Przed kupnem mieszkania sprawdź MPZP

Miesiące poszukiwań, przeczesywania Internetu, spotkań ze sprzedającymi – a w międzyczasie plany, jak urządzimy to długo wyczekiwane, wymarzone własne mieszkanie. Kolory ścian, meble w pokojach i glazura w łazience – wszystko już wybrane. Cicha okolica, obok park i ulubione sklepy, świetna komunikacja. Samo mieszkanie rozkładowe, jasne, w bardzo dobrym stanie i przytulne. Ale czy to wystarczy? Skąd mamy mieć pewność, że na przestrzeni lat nic się nie zmieni, a cicha okolica taką właśnie pozostanie?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, – co to właściwie takiego?

Krótko mówiąc jest to specyficzny rodzaj prawa, który uchwala gmina i tylko na obszarze tej gminy ono obowiązuje. Jest podstawowym źródłem informacji dla inwestorów o tym, czy konkretna działka może być zabudowana – a jeśli tak, to w jaki sposób. Stanowi podstawę do ustalenia miejsca realizacji inwestycji budowlanych i to właśnie przeznaczenie sąsiednich działek w miejscowym planie decyduje o tym, czy za kilka lat obok naszego bloku nie powstanie centrum handlowe, teren przemysłowy lub obwodnica miasta.  Miejscowy plan to coś, czego nie widać gołym okiem i nie wpływa w żaden sposób na wizualną atrakcyjność mieszkania, zazwyczaj jest nawet zupełnie pomijany przez nabywców w trakcie analiz przed zakupem. Często nie zdajemy sobie sprawy, że jego przeznaczenie może mieć tak duży wpływ na komfort naszego życia w przyszłości.

Deweloper ma obowiązek poinformować

Od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, czyli od kwietnia 2012 r., deweloper ma obowiązek sporządzać prospekt informacyjny, opisując w nim między innymi sposób zagospodarowania sąsiednich działek oraz planowane w promieniu kilometra od nieruchomości inwestycje. Dzięki temu nabywca ma możliwość dowiedzieć się, jakie mogą ewentualnie wystąpić utrudnienia w korzystaniu z nabywanego mieszkania oraz ocenić, na ile oferta dewelopera jest atrakcyjna. Jeśli nie uchwalono planu dla sąsiednich działek, to również powinno być to opisane w prospekcie. Warto wiedzieć, że jeśli informacje w takim dokumencie są nieprawdziwie lub deweloper wcale nam nie dostarczy prospektu, mamy prawo odstąpić od umowy.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym sami sprawdzamy zapisy w planie  

Nabywcy mieszkań z drugiej ręki też mogą uniknąć nietrafionej inwestycji. Zapisy w miejscowym planie najłatwiej sprawdzić w Internecie. Wystarczy wpisać w wyszukiwarkę hasło: „Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego + nazwa interesującej nas gminy”. Klikając w pierwszy link zostajemy przekierowani bezpośrednio na stronę urzędu miasta, na której znajduje się komplet dokumentów dotyczących obowiązującego aktualnie miejscowego planu. Teraz pozostaje jedynie wybrać interesującą nas część miasta i pobrać mapę wraz z opisem technicznym, na mapie odnaleźć interesującą nas działkę, na której jest realizowana inwestycja i sprawdzić, jakie przeznaczenie w planie mają działki z nią sąsiadujące. Jeśli mamy wątpliwości, dobrze jest wykonać telefon do urzędu gminy i zapytać o szczegóły lub osobiście złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu w miejscowym planie dla interesujących nas działek. Żeby uzyskać takie informacje, nie musimy być właścicielami nieruchomości.

Jeśli nie ma planu, zapoznaj się ze studium

Uchwalanie miejscowego planu nie jest obowiązkowe – wciąż duże fragmenty miast i gmin nie są nimi objęte. Co więc w przypadku, kiedy nie uchwalono planu ani jego wstępnego projektu, a my chcemy się dowiedzieć, jakie tereny otaczają miejsce naszego potencjalnego zamieszkania? W tym przypadku powinniśmy wystąpić do urzędu gminy o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, którego sporządzenie jest dla gminy obowiązkowe na całym jej obszarze. Przy czym musimy pamiętać, że studium wyznacza tylko ogólną politykę przestrzenną gminy i nie jest aktem prawa. Brak planu pozwala na większą dowolność przy wyborze zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu to właśnie na podstawie studium wydawane są warunki zabudowy niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Kupno mieszkania to nie rzadko inwestycja, którą spłacamy przez kolejne dziesiątki lat dlatego warto, mieć pewność, że zapewni nam i naszej rodzinie stabilizację, będzie miejscem relaksu i wspólnie spędzonych z bliskimi chwil, a nie koszmarem spędzającym sen z powiek. Brak zainteresowania sąsiedztwem potencjalnego mieszkania i nieznajomość przepisów prawa miejscowego może nas słono kosztować – w najlepszym wypadku rozczarowaniem, a w gorszym może negatywnie odbić się na komforcie mieszkania i wartości nieruchomości. Sprawdzenie w planie przeznaczenia sąsiednich działek pomoże uniknąć nam problemów, które spotkały chociażby mieszkańców Bydgoszczy, którzy kupili mieszkania przy ulicach Wojska Polskiego, Toruńskiej oraz Jagiellońskiej, wzdłuż których powstała następnie trasa szybkiego ruchu lub warszawskiego Wilanowa, gdzie domy na ulicy Branickiego budowane są w odległości zaledwie kilkudziesięciu metrów od planowanej budowy południowej obwodnicy miasta.

Karolina Tomala