Rachunek powierniczy przy kupnie lub sprzedaży mieszkania

Chęć posiadania własnych czterech kątów i usamodzielnienia się sprawia, że młodzi ludzie podejmują decyzję zakupu własnego mieszkania mimo długoterminowych, często trwających nawet trzydzieści lat zobowiązań finansowych. Transakcja kupna nieruchomości powinna zostać przeprowadzona w możliwie bezpieczny sposób, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony interesów kupującego. Dobrym rozwiązaniem w tym przypadku może być wpłata środków na rachunek powierniczy, stosowany również przy transakcjach sprzedaży nieruchomości

Rachunek powierniczy to produkt bankowy mający na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji obarczonych szczególnie wysokim ryzykiem, w tym kupna nieruchomości. Jego utworzenie chroni wpłaty nabywców nieruchomości poprzez ograniczenie ryzyka utraty środków w przypadku upadłości bądź niedotrzymania warunków umowy przez dewelopera.

Ten rodzaj rachunku znajduje zastosowanie zarówno w przypadku  nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jego znaczenie w przypadku zakupu od dewelopera jest jednak o tyle istotne, że pomiędzy dniem wpłaty pierwszej transzy, a datą odbioru własnego M może minąć nawet kilkanaście miesięcy. W tym czasie istnieje ryzyko popadnięcia dewelopera w problemy finansowe, a w najgorszym wypadku – upadłość.

Umowa rachunku powierniczego jest umową trójstronną pomiędzy bankiem, kupującym oraz sprzedającym. Posiadaczem rachunku powierniczego jest strona sprzedająca, czyli deweloper. Środki wpłacone przez kupującego na bankowe konto powiernicze sprzedającego mogą być mu wypłacone po spełnieniu warunków określonych szczegółowo w umowie. Podsumowując, klient nie wpłaca środków pieniężnych bezpośrednio na rachunek bankowy dewelopera, lecz na rachunek powierniczy i to bank, będący gwarantem należytego wykonania warunków umowy, wypłaca środki deweloperowi po spełnieniu jej określonych postanowień.

Pomysł wprowadzenia ustawowego obowiązku stosowania rachunków powierniczych przy transakcjach zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym był już wielokrotnie omawiany. Obecnie rachunki powiernicze w przypadku tego typu transakcji nie są obowiązkowe, ale wskazane. Od świadomości klientów może zależeć to, czy będą powszechnie stosowane.

Istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte.

• W przypadku otwartego rachunku powierniczego środki zdeponowane przez klienta są wypłacone inwestorowi transzami, po zakończeniu określonego etapu prac, w przypadku pozytywnego wyniku kontroli postępu prac dokonanego przez przedstawiciela banku;
• Środki zdeponowane na zamkniętym rachunku powierniczym są wypłacone sprzedającemu po zakończeniu całości inwestycji lub po przedstawieniu umowy kupna w formie aktu notarialnego, w zależności od szczegółowych ustaleń określonych w umowie.

Środkom pieniężnym zdeponowanym na rachunku powierniczym przysługuje szczególna ochrona prawna, która gwarantuje, że:

• w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu;
• w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości;
• w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

W praktyce, w przypadku bankructwa dewelopera, bezpieczne są tylko te pieniądze, które pozostają jeszcze na rachunku, a nie zostały przekazane deweloperowi. Dlatego najbezpieczniejsze są rachunki powiernicze zamknięte, które gwarantują przekazanie środków zdeponowanych na rachunku dopiero po zakończeniu inwestycji.

Niewątpliwie zgoda na płatności dokonane poprzez bankowy rachunek powierniczy wpływa na wzrost wiarygodności inwestora w oczach klienta i zwiększenie atrakcyjności oferty. W ten sposób gwarantuje on, że posiada wiarygodne źródło finansowania inwestycji i nie finansuje budowy z pieniędzy wpłaconych przez nabywców.

Niestety nie należy zapominać, że komfort bezpieczeństwa, jaki daje zastosowanie rachunku powierniczego zazwyczaj kosztuje, często jednak koszt ten ujęty jest już w cenie nieruchomości.

W przypadku zakupów na rynku wtórnym mamy możemy skorzystać z depozytu notarialnego, który działa bardzo podobnie jak rachunek powierniczy. Osoba zamierzająca kupić nieruchomość musi wpłacić na należące do notariusza specjalne konto pieniądze przed podpisaniem aktu notarialnego. W momencie przystępowania do aktu notarialnego pieniądze będą już zdeponowane u notariusza, ale dopóki nie zostanie podpisany akt, dopóty będą one własnością osoby, która oddała je do depozytu. Po podpisaniu aktu notariusz niezwłocznie przelewa pieniądze sprzedającemu.

Uwaga – dziś przyjęcie przez notariusza pieniędzy lub papierów wartościowych do depozytu jest jedyną czynnością notarialną, która ma charakter fakultatywny. To znaczy, że notariusz może, ale nie musi się zgodzić na depozyt, nawet wtedy, gdy domaga się tego jego klient. Koszt transakcji z zastosowaniem depozytu notarialnego może być o kilkaset-tysiąc złotych droższy od „zwykłej” sprzedaży  – zwyczajowo ten dodatkowy wydatek pokrywa kupujący, choć można umówić się inaczej.