Stare mieszkanie – wartość dodana czy zbędny bagaż?

W życiu większości z nas przychodzi taka chwila, kiedy zaczynamy zastanawiać się nad zmianą mieszkania na większe lub zakupem domu. Ponieważ większość transakcji zakupu nieruchomości jest naszym kraju wspomagana kredytem hipotecznym, stajemy przed dylematem: co zrobić ze starym mieszkaniem? Sprzedać czy płacić miesięcznie nie jedną, a dwie raty kredytowe?

W zależności od naszej sytuacji finansowej, a także od tego, w jakim stopniu na naszym starym mieszkaniu ciąży kredyt oraz jego raty, mamy kilka możliwości. Zanim jednak je omówimy, spróbujmy wybiec myślami w przyszłość. Nie od dzisiaj wiadomo, że inwestycje w nieruchomości w okresie dłuższym niż 10 lat – pomijając bardzo nieliczne wyjątki – zawsze są dochodowe. Pod względem wzrostu wartości nieruchomości możemy przyjąć, że inwestycja w mieszkanie lub dom jest jedną z najbardziej pewnych. Drugą, może nawet bardziej ważną zaletą posiadania nieruchomości jest możliwość czerpania z niej bieżących dochodów dzięki wynajmowi. To tak zwany dochód pasywny: nic nie robimy, a regularnie otrzymujemy pieniądze. Wybiegając w przyszłość, niejeden zastanawiał się nad tym, jak będzie wyglądała nasza emerytura, nasze życie po zakończeniu aktywności zawodowej. System emerytalny funkcjonujący w Polsce jest przestarzały, w zasadzie opierający się na głównych założeniach jego twórcy Otto Bismarcka z 1880 roku. Sprawdzał się nieźle w czasie, kiedy na jednego emeryta przypadało wielu pracujących, a średni wiek życia nie był tak wysoki jak obecnie. Dziś coraz powszechniej mówi się o tym, że tylko kwestią czasu jest zapaść tego systemu, a w najlepszym razie wszyscy jesteśmy skazani na równe dla każdego emerytury, pozwalające przeżyć miesiąc na bardzo skromnym poziomie. W najgorszym przypadku emerytur po prostu nie zobaczymy. Z tego powodu warto mieć źródło dochodu pasywnego, a nasze „stare małe mieszkanie” – jeśli je w majątku utrzymamy – taki właśnie dochód może nam generować.

Przejdźmy do możliwości, jakie mamy decydując się na zamianę mieszkania na większe. Kluczowe będą tu dwa elementy, które musimy posiadać: zdolność kredytowa oraz wymagany przez banki co najmniej 10-procentowy wkład własny. Posłużę się tu przykładem, w którym kupujemy nowe mieszkanie za 400 000 zł, nasze stare mieszkanie warte jest 300 000 zł, pozostały do spłaty kredyt wynosi 150 000 zł, a miesięczna rata wynosi 1 000 zł.

Aby zachować oba mieszkania, musimy mieć wymagany wkład własny do kredytu (czyli 40 000 zł) oraz zdolność kredytową na kwotę 360 000 zł. Przyjmijmy, że rata wyniesie 1600 zł, więc nasz domowy budżet musi mieć w oczach analityka bankowego możliwość utrzymania obciążenia ratami w sumarycznej wysokości 2600 zł.

Co zrobić, kiedy nie mamy takiej kwoty wkładu własnego oraz/lub nie mamy zdolności kredytowej? Mamy kilka możliwości, które krótko zostaną omówione poniżej:

1. Spłata starego kredytu. W takim przypadku po sprzedaży mieszkania nie będziemy już musieli miesięcznie spłacać 1000 zł, a jednocześnie na koncie pojawi nam się 150 000 zł (drugie tyle przeznaczone zostało na spłatę kredytu). Sytuacja komfortowa, ale tylko pozornie: posiadamy środki na wkład własny, zdolność kredytową, nie mamy jednak dodatkowego zabezpieczenia dochodów na przyszłość. Cóż… Nie zawsze można mieć wszystko.
2. Jeśli mamy wspomniany wcześniej minimalny wkład własny, możemy odpowiednio pracując nad swoimi finansami podnieść w okresie kilku miesięcy do roku swoją zdolność kredytową. Sposobów jest wiele: od najmu nieruchomości począwszy, poprzez odpowiednie wypracowanie dodatkowego dochodu, na ograniczeniu wydatków skończywszy. Jeśli wszystko zrobimy dobrze, to efektem takiego działania będzie posiadanie dwóch nieruchomości, z których jedna będzie naszym źródłem dodatkowego dochodu oraz wzrostu naszego majątku wraz z upływem czasu.
3. Jeśli ze zdolnością kredytową nie ma problemu, ale nie posiadamy wymaganego wkładu własnego, istnieje możliwość połączenia zabezpieczenia drugiego kredytu także na mieszkaniu, które już mamy. Pamiętamy, że jest ono warte 300 000 zł, a kredytu pozostało do spłaty tylko 150 000 zł. Jest więc spora wolna wartość, którą w umiejętny sposób można dobrze zagospodarować z korzyścią na przyszłość. Nie każdy o tym wie, nie każdy potrafi to zrobić, ponieważ montaż finansowy w takim przypadku jest trochę trudniejszy i wymaga fachowej wiedzy. Jest to jednak możliwe. Osiągamy ponownie efekt posiadania dwóch nieruchomości, z których jedna na nas pracuje.

Warto pamiętać, ze pozostawione w majątku mieszkanie – jeśli jest obłożone kredytem – może samo siebie spłacać z najmu. Jeśli zaś jest w pełni spłacone, będzie wpływami z najmu wspomagać spłatę zaciągniętego nowego kredytu.

Waldemar Szramka

Experci24 Doradztwo Finansowe