Trzeba przewidywać na dwa lata do przodu

O tym, jakie mieszkania będą się sprzedawały w 2011 roku oraz o ochronie interesów nabywców mieszkań rozmawiamy z Jackiem Bieleckim, członkiem zarządu i głównym ekspertem Polskiego Związku Firm Deweloperskich

W którym miejscu cyklu koniunkturalnego znajduje się polski rynek mieszkaniowy? Czy możemy już obwieścić definitywny koniec kryzysu?

Sytuacja na rynku nieruchomości jest w oczywisty sposób pochodną stanu gospodarki i kondycji sektora bankowego. Jeśli w najbliższych latach utrzyma się obecny wzrost PKB na poziomie powyżej 3 proc. rocznie, a banki nie zaostrzą swojej polityki kredytowej, spodziewam się stabilizacji rynku na obecnym poziomie – zarówno ilościowym, jak i cenowym. Sądzę, że odpowiedź na pytanie, czy kryzys na tym rynku minął, będzie możliwa w drugiej połowie roku. Wiele wskazuje na to, że będziemy mieli wtedy obraz jaśniejszy gospodarki, finansów państwa i wpływu regulacji Komisji Nadzoru Finansowego na rynek kredytów mieszkaniowych.

Czy w 2011 r będzie się sprzedawał tylko segment popularny? Jaki przewidujecie Państwo popyt w segmencie nieruchomości z wyższej półki, apartamentów i domów?

Jest oczywiste, że w okresie niepewności ekonomicznej ograniczone są możliwości finansowe, co skutkuje zapotrzebowaniem na mieszkania tańsze, a więc mniejsze, w dalszych lokalizacjach. Zawsze będzie również popyt na droższe mieszkania w dobrych lokalizacjach, z tym, że popyt ten będzie znacznie ograniczony. Dostosowując się do potrzeb rynku, w obecnie wprowadzanych do sprzedaży ofertach deweloperzy oferują głównie mieszkania mniejsze, ok. 50-metrowe. To niestety spowoduje pogłębienie statystycznego substandardu, w którym mieszkają Polacy w porównaniu z większością państw Unii Europejskiej. Ale takie są realia ekonomiczne.

Czy deweloperzy nie oceniają rynku zbyt optymistycznie? Niemal każdego tygodnia ogłaszane są nowe, duże inwestycje, podczas gdy z rynku finansowego płyną wieści raczej mało optymistyczne. Popyt na kredyty hipoteczne maleje, wskutek kolejnych rekomendacji KNF maleje zdolność kredytowa Polaków, ograniczony zostanie także program dopłat „Rodzina na swoim”…

Rzeczywiście obserwujemy odreagowanie dwóch poprzednich lat, gdy dostosowując się do bardzo ograniczonego popytu deweloperzy znacznie ograniczyli rozpoczynanie nowych budów. Stan obecny nie jest jeszcze niebezpieczny – liczba gotowych mieszkań nie przekracza 20 proc. oferty, co w krajach europejskich jest standardem. Sądzę, że gdy popyt będzie rzeczywiście wyraźnie malał, deweloperzy ponownie znacznie ograniczą rozpoczynanie nowych inwestycji. Będzie to z oczywistą szkodą dla rozwoju rynku, lecz jest to jedyne racjonalne zachowanie w okresie słabnącego popytu.

Co jest największą bolączką branży deweloperskiej AD 2011? Wadliwe prawo administracyjne i procedury budowlane, bierność urzędników czy zbyt wysokie ceny działek i ich niska dostępność w najlepszych lokalizacjach?

Niedoskonałość przepisów i niewydolność administracji publicznej są podstawową barierą obniżenia kosztów budownictwa mieszkaniowego. Powodują niedostatek gruntów budowlanych, a więc utrzymywanie ich wysokich cen. Działalność deweloperska obarczona jest wciąż wysokim i rosnącym ryzykiem – postępowania administracyjne trwają niekiedy latami , kreując znaczne koszty, a skutek jest często nieprzewidywalny. Koszty inwestycji niezrealizowanych z powodu niejasnych przepisów i niesprawnej administracji publicznej przenoszą się na ceny budowanych mieszkań. Jest to też przyczyną niedostosowania części oferty do aktualnych oczekiwań nabywców. Cykl przygotowania inwestycji od koncepcji do rozpoczęcia sprzedaży to 2-3 lata. W tym czasie zmieniają się potrzeby klientów i produkt może okazać się nietrafiony. Nierozwiązany jest też problem rozwoju infrastruktury technicznej – wodociągów, kanalizacji, dróg. Miasta nie mają środków na realizację swoich zadań ustawowych, a przerzucanie tych kosztów na nabywców mieszkań powoduje wzrost ich cen.

Co Pana zdaniem decyduje o sukcesie inwestycji mieszkaniowej? Cena, lokalizacja, projekt, standard, a może coś jeszcze innego?

W różnych okresach różnie to wygląda. Ogólnie można powiedzieć – dostosowanie do sytuacji rynkowej. Dziś najważniejsza jest cena. W okresie dobrej koniunktury była to lokalizacja i dobry rozkład mieszkania. Standard wykończenia będzie zawsze miał duże znaczenie dla nabywców droższych mieszkań, czyli tzw. apartamentów. W bardzo szybko zmieniających się realiach rynkowych, aby osiągnąć sukces, trzeba umieć przewidywać na dwa lata do przodu.

Dlaczego Pańskim zdaniem nabywcy mieszkań są tak słabo chronieni przez prawo? Wciąż nie wprowadzono obligatoryjnych rachunków powiernicznych, osoby pokrzywdzone w wyniku bankructwa dewelopera mają znikome szanse na odzyskanie swoich pieniędzy…

Oczekiwaliśmy od rządu wprowadzenia uregulowań prawnych regulujących zasady umowy deweloperskiej. Niedoczekawszy się, PZFD wprowadził własny Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, który równoważy prawa i interesy dewelopera i nabywcy mieszkania. Wprowadzenie zabezpieczeń wpłat klientów to temat wciąż nierozwiązany i trudny do rozwiązania. W przypadku bankructwa dewelopera jest więcej wierzycieli niż tylko wpłacający na mieszkania. Są wykonawcy, dostawcy, banki, których trudno pozbawić możliwości zaspokojenia roszczeń. Problem oczywiście istnieje i należy poszukiwać sposobów innego niż obecnie podziału ryzyka. Trzeba jednak mieć na uwadze, że bezpieczeństwo musi kosztować, a ryzyko musi być rozłożone na wszystkich uczestników postępowania.

Co doradziłby Pan osobom, planującym zakup mieszkania w 2011 roku?

Przede wszystkim szukać oferty najbliższej swoim potrzebom i możliwościom finansowym. Radzę też uważnie przestudiować umowy pod kątem zabezpieczenia swoich interesów. Warto porównać propozycję umowy z naszym Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej, który można znaleźć na stronie www.pzfd.pl .Umowę należy negocjować aż do uzyskania satysfakcjonującego kształtu. Jeżeli widzimy w niej zagrożenia dla naszych interesów, lepiej poszukać innego partnera, niż ponosić konsekwencje zgody na zapisy dla nas niekorzystne. Dziś jest rynek kupującego, jest w czym wybierać.