Racjonalność, nie emocjonalność

Na pytania o aktualną sytuację i prognozy dla rynku kredytów hipotecznych odpowiada prof. Waldemar Rogowski, główny analityk kredytowy Biura Informacji Kredytowej

Utrzymujące się niskie stopy procentowe oraz końcówka programu „Mieszkanie dla Młodych” zaowocowały dużym popytem na kredyty hipoteczne w pierwszych dwóch kwartałach 2017 roku. „MdM” ma jednak zostać niebawem wygaszony, a stopy procentowe w opinii wielu analityków mogą ruszyć tylko w jedynym kierunku – w górę. Jak Pana zdaniem będzie się kształtować popyt na kredyty mieszkaniowe w 2018 roku?

Rzeczywiście, w pierwszych dwóch kwartałach 2017 roku obserwowaliśmy wzrost akcji kredytowej, nie tylko pod względem liczby zaciąganych kredytów, ale zwłaszcza pod kątem ich wartości. W porównaniu do pierwszej połowy 2016 roku wzrost liczby zaciąganych kredytów mieszkaniowych wyniósł ok. 6 proc., ale ich wartość zwiększyła się w tym okresie w porównaniu do pierwszego półrocza 2016 r. prawie 13 proc. Biorąc pod uwagę, że ceny pozostają względnie stabilne oznacza to, że Polacy kupują po prostu większe metraże, coraz częściej są to też zakupy w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Utrzymujące się rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że nasi rodacy masowo wycofują depozyty z banków i – przy wciąż ograniczonym zaufaniu do giełdy i funduszy inwestycyjnych – inwestują gotówkę w mieszkania. Tego typu inwestycje wciąż są bardzo rentowne w porównaniu do zwykłych lokat – w Warszawie w dobrych lokalizacjach może to być nawet od 5 do 7 proc. netto w skali roku. Według naszych szacunków za gotówkę obecnie kupowane jest w niektórych lokalizacjach nawet 60 proc. mieszkań na rynku pierwotnym. Wzrost wartości kredytów może też oznaczać większą aktywność grupy, która już kiedyś była ważnym graczem na rynku hipotecznym – par, które 8-10 lat temu kupiły swoje pierwsze mieszkanie, ale w międzyczasie powiększyła się im rodzina i często zaciągają teraz kolejny kredyt na większe lokum, który stanowi uzupełnienie środków uzyskanych ze sprzedaży mniejszego mieszkania na rynku wtórnym. Te mieszkania z resztą też często były kredytowane.

Czy w przyszłym roku popyt na kredyty będzie na tym samym poziomie? Chyba tak, kilkuprocentowy wzrost liczby kredytów powinien się utrzymać; wartość kredytów chyba jednak nieco spadnie, ten 12 proc. wynik raczej jest nie do powtórzenia – chyba, że istotnie wzrosłyby ceny na rynku pierwotnym. W dłuższej perspektywie czasowej akcja kredytowa w ujęciu liczbowym będzie się osłabiać. Demografia jest bezlitosna – obecnie w porównaniu do 2007 roku mamy o milion mniej osób w wieku 18-24 lata, czyli kupujących swoje pierwsze mieszkania, a to właśnie ludzie młodzi tworzą popyt na kredyty mieszkaniowe. Jest jeszcze jeden czynnik, który może mieć wpływ, może nie w samym 2018 r., ale w latach późniejszych na wielkość rynku kredytów mieszkaniowych: jest to zmiana podejścia młodych ludzi do własności, którzy coraz zamiast niej wybierają najem. Nie możemy również zapominać o aspekcie podażowym. Musimy bowiem pamiętać o tym, że polski rynek hipotek jest mocno skoncentrowany – prawie 80 proc. kredytów udzielanych jest przez 5 banków – głównych graczy na tym rynku. Jeśli jeden z nich zadecyduje np. o zmianie polityki kredytowej na bardziej konserwatywną, może to mieć wpływ na cały rynek kredytów mieszkaniowych.

