To będzie rok dużych zmian

Na pytania o dostępność kredytów hipotecznych w 2013 r. odpowiada Michał Krajkowski, główny analityk, Dom Kredytowy Notus

W wyniku całej serii rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego w ostatnich trzech latach zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego uległa znacznemu ograniczeniu. Czy Pana zdaniem te obostrzenia były konieczne?

Porównując sytuację na rynku sprzed 2008 roku z tą z dnia dzisiejszego można ocenić, że pewne działania nadzoru były niezbędne. Ograniczenia dotyczące liczenia zdolności kredytowej uniemożliwiły udzielenie kredytu osobom o bardzo niskich dochodach, często nie pytając np. o liczbę osób na utrzymaniu. Takie sytuacje w niektórych bankach zdarzały się jeszcze w 2009 czy 2010 roku, dopiero po wprowadzeniu Rekomendacji T wszystkie banki zaczęły uważniej przyglądać się swoim klientom i realnie oceniać ich możliwości finansowe. Na rynek kredytów hipotecznych największy wpływ miała Rekomendacja SII, która ograniczyła zdolność kredytową wszystkich klientów. Liczenie zdolności kredytowej na 25 lat obniżyło dostępne kwoty dla wszystkich klientów, niezależnie od poziomu dochodów i było na pewno jednym z czynników, który przyczynił się do mniejszej akcji kredytowej w 2012 roku. Myślę, że tak duże wymogi ustalone dla wszystkich klientów, niezależnie od ich sytuacji finansowej, było zbyt rygorystyczne i wyhamowało to rynek mieszkaniowy i kredytowy. Nowa, łagodniejsza Rekomendacja S, która zacznie obowiązywać w najbliższych tygodniach powinna nieco odwrócić sytuację i spowodować, że o kredyt będzie łatwiej.

Jak wygląda obecnie spłacalność kredytów hipotecznych? Czy rodzimi kredytobiorcy odczuli już skutki spowolnienia gospodarczego?

Kredyty mieszkaniowe należą do najlepiej spłacanych spośród wszystkich zobowiązań. Status zagrożonych ma 2,7 procent kredytów. Dużo lepiej spłacane są zobowiązania udzielone w walutach obcych, gorszą jakość mają kredyty w naszej rodzimej walucie. Co prawda w ostatnim czasie jakość portfela nieco się pogorszyła, jednak przyczyną tego zjawiska jest naturalne starzenie się kredytów i wynikający z tego spadek jakości obsługiwanych zobowiązań, a nie spowolnienie gospodarcze.

Jak Pana zdaniem będzie wyglądać polityka banków, jeśli chodzi o udzielanie kredytów hipotecznych w 2013 r.?

Pierwsze miesiące tego roku to oczekiwany spadek zainteresowania kredytami ze strony klientów. Wynika to z dwóch czynników. Po pierwsze, rynek kredytowy charakteryzuje się jednak pewną sezonowością i początek roku to zawsze niewielkie spowolnienie. Po drugie, wniosków będzie teraz trochę mniej z racji wzmożonej ich ilości pod koniec 2012 roku, co wynikało z kończącego się programu Rodzina na Swoim. Wielu klientów przyspieszało decyzję o zakupie nieruchomości, aby móc skorzystać z dotychczasowego programu. Oczekuję jednak, że w kolejnych miesiącach akcja kredytowa przyspieszy. Nowa Rekomendacja S spowoduje wzrost zdolności kredytowej, jednocześnie od 2014 roku niezbędne będzie 10 procent wkładu własnego, co też może być czynnikiem stymulującym akcję kredytową. Część klientów będzie chciała złożyć wniosek przed końcem 2013 roku.

Ze strony banków nie oczekuję natomiast zaostrzenia polityki kredytowej. Może ona zostać zliberalizowana po wejściu w życie nowych regulacji KNF. Rozwojowi rynku sprzyjać będą także obniżki stóp procentowych NBP. Nie należy jednak spodziewać się spadku marż kredytowych. Co prawda, możliwe są okresowe promocje w bankach, jednak na pewno nie będzie to trwały trend i na niższe marże nie możemy liczyć.

Czy możemy już ostatecznie obwieścić koniec kredytów hipotecznych nie tylko we frankach szwajcarskich, ale także w walucie europejskiej?

