Rozsądek przy zakupach, nieustępliwość w negocjacjach

O specyfice trójmiejskiego rynku nieruchomości, ulubionych i niepopularnych dzielnicach Gdańska i Gdyni oraz możliwych scenariuszach rozwoju sytuacji rozmawiamy z Michałem Kosiedowskim, wiceprezesem zarządu agencji Metrohouse & Partnerzy S.A.

Po fuzji agencji Partnerzy Nieruchomości ze stołecznym Metrohouse dzieli Pan swój czas między Trójmiasto i Warszawę. Czym różnią się od siebie te dwa największe w Polsce rynki mieszkaniowe?

Rynek mieszkaniowy w Trójmieście warunkuje położenie geograficzne. Atrakcyjność turystyczna tego regionu jest niewątpliwym atutem dla inwestorów i deweloperów, napędzając w sposób istotny koniunkturę na rynku. Nawet w okresie względnej stabilizacji cen i ograniczenia popytu na nieruchomości w innych regionach kraju, rynek trójmiejski utrzymywał tempo rozwoju. Przyczynili się do tego także inwestorzy lokujący swój kapitał na rynku nieruchomości. Wypoczynkowy charakter wielu obszarów Trójmiasta i okolic wzmaga też zainteresowanie nieruchomościami wakacyjnymi. To ogromna różnica pomiędzy Trójmiastem a stolicą. Rynek nieruchomości wakacyjnych ma przed sobą wspaniałą przyszłość.

Jakie lokale były najczęściej kupowane w ciągu ostatniego roku w Trójmieście?

W Trójmieście największym zainteresowaniem klientów cieszą się dwupokojowe mieszkania. Idealnie, jeśli cena transakcyjna zamknie się w przedziale 240-280 tys. zł. Wśród większych mieszkań dość dobrze sprzedawały się trzypokojowe mieszkania o powierzchni do 70 m kw. W przypadku takich mieszkań górną kwota transakcji było 350 tys. zł. Zauważalny jest trend nabywania mieszkań o funkcjonalnych rozkładach, które nawet przy stosunkowo niewielkich powierzchniach gwarantują oddzielną sypialnię i pokój dla dziecka. Takie oferty znajdziemy także w blokach z wielkiej płyty. Duże zainteresowanie odnotowujemy w segmencie najtańszych mieszkań do 160-180 tys. zł. Niestety oferta kawalerek w tym zakresie cenowym jest bardzo ograniczona.

A jak wygląda sytuacja na rynku domów?

Od wielu miesięcy rynek domów nie może podnieść się z marazmu. Przyczyn jest kilka: duża podaż zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym, żądania cenowe sprzedających, które są nieadekwatne do możliwości nabywczych przeciętnych klientów, a także spora dysproporcja pomiędzy preferencjami klientów a ofertą rynkową. Na rynku najdłużej czekają na klientów domy o największych powierzchniach – powyżej 200 m kw. Oprócz samej ceny, często nie do zaakceptowania przez nabywców, dochodzą dość wysokie koszty utrzymania takiej nieruchomości, co ma niebagatelne znaczenie przy decyzji o zakupie, szczególnie przy obecnych wzrastających cenach materiałów opałowych. Klienci poszukują takiego domu jednorodzinnego lub segmentu, którego zakup były alternatywą dla kupna większego mieszkania. Najczęściej więc wchodzą w grę domy zlokalizowane nie tyle w Trójmieście, ale w jego okolicach. Pewnym rozwiązaniem jest zakup domu w stanie surowym. Ofert tego typu nie brakuje.

Które dzielnice w Gdańsku i Trójmieście cieszą się największą popularnością wśród kupujących mieszkania?

W ostatnim czasie dużym zainteresowaniem klientów cieszą się dzielnice położone na południu Gdańska: Ujeścisko, Zakoniczyn, Orunia Górna, Chełm. Wcześniej te lokalizacje nie były wybierane zbyt często z uwagi na problemy komunikacyjne. Nowa linia tramwajowa i przebudowa arterii komunikacyjnych dały pretekst do ponownej weryfikacji preferencji klientów. Z naszych badań wynika, że prócz wymienionych dzielnic klienci najchętniej biorą pod uwagę Jelitkowo, Przymorze, Morenę, Starówkę, Wrzeszcz, Zaspę i Żabiankę.

A które są raczej omijane i dlaczego?

