyciele w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Ustawa Prawo Restrukturyzacyjne została uchwalona również, aby zabezpieczyć interesy osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym i określić sposób postępowania wobec firm zagrożonych bankructwem. Przewiduje ona trzy możliwości rozwiązania tej patowej sytuacji:

1. likwidację nieruchomości,
2. dokończenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę,
3. kontynuację inwestycji w ramach postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego.

Likwidacja nieruchomości

Jest to postępowanie, w wyniku którego dochodzi do likwidacji majątku dewelopera. Polega ono na zbyciu mienia wchodzącego w skład masy upadłościowej, a następnie zaspokojeniu roszczeń wierzycieli upadłej firmy. Po ogłoszeniu upadłości obowiązkiem dewelopera jest wydanie swojego majątku syndykowi, który określa jego wartość dokonując spisu inwentarza. Syndyk musi podjąć działania umożliwiające zakończenie likwidacji w ciągu sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Pomimo zmian w prawie, nabywcy mieszkań nie zawsze podlegają szczególnej ochronie. Często zrażeni kłopotami, które zafundował im deweloper nie chcą już kontynuować inwestycji. Marzą tylko o tym żeby odzyskać wpłacone pieniądze. Niestety decydując się na likwidację nieruchomości tracą uprzywilejowaną pozycję i zostają zrównani z pozostałymi wierzycielami. W przypadku likwidacji nieruchomości środki pieniężne wypłacane są w pierwszej kolejności wierzycielom hipotecznym oraz bankom. W takiej sytuacji nabywcy mieszkań mogą nigdy nie odzyskać swoich pieniędzy.

Kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego

Innym sposobem na uratowanie zainwestowanych przez nabywców mieszkań pieniędzy jest kontynuowanie rozpoczętej budowy przez innego przedsiębiorcę. Zgodę na kontynuację musi wyrazić kontrolujący postępowanie upadłościowe sędzia-komisarz. Jego głównym zadaniem jest określenie, jaka jest realna szansa na dokończenie przedsięwzięcia przy uwzględnieniu kwestii ekonomicznych. Takie rozwiązanie wiąże się jednak z poniesieniem dodatkowych kosztów przez osoby kupujące mieszkania. Nowy inwestor, który nabędzie inwestycję przyjmuje wszystkie prawa i obowiązki upadłego dewelopera oraz zobowiązania wobec nabywców mieszkań. Bardzo istotny jest fakt, że syndyk w każdej chwili może zmienić decyzję i wezwać do zaprzestania realizacji inwestycji. Wówczas postępowanie zakończone zostaje w trybie likwidacji.

Zawarcie układu

W okresie 30 dni od ogłoszenia upadłości nabywcy lokali po utworzeniu zgromadzenia nabywców składającego się z co najmniej 20 proc. uprawnionych osób mogą zgłaszać propozycje układowe. Zgłoszenia są przegłosowywane w dwóch grupach – nabywców i pozostałych wierzycieli. Warunkiem przyjęcia uchwały jest zadeklarowanie przez nabywców gotowości do dopłat niezbędnych do zakończenia inwestycji. Jeśli jednak z jakiegoś powodu przedsięwzięcie przestanie być realizowane, syndyk jest zobowiązany zwrócić im dopłacone pieniądze. Wśród rozwiązań układowych, które sugeruje ustawa znajdują się między innymi:

1. przeniesienie własności lokali na nabywców, którzy wnieśli dopłaty,
2. sprzedaż nieruchomości wraz z obciążeniami inwestorowi, który dokończy przedsięwzięcie,
3. zamiana lokali między pożyczkodawcami.

Pierwszą czynnością, jaką powinniśmy wykonać, jeśli dowiemy się, że nasz deweloper ogłosił upadłość jest zgłoszenie swojej wierzytelności do sądu prowadzącego postępowanie. Następnie wraz z pozostałymi mieszkańcami powinniśmy utworzyć zgromadzenie nabywców. Jedynie w grupie co najmniej 20 proc. wierzycieli, którzy nabyli mieszkania będziemy mieli możliwość podejmowanie uchwał dotyczących dalszych losów inwestycji.

Upadłość deweloperska nie musi być jednoznaczna z utratą wszystkich zainwestowanych pieniędzy. Obecnie ryzyko utraty środków przez nabywców mieszkań zostało w znaczny sposób ograniczone. Po zmianach każdy deweloper ma obowiązek udostępnić w prospekcie informacyjnym informację na temat swojej aktualnej sytuacji finansowej oraz samego przedsięwzięcia. Wymagane jest również zakładanie rachunków powierniczych. Na ich podstawie deweloperzy mogą pobierać od nabywców pieniądze jedynie za wykonaną już pracę poprzez uruchamianie kolejnych transzy. Niemniej jednak, aby ograniczyć do minimum ryzyko ulokowania pieniędzy u niewłaściwego dewelopera powinniśmy bardzo dobrze sprawdzić naszego wykonawcę. Metod jest wiele. Najłatwiej i najszybciej znajdziemy informacje na temat dewelopera we wspominanym prospekcie informacyjnym oraz w Internecie. Warto jest również poprosić o radę znajomych, którzy mają rozeznanie na rynku nieruchomości.

Karolina Pełka