Czy obserwujecie Państwo zmniejszający się popyt na hipoteki wśród młodych osób? Tzw. „milleniallsi” czy „pokolenie Y” zdaje się przywiązywać mniejszą wagę do własności nieruchomości, coraz częściej stawiając raczej na elastyczność najmu…

Dziękuję za to pytanie. Jak już wspomniałem w poprzedniej odpowiedzi, czynnik kulturowy oprócz dochodowego i demograficznego w mojej opinii będzie istotnie wpływał na rynek kredytowy w następnych latach. A wracając do pana pytania – odpowiedź brzmi „tak”. Grupy, o których pan wspomniał mają zupełnie inne podejście do własności – z upodobaniem korzystają z tzw. sharing economy, czyli gospodarki współdzielenia. Chcą używać, ale bez posiadania. Wynajmują mieszkania w wiele osób, jeżdżą samochodami wynajmowanymi na godziny, nie mają pralek – wolą huby pralnicze, nie kupują płyt z muzyką czy filmami, bo wszystko mają w sieci. Patrzą na pokolenie swoich rodziców, którzy zaciągając kredyt związali się z określoną lokalizacją na kilka dekad i nie chcą tego powtarzać. Czują się obywatelami świata – dziś żyją i pracują w Warszawie, ale jutro to może być Berlin, Paryż, Londyn, Lizbona czy Nowy Jork. Mobilność jest dla nich ważna – u jednego pracodawcy spędzają najwyżej dwa lata, a nie całą karierę, jak pokolenie X. Na tej podstawie sądzę, że w Polsce będzie się dynamicznie rozwijał rynek najmu – widać to choćby po aktywności zachodnich funduszy inwestycyjnych, które chcą stawiać właśnie na ten sektor.

Jak obecnie wygląda spłacalność kredytów hipotecznych w Polsce?  

W Polsce kredyty hipoteczne spłaca obecnie 3 mln 700 tys. osób. Problem z ich obsługą – rozumiany jako zwlekanie z zapłatą kolejnej raty co najmniej przez trzy kolejne okresy rozliczeniowe, czyli 90 dni – ma 107 tysięcy osób, czyli 2,9 proc. Samych aktywnych kredytów jest 2 mln 279 tys., z czego regulowanych nie jest 1,4 proc.  Można więc powiedzieć, że kredyty mieszkaniowe w Polsce są bardzo dobrze spłacane. Wynika to z tego, że w piramidzie spłacalności Polaków stoją one na samym szczycie – kiedy pojawiają się problemy, Polacy opóźniają najpierw regulowanie powinności pozakredytowych, jak rachunek za telefon, kablówkę, czynsz itp. Raty kredytów hipotecznych przestajemy spłacać dopiero w obliczu ostateczności.

Co radziłby Pan osobom, które ugrzęzły we „frankowej pułapce” i obecnie saldo ich kredytu przewyższa wartość zakupionej za jego pomocą nieruchomości?

Osoby, o które pan pyta to tak naprawdę wąska grupa, która zaciągała kredyty w połowie 2008 roku, kiedy frank był rekordowo tani i kosztował mniej niż 2 złote, a ceny nieruchomości były rekordowo wysokie – dla Warszawy średnia wynosiła wtedy ponad 9300 zł za metr kwadratowy. W ich przypadku aprecjacja franka szwajcarskiego i spadek cen nieruchomości faktycznie doprowadziły do sytuacji, w której saldo ich kredytu wyrażone w złotówkach jest większe niż obecna rynkowa wartość ich mieszkania. Należy jednak pamiętać, że kredytobiorcy frankowi mieli i maja nadal korzyści związane z dużo niższym oprocentowaniem ich kredytów niż kredytów złotowych. Wszystkim kredytobiorcom frankowym radzę czekać i regulować kolejne raty kredytowe. Długoterminowe prognozy dla franka są obiecujące – spodziewam się jego osłabienia w długim okresie. Nasze zarobki z kolei konsekwentnie wzrastają. Przy wzroście cen na rynku wtórnym rośnie również wartość naszej nieruchomości. Osoby, które przewalutowałyby kredyt na złotowy nie tylko zrealizowałyby stratę, ale oprocentowanie ich kredytów skoczyłoby z 0,3 – 0,5 procenta na około 3 proc., bo tak obecnie oprocentowane są kredyty złotowe. Zaprezentowane prognozy nie obejmują jednak wystąpienia zdarzeń wyjątkowych, tzw. Czarnych Łabędzi związanych z aspektem ryzyka globalnego.

