Przyszłość to Specjalne Strefy Ekonomiczne

O wychodzeniu polskiego rynku magazynowego z kryzysu, najnowszych trendach w branży i jej perspektywach rozmawiamy z Robertem Dobrzyckim, partnerem zarządzającym na Europę Środkową w firmie Panattoni Europe

Światowe spowolnienie gospodarcze, które zaczęło się w drugiej połowie 2008 r. mocno dało się we znaki polskiej branży nieruchomości magazynowych. Jak ocenia Pan obecną sytuację na tym rynku?

Wydaje mi się, że ogólna kondycja branży jest dobra – rosnący popyt przekłada się na coraz większą powierzchnię w budowie. Dowodem na to jest ilość powierzchni aktualnie powstającej – w tym roku oddaliśmy do użytku już 6 budynków o łącznej powierzchni ponad 100 000 m kw., a kolejnych 7 obiektów, w sumie 193 000 m kw., realizujemy w całej Polsce – Gdańsku, Gliwicach, Poznaniu, Łodzi, Toruniu, Rzeszowie i pod Warszawą. Świadczy to nie tylko o tym, że nastąpiło ożywienie popytu, ale przede wszystkim znowu pojawia się kapitał. Instytucje finansowe gotowe są finansować projekty, które w 50-60 proc. są zabezpieczone przedwstępnymi umowami najmu. Zaczęliśmy budować obiekty częściowo spekulacyjne. Rośnie również udział innych sektorów wśród głównych klientów magazynów, nie tylko logistycy, ale i w dużej mierze sieci handlowe i producenci, dla których realizujemy przede wszystkim „szyte na miarę” budynki build-to-suit.

No właśnie – jedną z odpowiedzi deweloperów na kryzys było porzucenie inwestycji spekulacyjnych na rzecz projektów built-to-suit. Choć w Państwa portfolio są oczywiście projekty typu BTS, w przeciwieństwie do konkurencji budowaliście w ostatnich latach również klasyczne, spekulacyjne parki magazynowe. Dlaczego?

W dobie kryzysu deweloperzy nie mieli specjalnie wyboru – jedyne projekty mające szansę powstać, to takie, które z góry są zabezpieczone umową przednajmu. Dopiero teraz znowu pojawia się trochę spekulacyjnej powierzchni – jednak oczywiście warunkiem jest połowa powierzchni na „pre-lease’ie”. Większość nowopowstających inwestycji to faktycznie projekty BTS, dedykowane jednemu klientowi. Ta dominacja wynika bardziej ze specyfiki na rynku finansowym i małego zaufania instytucji finansowych do tego rodzaju inwestycji, aniżeli ukucia się stałego i jedynie słusznego trendu w branży. Oczekiwania i potrzeby klientów BTS-owych a klientów powierzchni w parkach logistycznych są zupełnie inne. Zawsze będzie istniało zapotrzebowanie na obie formy produktu.

Jak plasuje się Polska na tle Europy Środkowo-Wschodniej?

Polska na pewno wiedzie prym pod względem wielkości podaży i – co za tym idzie – liczby transakcji najmu. W tym roku cieszyła się zainteresowaniem również zagranicznych inwestorów. W samej pierwszej połowie 2010 fundusze nieruchomości wydały 200 milionów euro na polskie obiekty magazynowe. Jak widać polski rynek magazynowy nie taki straszny, mimo 18 proc. poziomu pustostanów. Gdyby przyjrzeć się bliżej, wiele regionów cieszy się zerowym bądź tylko kilkuprocentowym wskaźnikiem pustostanów – największy udział wolnych powierzchni spowodowało kilka projektów w mało atrakcyjnych lokalizacjach. Mimo dynamicznego rozwoju, to jednak Polska na tle Europy stanowi zaledwie 4 proc. wszystkich transakcji inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę podaż w naszym kraju – 6 milionów m kw. magazynów, a w Wielkiej Brytanii – 70 milionów m kw., można stwierdzić, że daleka droga przed nami, ale przynajmniej tempo jest szybkie.

Które rejony Polski uważacie Państwo za najbardziej perspektywiczne jako miejsca nowych zespołów magazynowych?

Warszawa jest w tej chwili niekwestionowanym numerem 1 na rynku nieruchomości przemysłowych. Wynika to chociażby z historii i sytuacji strategicznej Warszawy jako stolicy blisko 40 milionowego kraju. Pomimo to, w dłuższym czasie, Śląsk powinien prześcignąć rejon stołeczny. Oczywiście w dalszym ciągu zachowa ona przywileje korespondujące ze statusem stolicy Państwa – wiele firm ma tu siedziby, których bliskość do zakładów czy fabryk podyktowana jest polityką korporacji. Jednak przede wszystkim nie ma jasno sprecyzowanych planów – oprócz powstającej obwodnicy – brak realnego planu, żeby przedłużyć A2 za Warszawę. Biorąc pod uwagę jej położenie i zaawansowane prace nad infrastrukturą na Śląsku, które prowadzą do ześrodkowania Europy, Warszawa stanie się powoli ścianą wschodnią, pełniąc funkcję większego rynku lokalnego. W większości przypadków infrastruktura determinuje rozwój danego regionu. Powracając do Śląska – jego rozwój był podyktowany właśnie infrastrukturą. Była ona za czasów PRL-u, przetrwała i pozwoliła na dalszy rozwój. Tego, jak i produkcji brakuje na wschodzie Polski.

Czy planujecie Państwo w najbliższych miesiącach jakieś nowe inwestycje?

Aktualnie pracujemy nad komercjalizacją dwóch nowych parków magazynowych w Święcicach pod Warszawą i pod Toruniem. Oba projekty to centra dystrybucyjne składające się z dwóch budynków, gdzie jeden z nich to obiekt w formule build-to-suit. Szczególnie cieszymy się z ukończenia rekordowej inwestycji dla Tesco – 57 000 m kw., jak również noworozpoczętej dla Zelmera – 32 500 m kw. Mamy też kilka zupełnie nowych transakcji w zanadrzu, zarówno w Polsce jak i w Czechach oraz na Słowacji, jednak jest jeszcze za wcześnie, aby o nich mówić.

Jak Pana zdaniem będzie rozwijać się sytuacja na rynku nieruchomości przemysłowych w ciągu najbliższych dwóch lat?

Specjalne Strefy Ekonomiczne (SSE), zaraz po infrastrukturze, staną się w najbliższym czasie najważniejszym determinantem rozwoju rynku, zwłaszcza w kontekście branży nieruchomości przemysłowych. Odnotowujemy coraz większe zainteresowanie obiektami produkcyjno-magazynowymi o charakterze build-to-suit w nowych lokalizacjach wzdłuż budujących się autostrad A4 i A1, należącej do VI transeuropejskiego korytarza transportowego. Rosnące zainteresowanie strefami jest podyktowane w dużej mierze rzeczywistymi korzyściami dla najemców, dzięki którym firmy otrzymują możliwość włączenia kosztów wynajmu do kosztów kwalifikowanych, upoważniających nawet do 60 proc. ulgi.