Sekretna sztuka mierzenia powierzchni mieszkania

Wielkość powierzchni użytkowej nieruchomości ma wpływ na liczne aspekty finansowe w naszym życiu. Zaczynając od kupna mieszkania, którego metraż przekłada się na jego cenę całkowitą, na wysokości comiesięcznych opłat i podatkach skończywszy. W jaki sposób jest obliczana? Okazuje się, że sprawa jest bardziej skomplikowana, niż by się mogło wydawać. Przede wszystkim, dlatego, że w zależności od celu, dla którego ją określamy metoda pomiaru jest inna. Oprócz aktów prawnych, w których określono definicję powierzchni użytkowej, w prawie funkcjonują również normy ISO, które są polskimi wersjami norm międzynarodowych. W zależności od tego, która zasada pomiaru zostanie zastosowana, inny będzie metraż tej samej nieruchomości

Na potrzeby wymiaru podatku

Definicja powierzchni użytkowej na potrzeby obliczenia kwoty podatku od nieruchomości została określona w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym aktem prawa do powierzchni użytkowej nie zalicza się klatek schodowych i szybów windowych. Również pomieszczenia, których powierzchnia jest niższa niż 1,40 m nie są w niej uwzględniane, zaś te o wysokości 2,20 m i niższej wliczane są do powierzchni w 50 proc. Powierzchnia użytkowa zgodnie z tą zasadą obejmuje z kolei garaże podziemne, piwnice, poddasza użytkowe oraz sutereny. Obmiar powinien być wykonywany po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach budynków.

Podatek od spadków i darowizn

Do określenia wymiaru podatku od spadków i darowizn oblicza się powierzchnię użytkową, na podstawie zasad określonych w Ustawie o podatku od spadków i darowizn. W przypadku tej definicji podobnie jak w ustawie o podatkach powierzchnia mierzona jest po wewnętrznych długościach ścian. Do powierzchni nie są zaliczane klatki schodowe i szyby windowe. W przeciwieństwie do definicji poprzedniej nie zalicza się do niej jednak piwnic.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Zupełnie inną definicję powierzchni użytkowej określa również Ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Do powierzchni użytkowej zgodnie z jej przepisami nie wlicza się nie tylko piwnic i strychów, ale również antresoli, balkonów, loggii, tarasów oraz szaf i schowków w ścianach. Nie są w niej uwzględniane również pomieszczenia w budynku przeznaczone do użytku wspólnego wszystkich lokatorów w tym: pralnie, suszarnie czy wózkownie. Co więc w tym przypadku zalicza się do powierzchni użytkowej? Przede wszystkim pomieszczenia mieszkalne oraz pomocnicze (pokoje, łazienki, kuchnie, korytarze, przedpokoje, spiżarnie). Ponadto obmiar powinien być wykonany w świetle otynkowanych ścian. Żeby powierzchnia została zaliczona w 100 proc., wysokość pomieszczeń nie może być niższa niż 2,20 m. Pomieszczenia o wysokości 1,40-2,20 m są zaliczane do powierzchni użytkowej jedynie w 50 proc., a niższe niż 1,40 w ogóle nie są uwzględniane.

Normy ISO

W polskim prawie oprócz przepisów definiujących powierzchnię użytkową funkcjonują również normy ISO. Ich stosowanie nie jest obowiązkowe, jednak w niektórych sytuacjach zalecane. Normy ISO są polską wersją norm międzynarodowych, które w pierwotnej wersji zostały stworzone przez Międzynarodową Organizację Normalizacyjną. Obecnie akceptowanymi przez Polski Komitet Normalizacyjny normami są:

• PN-B-02365:1970
• PN-ISO 9836:1997
• PN-ISO 9836:2015-12

Dwie pierwsze z nich teoretycznie zostały przez PKN wycofane. Formalnie jednak wszystkie trzy obowiązują i mają takie samo znaczenie. Szczególnie popularna oraz doceniana przez środowisko budowlane jest norma PN-ISI 9836: 1997, która to została zarekomendowana w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Również sądy prowadzące sprawy dotyczące ustalenia właściwej powierzchni użytkowej często deklarują, że obliczenia i pomiary powinny być wykonywane zgodnie z jej przepisami. Najstarsza norma PN-B-02365:1970, obecnie stosowana jest jedynie w sytuacjach, gdy rozbudowywane są stare budynki, których pierwotna powierzchnia została ustalona na jej podstawie.

Jak widać istnieje szereg wytycznych dotyczących określania powierzchni użytkowej. Na szczęście nie musimy obliczać jej sami. Czynność lepiej jest powierzyć wykwalifikowanemu geodecie lub inspektorowi nadzoru budowlanego, który zna przepisy prawa oraz procedury pomiaru. W przypadku, gdy przychodzi nam ustalić wielkość powierzchni użytkowej dla konkretnego celu, warto jest jednak zapoznać się z określonymi dla niego przepisami. Pozwoli nam to lepiej zrozumieć otrzymany przez geodetę wynik oraz dopilnować, aby wszystkie elementy naszej nieruchomości zostały uwzględnione w obliczeniach.

Karolina Pełka