REAS: sprzedaż mieszkań stabilna, nowych ofert wciąż przybywa

Pod koniec trzeciego kwartału 2011 r. liczba mieszkań do kupienia od deweloperów w największych miastach Polski wyniosła 48 tys. – to rekord w historii naszego rynku nieruchomości

Wyniki monitoringu rynku przeprowadzonego przez REAS na koniec III kwartału 2011 roku potwierdziły, że nie nastąpiła istotna zmiana w stosunku do trendów obserwowanych w ostatnich siedmiu kwartałach. Sprzedaż na sześciu największych rynkach Polski kształtowała się na poziomie zbliżonym do kwartału poprzedniego, liczba nowo wprowadzonych do sprzedaży mieszkań była znów znacząco wyższa od liczby sprzedanych. Oferta na koniec kwartału wyraźnie wzrosła, ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży i pozostających w ofercie nieco zmalały. Skala obrotów w ostatnich 12 miesiącach była najwyższa od okresu boomu w 2007 roku.

Podaż

Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w III kwartale 2011 roku w sześciu aglomeracjach na rynek wprowadzono niecałe 8,9 tys. mieszkań, czyli o ponad 23 proc. więcej niż w III kwartale roku poprzedniego i o 17 proc. mniej, niż w II kwartale 2011 roku. W ostatnich czterech kwartałach liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży zbliżyła się do 39 tysięcy, co jest liczbą o 6,5 tys. wyższą od wprowadzonych na rynek w czterech kwartałach 2008 roku. W trzech kwartałach 2011 roku wprowadzono do sprzedaży nieomal tyle mieszkań, co w całym 2010 roku. Więcej mieszkań pojawiło się na rynku w sześciu aglomeracjach tylko w rekordowym roku 2007.

Pomimo dość dobrej i regularnej sprzedaży wielkość oferty liczona łącznie dla sześciu aglomeracji przekroczyła na koniec III kwartału 2011 roku poziom 48 tysięcy mieszkań i osiągnęła najwyższą wartość w historii polskiego rynku deweloperskiego. W ofercie dominują mieszkania w trakcie realizacji, które stanowią ponad 70 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych niesprzedanych zmalała. Na koniec września w Warszawie takich mieszkań było ok. 4 tysięcy, nieco mniej, niż w poprzednim kwartale. W sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było prawie 9,5 tysiąca, o 2 proc. mniej niż kwartał wcześniej.

Popyt i ceny

W III kwartale liczba transakcji (umowy przedwstępne) liczona łącznie dla sześciu rynków spadła w porównaniu z II kwartałem br. o niemal 10 proc. Wprawdzie w okresie wakacyjnym sprzedaż zwykle nieco maleje, aby wzrosnąć w kolejnym kwartale, ale trzeba pamiętać, że sierpień był ostatnim miesiącem obowiązywania korzystniejszych limitów w ramach programu „Rodzina na swoim” i było to powodem pewnego zwiększenia liczby transakcji. Intensywność sprzedaży dla sześciu rynków łącznie, liczona jako relacja liczby sprzedanych jednostek w kwartale do wielkości oferty na początku kwartału wyniosła na koniec września 14 proc., a zatem była o 3 proc. niższa niż w II kwartale 2011 roku. Tempo sprzedaży nie nadąża za tempem wzrostu oferty, trzeba bowiem pamiętać, że intensywność na poziomie 25 proc. jest wskaźnikiem teoretycznej równowagi. Warto również przyjrzeć się obecnej wielkości oferty w porównaniu ze sprzedażą w ostatnich czterech kwartałach. Generalnie, wielkość ta waha się od 137 proc. w przypadku Trójmiasta (innymi słowy oferta stanowi tam 1,37 rocznej sprzedaży) do 181 proc. w Poznaniu. Poza Warszawą i Trójmiastem, gdzie wskaźnik ten pozostał po III kwartale na tym samym poziomie co kwartał wcześniej, w pozostałych miastach relacja wielkości oferty do sprzedaży nieco pogorszyła się  –  wydłużył się czas potrzebny do skomercjalizowania całości oferty.

Łączny poziom sprzedaży w minionych czterech kwartałach był jednak w większości miast nieco wyższy od długoterminowej przeciętnej liczby mieszkań sprzedawanych na tych rynkach i nieco lepszy od okresu IV kw. 2007-  III kw. 2008, kiedy popyt był silnie stymulowany kredytami denominowanymi we frankach. To porównanie pokazuje najlepiej, że pod względem liczby transakcji dotychczasowa sprzedaż powinna być postrzegana jako sukces branży.

Utrzymanie sprzedaży na takim poziomie zostało osiągnięte przede wszystkim dzięki lepszemu dostosowaniu podaży do oczekiwań nabywców oraz utrzymaniu lub obniżeniu cen. W większości miast średnie ceny nowo wprowadzonych do sprzedaży i pozostających w ofercie lokali nieco zmalały, co wobec rosnącej inflacji oznacza dość wyraźny spadek cen realnych.