Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat – czy możemy uniknąć podatku dochodowego?

Czasami zdarza się, że chcemy sprzedać nieruchomość, w której posiadanie niedawno weszliśmy. Przyczyn może być wiele: chęć zarobku na jej sprzedaży, zbyt wysokie opłaty lub pilna potrzeba gotówki. Bez względu na przesłanki jakie nami kierują, jeżeli do sprzedaży dochodzi relatywnie wcześnie, musimy zapłacić podatek dochodowy. Nie ma przy tym znaczenia, czy nieruchomość otrzymaliśmy w spadku czy ją kupiliśmy. Niestety sprzedający często nie wiedzą lub nie pamiętają o obowiązku rozliczenia się z fiskusem i dowiadują się o nim już po fakcie. Większość tych osób prawdopodobnie wstrzymałaby się ze sprzedażą, gdyby wiedziała, jak wysoki podatek musi zapłacić

Kiedy musimy zapłacić podatek?

Jeżeli sprzedamy nieruchomość przed upływem 5 lat, od kiedy zostaliśmy jej właścicielami w kolejnym roku podatkowych będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy. Bardzo istotny jest tutaj fakt, że okres ten liczy się zawsze od końca roku kalendarzowego, w którym właściciel wszedł w posiadanie nieruchomości. Kwota podatku to 19 proc. od dochodu, który uzyskaliśmy w wyniku sprzedaży. Zysk oblicza się odejmując od zarobku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości udokumentowane koszty nabycia, wybudowania lub doprowadzenia nieruchomości do aktualnego stanu.

Podatek od nieruchomości, którą wcześniej kupiliśmy a podatek od nieruchomości otrzymanej w spadku

Jeśli sprzedajemy nieruchomość, którą nabyliśmy w drodze zakupu, podatek jest naliczany nieco inaczej niż w przypadku nieruchomości otrzymanych w spadku lub darowiźnie. Jeżeli zbywamy zakupioną przez nas nieruchomość, dochód stanowić będzie różnica między jej ceną zakupu a ceną sprzedaży. Ponadto kwotę przychodu możemy pomniejszyć o sumę wydatków, które miały wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. Wszystkie muszą być jednak udokumentowane na podstawie faktur VAT oraz dowodów uiszczenia opłat administracyjnych. Jeśli sprzedajemy nieruchomość, którą otrzymaliśmy w spadku lub darowiźnie kwota podatku jest zazwyczaj sporo wyższa. Wszystko dlatego, że jej nabycie wiąże się z brakiem większych kosztów. Jeśli nawet jakieś wydatki zostaną poniesione (opłaty notarialne, remont nieruchomości), są one najczęściej dosyć niskie. W związku z tym podatek naliczany jest od niemalże całkowitej ceny zbywanej nieruchomości.

Kiedy przysługuje nam zwolnienie z podatku?

Jeżeli bardzo zależy nam na sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat a nie chcemy płacić podatku, jest jeszcze jedno rozwiązanie, które pozwoli na uniknięcie rozliczenia się z fiskusem. Zgodnie z prawem osoby, które w ciągu dwóch lat przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe mogą skorzystać z ulgi podatkowej. Do wydatków na cele mieszkaniowe zgodnie z Ustawą o PIT zalicza się:

• zakup mieszkania, domu, spółdzielczego prawa do lokalu lub gruntu pod budowę domu,
• spłatę kredytu hipotecznego,
• przebudowę, nadbudowę lub remont budynku mieszkalnego,
• adaptację własnego budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne,
• nabycie udziału w nieruchomości mieszkalnej.

W wydatkach na cele mieszkaniowe nie możemy jednak uwzględniać środków przeznaczonych na wynajem mieszkania. Do zwolnienia z podatku mają prawo także osoby, które środki pieniężne z przychodu zainwestowały na terenie Krajów Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Wypełnij deklarację PIT-39

Bez względu na to czy możemy skorzystać z ulgi czy też nie, przychód ze sprzedaży nieruchomości musimy uwzględnić w rocznym zeznaniu podatkowym. Rozlicza się go poprzez wypełnienie deklaracji PIT-39. W zeznaniu należy przedstawić dochody, które uzyskaliśmy ze sprzedaży nieruchomości oraz dochody zwolnione z opodatkowania. Nie ma przy tym znaczenia, czy wydatki zostały już poniesione. Co jeśli w ciągu dwóch lat nie uda nam się wykorzystać planowanej kwoty pieniędzy na własne cele mieszkaniowe? Wówczas musimy sporządzić korektę oraz zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Pocieszający może być fakt, że dochód ze sprzedanej nieruchomości nie jest łączony z dochodami z innych źródeł. Dzięki temu sprzedaż nieruchomości nie powoduje ryzyka przekroczenia progu podatkowego w danym roku.

Karolina Pełka