Na podstawie jakich informacji przetwarzanych przez BIK banki podejmują decyzję o przyznaniu nam kredytu hipotecznego?

Banki – oprócz tego że szacują naszą zdolność kredytową, sprawdzają również naszą wiarygodność płatniczą (w jaki sposób regulujemy swoje rachunki za telefon, prąd, gaz czy czynsz) i kredytową (czyli spłacanie przez nas rozmaitych produktów kredytowych). Wiarygodnością płatniczą zajmuje się nasza spółka-córka Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor. Trafiają do niej informacje o niespłacanych zobowiązaniach pozakredytowych, które są wyższe niż 200 zł, dłuższe niż 60 dni i o zgłoszeniu których do BIG Info Monitor zawiadomiono dłużnika listem poleconym. Wiarygodność płatnicza będzie szczególnie ważna dla banku w przypadku osób, które nigdy w życiu nie spłacały żadnego kredytu, nie korzystały z kart kredytowych, nie kupiły niczego w systemie ratalnym i nie mają żadnej historii kredytowej. Na podstawie informacji o historii kredytowej wystawiamy tzw. scoring, ustalamy wartość punktową, będącą dla banku informacją o rzetelności potencjalnego kredytobiorcy. Warto mieć własną historię – dla osób, które nie mają żadnej ustalonej wiarygodności płatniczej i kredytowej bank stosuje tzw. scoring aplikacyjny, oparty na cechach socjodemograficznych (wiek, zawód itp.). Scoring ten obejmuje również relacje pomiędzy bankiem a klientem nawiązane podczas całej współpracy – np. w zakresie prowadzenia rachunku osobistego. Jeżeli mój profil jest podobny do osób, które nie spłacały w przeszłości kredytów, padnę ofiarą statystyki i mój scoring będzie niski. Dla osoby planującej zaciągnięcie kredytu hipotecznego korzystnym może być wzbogacanie własnej historii kredytowej – np. poprzez kupienie czegoś niedrogiego na raty i terminowe ich uregulowanie. Na pewno banki będą patrzyły na takich rzetelnych kredytobiorców przychylniejszym okiem. Uwaga – warto wyrażać zgodę na przetwarzanie informacji o kredycie po jego spłaceniu. Jeśli takiej zgody nie wydamy, informacja o kredycie spłaconym bez żadnych opóźnień nie będzie dla banków dostępna.

Co doradziłby Pan osobom planującym obecnie zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Przede wszystkim dobrze się przygotować. Zamówić u nas raporty o własnej wiarygodności płatniczej i kredytowej. Sprawdzić stosunek obecnych i przewidywanych obciążeń kredytowych do obecnych i przyszłych przychodów oszacować na własne potrzeby tzw. wskaźnik DtI (debt to income) – w miarę możliwości powinien się on kształtować w bezpiecznym zakresie 0,3-0,5. Zastanowić się, jak w ciągu najbliższych 20-30 lat będzie rósł nasz dochód i czy ewentualny wzrost wysokości rat kredytowych nie wywróci naszego domowego budżetu do góry nogami. Odpowiedzieć sobie szczerze na takie pytania, jak „czy moja praca jest perspektywiczna?” i „czy na pewno potrzebuję trzy limity w kontach i pięć kart kredytowych?”. Dopiero tak przygotowani udajmy się do banku lub pośrednika finansowego, aby wybrał nam najlepszą ofertę. Z szablonem umowy wróćmy do prawnika lub znajomego doradcy finansowego, aby sprawdził, czy nie ma w niej żadnych niekorzystnych dla nas zapisów. Zgodnie z Ustawą o Kredycie hipotecznym bank ma obowiązek przedstawienia nam wielu szczegółowych informacji. W decyzjach o zaciągnięciu kredytu hipotecznego nie powinno być emocjonalności, tylko racjonalność. Taki kredyt to bardzo poważne  zobowiązanie, którego skutki będziemy odczuwać przez wiele, wiele lat. Zadłużać się – tak, ale mądrze i odpowiedzialnie.

rozmawiał Michał Poręcki