Szczepionka na kryzys

Polski rynek nieruchomości biurowych utrzymał status quo z zeszłego roku. Mimo że zarówno deweloperzy biurowi, jak i firmy doradcze nie narzekają na brak popytu i spodziewają się dalszego napływu zagranicznych firm do naszego kraju, wzrost podaży wciąż blokują banki. Nie chodzi tu o brak zaufania do inwestycji biurowych – międzynarodowy sektor finansowy wciąż odczuwa pokryzysowe zawirowania i nie finansuje projektów nawet mniej ryzykownych niż biurowce  – tak w skrócie można podsumować najważniejsze wnioski z ożywionych dyskusji, które miały miejsce podczas 6. edycji konferencji „Biurowce w Polsce”, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A.

Konferencja ugruntowała swoją pozycję jako najważniejsze spotkanie czołowych graczy na naszym rynku nieruchomości biurowych. 25. października w warszawskim hotelu Marriott Centrum stawiło się blisko 200 uczestników, w tym zdecydowana większość największych graczy w branży. W porównaniu do poprzednich edycji, optymizm bijący z paneli dyskusyjnych i kuluarowych rozmów był zdecydowanie bardziej niż umiarkowany. Pochwały pod adresem polskiego rynku biurowego rozpoczął gość specjalny konferencji Walter Boettcher, research & forecasting director w firmie doradczej Colliers International. Powiązał on dobrą koniunkturę na rynku biurowym z wciąż rosnącą popularnością Polski jako lokalizacji inwestycji z sektora BPO/SSC. – Dzięki rozwojowi technik komunikacyjnych i hardware`u w sektorze usług ma obecnie miejsce rewolucja porównywalna skalą z wielką rewolucją przemysłową XIX wieku – mówił Boettcher. – Wasz kraj ma do zaoferowania dobrze wyedukowaną siłę roboczą o wysokich kwalifikacjach, w przeciwieństwie do Chin, Indii czy Filipin dzieli również „kulturowe podobieństwo” z krajami zachodnimi. Dzięki temu oraz faktowi, że płace są tu wciąż o 50 proc. niższe niż w USA i krajach Europy Zachodniej, Polska staje się centralnym punktem lokowania bardziej wymagających i skomplikowanych usług outsourcingowych. Jak długo to jeszcze potrwa? Jeśli oczywiście nie sprawdzi się negatywny scenariusz dla Grecji, koszty płacowe pozostaną atrakcyjne przez co najmniej pięć najbliższych lat – zapowiadał.

W podobnym tonie wypowiadał się Paweł Skałba, partner w polskim oddziale Colliers. – Popyt na nowe powierzchnie biurowe w pierwszych trzech kwartałach 2012 roku wyniósł 485 tys. m kw. W całym ubiegłym roku było to 570 tys., a należy pamiętać, że czwarty kwartał to w naszej branży „żniwa”, bo ze względów księgowych przed końcem roku zamykana jest większość rozpoczętych transakcji. Można więc się spodziewać, że mimo kryzysu w 2012 r. popyt będzie znacznie wyższy, niż w roku ubiegłym. Warto też podkreślić, że 70 proc. z tych 485 tys. to nowe umowy, z których połowa to umowy typu prelease. Renegocjacji było tylko 17 proc., a w ubiegłych latach to one dominowały – mówił Skałba. – Sektor BPO wciąż dynamicznie się rozwija, miasta są coraz bardziej otwarte na rozmowy z deweloperami. Założę się o 15-letnią whisky, że przyszły rok zakończy się wolumenem transakcji na przynajmniej podobnym poziomie.

Jego optymizm dzielili również deweloperzy. – Od trzech lat notujemy rekordowe poziomy najmów, Polska cieszy się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z sektora BPO/SSC. Paradoksalnie możemy być szczepionką na kryzys. Jeśli uda nam się utrzymać dobry PR naszego kraju w Europie, będziemy beneficjentami obecnej sytuacji gospodarczej – mówił Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w firmie Ghelamco Polska.

Niestety, podobnie jak w poprzednich latach rolę hamulcowych, uniemożliwiających szybki rozwój rynku pełnią banki, którym daleko jeszcze do otrząśnięcia się ze skutków globalnego spowolnienia gospodarczego. – Problemy sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce nie wynikają z jego wewnętrznej sytuacji, ale są wynikiem kłopotów międzynarodowego systemu bankowego. Banki wciąż borykają się z wieloma czynnikami demotywującymi, cierpią na brak kapitału, nowe ustalenia prawne nałożyły na nie wymóg utrzymywania większych rezerw. Jeśli kryzys skończy się w sektorze finansowym, natychmiast skończy się również dla branży nieruchomości biurowych. Branża powinna obawiać się jednak nowych zagrożeń z innych kierunków, jak np. rosnącego ryzyka budowlanego, spowodowanego pogarszającą się kondycją firm wykonawczych w Polsce – przestrzegał Marek Koziarek, dyrektor zarządzający departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w banku Pekao S.A.

Brakuje niestety sygnałów, aby banki miały zrezygnować z wymogu wysokiego przednajmu przy udzielaniu kredytów deweloperskich. – Bank jest zainteresowany przede wszystkim redukcją ryzyka, niepewności. Przednajem na poziomie 60 proc., wymagany przez niektóre banki wielu deweloperom może wydać się przesadny, ale w pełni niweluje ryzyko dla kredytodawcy – mówił Paweł Kamelski, piastujący stanowisko head real estate finance w Kredyt Banku.