Kolejne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego powodowały, że uzyskanie kredytu w walutach obcych stawało się coraz trudniejsze. Również kryzys na rynkach finansowych spowodował, że wiele banków zrezygnowało z udzielania kredytów w euro czy we franku szwajcarskim. Aktualnie w żadnym banku nie otrzymamy finansowania w walucie Helwetów, a tylko kilka instytucji ma w ofercie produkty denominowane w europejskiej walucie. Jednak taki kredyt jest dostępny tylko dla osób osiągających bardzo wysokie dochody, rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Tak rygorystyczne wymagania oznaczają, że kredyt w euro dostępny jest dla nielicznych.

Koniec kredytów walutowych zostanie ostatecznie przypieczętowany w chwili gdy zacznie obowiązywać nowa Rekomendacja S. W myśl jej zapisów, kredyt w euro będzie mogła otrzymać tylko osoba, która zarabia w tej walucie. Będzie to oznaczało ostateczny koniec kredytów walutowych w Polsce.

Czy Pana zdaniem zapowiadany rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla młodych” ma szanse powtórzyć sukces „Rodziny na swoim”? Kontrowersje wzbudza m. in. planowane wyłączenie z programu mieszkań z rynku wtórnego…

Program Mieszkanie dla Młodych skierowany jest do tej samej grupy beneficjentów, która mogła skorzystać z Rodziny na Swoim. Wprowadzono jednak dodatkowe ograniczenie, że nabywana nieruchomość musi być pierwszym mieszkaniem, którego właścicielem stanie się kredytobiorca. W Rodzinie na Swoim to kryterium dotyczyło tylko tzw. „singli”. Objęcie tym wymogiem małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci spowoduje, że z programu nie będą mogły skorzystać osoby które chcą zamienić mieszkanie na większe, tak jak często było to w Rodzinie na Swoim.

Jednak najważniejszym czynnikiem różnicującym dostępność MdM i RnS jest wyłączenie z programu rynku wtórnego. W ostatnich miesiącach, mimo iż spadał, to udział rynku wtórnego stanowił niemal 50 procent. Zatem wyłączenie tego segmentu rynku powoduje, że o kredyt z dopłatą będzie trudniej niż przy poprzednim programie rządowym. Nie oczekuję zatem aby program Mieszkanie dla Młodych był tak samo popularny jak w poprzednich latach Rodzina na Swoim.

Kiedy realnie możemy się spodziewać jego wprowadzenia w życie?

Projekt ustawy przedstawiony przez ministerstwo przewidywał, że nowy program wejdzie w życie 1 lipca 2013 roku. Jednak ostatnie wypowiedzi przedstawicieli rządu sugerują, że start MdM zostanie przesunięty i prawdopodobnie dopiero z początkiem roku 2014 będziemy mogli składać wnioski kredytowe korzystając z rządowego programu. Dotrzymanie pierwotnego terminu może być także trudne z uwagi na proces legislacyjny. Mając w pamięci wielomiesięczne prace nad zmianami w Rodzinie na Swoim można przypuszczać, że prace nad nowym programem także zajmą co najmniej kilka miesięcy.

Co doradzałby Pan osobom, które w tym roku zamierzają zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Osoby które planują zaciągnąć kredyt muszą wybierać spośród ofert kredytów złotowych. Aktualnie kredyt w walucie obcej dostępny jest dla nielicznych, a po wejściu w życie Rekomendacji S jego dostępność zostanie jeszcze bardziej ograniczona. Jednocześnie nowe przepisy Komisji Nadzoru Finansowego zliberalizują politykę wyliczania zdolności kredytowej. Do tej pory banki na potrzeby obliczania maksymalnej kwoty musiał zakładać 25 letni okres kredytowania. Według nowych regulacji będzie to 30 lat, co przełoży się na wzrost zdolności kredytowej o około 5-8 procent. Wyższym dostępnym kwotom kredytu sprzyjać będzie także utrzymujące się niższe oprocentowanie z uwagi na niższe stopy procentowe NBP. Również uzyskanie kredytu na 100 procent wartości nieruchomości nie będzie problemem w bieżącym roku. Jednocześnie osoby, które nie posiadają wkładu własnego powinny spieszyć się z decyzją o zakupie, gdyż już od 2014 roku niezbędne będą środki własne na poziomie minimum 10 procent.