Rynek magazynowy w Polsce okiem dewelopera

W ciągu ostatnich miesięcy dobra koniunktura gospodarcza na stałe zagościła w Europie, a jej oznaki są widoczne także na rynku obiektów dystrybucyjnych. Po globalnym kryzysie, teraz zarówno transport jak i handel – ważne determinanty rozwoju rynku logistycznego – stopniowo odnotowują wzrost. Stabilizują się również stawki czynszów za wynajem oraz ceny gruntów pod inwestycje. Europejski rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w fazie przejściowej – sytuacja w segmencie wynajmu powierzchni magazynowych przestaje się pogarszać i wkrótce ulegnie poprawie

Podobny wniosek płynie z raportu badawczego dotyczącego stanu rynku nieruchomości, przygotowanego przez ProLogis, wiodącego globalnego dostawcę obiektów dystrybucyjnych. Według raportu „Zwiastuny ożywienia”, w pierwszej połowie 2010 roku wskaźnik wynajętej powierzchni w całej Europie był stabilny, zróżnicowany jednak w zależności od kraju. Pomimo faktu, że liczba nowych inwestycji wciąż pozostaje na niskim poziomie, umacnia się europejski popyt na powierzchnię magazynową. Europa Środkowa, dzięki wciąż rozwijającemu się rynkowi konsumenckiemu, postrzegana jest przez firmy z Europy Zachodniej jako region stabilny, a więc atrakcyjny inwestycyjnie.

Dodając do tego dane z raportu „Growth or no Growth” o kierunkach rozwoju rynku powierzchni magazynowych i szeroko pojętej logistyki w Europie, przygotowanego przez analityków Jones Lang LaSalle, w 2010 roku to właśnie Polska odnotowała największy wzrost wynajmowanych powierzchni magazynowych w regionie CEE. Rynek powierzchni magazynowych w Polsce – choć jest rynkiem dojrzałym – jest relatywnie młody i ciągle się rozwija. Do miana lidera wśród krajów Europy Środkowo – Wschodniej predysponuje nas kilka czynników: dobre wyniki makroekonomiczne, dostępność infrastruktury morskiej, bezpośrednie sąsiedztwo państw zachodnich, bliskość lokalnego rynku zbytu, ceny gruntów oraz wykwalifikowana siła robocza.

W Polsce 6 milionów mkw. powierzchni magazynowej zlokalizowana jest w sąsiedztwie aglomeracji miejskich. Region Warszawy, skupiający blisko 2,5 mln mkw. magazynów, pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce, tuż za nim plasują się okolice Górnego i Dolnego Śląska oraz region Poznania i Wrocławia. Mniejsze znaczenie odgrywa region pomorski.

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2010 roku wynajęto około 1,07 miliona mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi prawie 50 proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem roku 2009. ProLogis, tylko w trzech pierwszych kwartałach 2010 roku wynajął ponad 511 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, czyli o 129 proc. więcej niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Powyższy wynik świadczy o stałym, rosnącym popycie na już istniejącą powierzchnię magazynową.

Gospodarcze prognozy na rynku wynajmu powierzchni magazynowych pozwalają deweloperom koncentrować się na przedłużaniu umów z obecnymi klientami i na wynajęciu dostępnej powierzchni w parkach logistycznych. Ze względu na przewagę podaży nad popytem rosnącym zainteresowaniem klientów w Polsce cieszą się projekty BTS, czyli magazyny „szyte na miarę”. Takie rozwiązanie sprawdza się w Europie Północnej, gdzie w pierwszej połowie 2010 roku większość inwestycji rozpoczęła się z myślą głównie o konkretnych klientach. Obiekty magazynowe budowane były jako projekty typu build-to-suit.

Wyzwaniem dla branży w nadchodzącym roku będzie skuteczne skonsumowanie rosnącego popytu – kluczowe kontrakty trafią do deweloperów, którzy będą mogli wykazać się elastycznością, możliwościami finansowania inwestycji i będą w posiadaniu strategicznie zlokalizowanych gruntów.

Obecnie w Polsce buduje się niewiele obiektów magazynowych, ale wraz ze wzrostem popytu na taką powierzchnię, w przyszłym roku można oczekiwać zwiększenia się liczby nowych inwestycji przy jednoczesnym zintensyfikowaniu najmu już istniejących obiektów magazynowych.