Rosnące stopy procentowe – zmora kredytobiorców

Zaciągając kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości płacimy za nią – po uwzględnieniu kosztów kredytu – o wiele więcej, niż jest ona warta. Wiemy o tym nie od dziś. Około 1/3 środków spłacanych w ratach to odsetki. Kto z nas zastanawia się jednak, jaki wpływ na całkowitą kwotę spłacanego przez lata kredytu mogą mieć stopy procentowe? Przez kilkadziesiąt lat wiele może się wydarzyć i to właśnie za ich sprawą. Możliwości ewentualnych zmian musimy koniecznie uwzględnić w kosztach zakupu nieruchomości

Stopy procentowe ustalane przez NBP utrzymują się od kilku lat na historycznie niskim poziomie. Niestety coraz częściej mówi się o spodziewanych podwyżkach.

Jak to działa?

W umowie kredytowej widnieje informacja, że spłacane przez nas raty są stałe. Dlaczego jednak, co kilka miesięcy ich kwota nieznacznie zmniejsza się lub zwiększa? Kredyt z ratą zmienną, (z którego korzysta większość Polaków) składa się z dwóch części:

• Stałej marży ustalanej przez bank, która przez cały okres kredytowania pozostaje niezmieniona,
• Zmiennej stawki bazowej WIBOR, która uzależniona jest od ustaleń Rady Polityki Pieniężnej.

Stopy procentowe to inaczej mówiąc środki, jakie musi zapłacić państwu bank za korzystanie z pożyczonych od niego pieniędzy. Ich wzrost jest następstwem inflacji. Podwyższając stopy procentowe państwo chce skłonić obywateli do oszczędności oraz rezygnacji z zaciągania kredytów. Rada Polityki Pieniężnej aktualizuje stawki raz na trzy miesiące. Banki w swojej ofercie mają kredyty ze stałymi oraz zmiennymi ratami. Przy oprocentowaniu zmiennym rata kredytu uzależniona jest od wysokości stóp procentowych. Mimo to korzysta z nich większość Polaków. Wszystko przez to, że kredyty z oprocentowaniem stałym – stałe są tylko w teorii. Tak naprawdę oprocentowanie nie zmienia się przez okres maksymalnie 5 lat. Po tym czasie wysokość rat określana jest na nowo. Dodatkowo odsetki w kredytach z oprocentowaniem stałym na starcie ustalane są na sporo wyższym poziomie. W związku z tym są one droższe od kredytów z oprocentowaniem zmiennym.

Jak zmieniają się raty?

Jak już wiemy wysokość rat spłaconego przez nas kredytu może ulegać wahaniom. Jak duże mogą być to zmiany? Przy założeniu, że zaciągniemy kredyt w wysokości 300 000 zł, na okres 30 lat przy wzroście stóp procentowych rata kredytu wzrośnie (szacunkowo) odpowiednio około:

• 0,25 pkt. proc. – 45 zł
• 0,5 pkt. proc. – 90 zł
• 1 pkt. proc. – 180 zł
• 2 pkt. proc. – 360 zł

Warto mieć taką ewentualność na uwadze zwłaszcza, gdy weźmiemy pod uwagę, że np. w 2012 roku podstawowa stopa procentowa wynosiła prawie 5 proc.! Obecnie jest to 1,5 proc.

Jaki jest bezpieczny poziom zadłużenia?

Bezpieczny poziom zadłużenia można określić na podstawie wskaźnika DTI (debt to income). Bank określa go badając naszą zdolność kredytową. DTI to stosunek wszystkich zobowiązań kredytowych do zarobków uzyskiwanych przez klienta. Górną granicą wskaźnika dla osób, których dochody nie przekraczają średniej w regionie wynosi 40 proc. Dla osób, które zarabiają powyżej średniej, jest on nieco wyższy i wynosi 50 proc.. Taką granicę wyznacza bank. Jednak kredytobiorca powinien sam ustalić sobie własną granicę – na nieco niższym poziomie. Zaciągnięcie kredytu na najwyższą dopuszczalną przez bank kwotę z pewnością nie jest rozsądne, jeśli weźmiemy pod uwagę możliwości wzrostu stóp procentowych. W tego typu sytuacji kredytobiorca może być narażony na to, że w każdej chwili comiesięczna rata kredytu pochłaniać będzie więcej niż połowę jego zarobków. Pocieszający może być fakt, że kredyty udzielane są najczęściej osobom młodym, wykształconym i z perspektywami rozwoju oraz szansą na wzrost zarobków. Można więc spodziewać się, że poprawa ich sytuacji materialnej zrekompensuje im wzrost stóp procentowych i nie będzie aż tak odczuwalna. Dzięki temu możemy przypuszczać, że większość kredytobiorców w przyszłości będzie w stanie spłacać swoje zobowiązania.

Po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 22 lipca 2017 r. bank ma obowiązek szczegółowo i jednoznacznie przedstawić nam warunki zaciąganego kredytu. Nie bójmy się, więc pytać o kwestie dla nas niezrozumiałe. Dzięki temu unikniemy niemiłego zaskoczenia. Warto jest poprosić doradcę o przedstawienie nam symulacji, w której pokaże on jak mogą zmienić się raty naszego kredytu przy ewentualnym wzroście stóp procentowych. Wszystkie istotne informacje znajdują się również w umowie kredytowej, którą powinniśmy przed jej podpisaniem dokładnie przeczytać. Przede wszystkim należy zwrócić w niej uwagę na całkowity koszt pożyczki, marżę banku oraz dodatkowe opłaty (ubezpieczenie, wycena, prowadzenie konta).

Karolina Pełka