Pod koniec wakacji zapytaliśmy w ankiecie naszych agentów, które lokalizacje są najczęściej odrzucane w poszukiwaniach przez klientów. W ten sposób powstała druga edycja naszego rankingu „Dzielnic na nie”. Mało zaszczytny tytuł wywalczył Nowy Port, a za nim zostały sklasyfikowana Orunia Dolna, Rudniki i Przeróbka. Powody za każdym razem były bardzo podobne. Przeważały stereotypy dotyczące ww. lokalizacji – np. o niskim poziomie bezpieczeństwa, gorszym standardzie substancji mieszkaniowej. Lokalizacje nie cieszące się powodzeniem łączą też funkcje mieszkaniowe z przemysłowymi, co dodatkowo odstrasza od zakupów w tych rejonach. Co ciekawe, z grona lokalizacji omijanych przez klientów „wypadła” Letnica, która w ostatnim czasie była wymieniana w kontekście budowy stadionu. Jest to dowód na to, jak bardzo zmieniająca się infrastruktura ma wpływ na opinię o danych rejonach miasta.

Sopot – obok Zakopanego – uchodzi za najdroższy i najbardziej ekskluzywny polski kurort. Czy w Sopocie (lub jego okolicach) są jeszcze jakieś wolne działki, na których mogłyby powstać większe inwestycje mieszkaniowe?

Sopot jest specyficznym rynkiem. Ze względu na położenie geograficzne – obszary leśne, linia brzegowa, ścisłe sąsiedztwo z Gdańskiem i Gdynią – nie ma tu zbyt wielu ofert gruntów inwestycyjnych, które pozwalałyby na przeprowadzenie większej inwestycji. Na rynku pojawiają się najczęściej małe działki umożliwiające budowę kameralnych budynków. Najczęściej są to apartamenty, które stają się domeną tego miasta. Niska podaż gruntów jest powodem inwestycji w obecną substancję mieszkaniową, która jest poddawana rewitalizacji, dzięki której zwiększa się standard budynków. Należy dodać, że barierą wejścia dla inwestorów jest fakt, że spory obszar Sopotu to strefa ochrony konserwatorskiej. Ponadto wiele budynków wpisanych jest do rejestru zabytków – to stanowi pewne utrudnienie dla inwestorów.

Jak wygląda popularność mieszkań z drugiej ręki na tle rynku pierwotnego w Trójmieście? Czy po faktycznym wyłączeniu rynku wtórnego z programu dopłat do kredytów „Rodzina na swoim” spodziewa się Pan odpływu klientów do biur sprzedaży deweloperów?

Rynek wtórny zawsze cieszył się w Trójmieście powodzeniem wśród nabywców mieszkań. Ma tę przewagę nad rynkiem nowych mieszkań, że posiada o wiele szerszą paletę mieszkań o zróżnicowanym standardzie, cenie i lokalizacji. Mieszkań gotowych od ręki bez potrzeby oczekiwania na zakończenie inwestycji.

Z naszych analiz wynika, że wg nowych limitów programu odsetek mieszkań kwalifikujących się do dopłat wynosi… 1 proc. Czyli w sumie, można powiedzieć, że nie ma szans na znalezienie mieszkania, którego zakup umożliwiałby dopłaty do kredytu. W Trójmieście próżno szukać cen metra kw. niższych niż 4 tys. zł. To nierealne. Wyższe limity dla deweloperów w naturalny sposób zwiększają pulę mieszkań z dopłatami. Jednak i tu nie będzie łatwo znaleźć ciekawą ofertę w granicach ustawowych limitów. Z pewnością „śmierć” Rodziny na swoim dla rynku wtórnego odbije się na chwilowym spowolnieniu tempa sprzedaży. Jednak osobiście widzę w takiej sytuacji szansę. Osłabienie koniunktury może wpłynąć na decyzję o obniżeniu ceny przez sprzedających mieszkania. Po uwolnieniu cen mieszkań, które były uwięzione przez wysokie limity RNS, zacznie się prawdziwy ruch na rynku.

Co doradziłby Pan osobom, które chcą kupować mieszkania w 2012 r.?

2012 r. będzie szczególny dla Gdańska z racji wydarzenia, jaki będzie organizacja EURO. Sam fakt goszczenia tak wielkiej imprezy sportowej nie może być w żaden sposób postrzegany jako impuls do zakupów na rynku mieszkaniowym.

Nabywcy mieszkań w kolejnych kilkunastu kolejnych miesiącach spotkają się z wysoką podażą. To z jednej strony oznacza większy wybór, ale jeżeli popatrzymy na to z innej perspektywy, może też oznaczać problemy z podjęciem decyzji i wydłużaniem się procesu zakupu. Sprzedający na rynku wtórnym, jak i deweloperzy będą ostro konkurować o klienta, bo nadal będziemy mieć do czynienia z rynkiem kupującego. Jedyną radą, jaką mógłbym skierować do kupujących, jest prośba o rozsądek przy zakupach i nieustępliwość w negocjacjach. Oczywiście z pomocą dobrego pośrednika.