Projektować biurowce, które dobrze się starzeją

Jeden z najlepszych i najbardziej znanych polskich architektów prof. Stefan Kuryłowicz, szef pracowni APA Kuryłowicz & Associates odpowiada na pytania o trudności, jakie dla architekta niesie projektowanie ekologicznych biurowców

Skąd wzięła się Pana zdaniem ta nagła moda na „zielone budownictwo”? Mogłoby się wydawać, że w czasie rynkowej posuchy deweloperów będzie raczej interesowało budowanie jak najniższymi kosztami…

Ekologia w budownictwie nie jest nowym zagadnieniem. Od wielu lat mów się o konieczności budowania budynków wykorzystujących jak najwięcej odnawialnych źródeł energii czy wyposażonych w systemy pobierające jak najmniej prądu. Sprawa nabrała rozpędu po spopularyzowaniu systemów formalnej certyfikacji inwestycji, opracowanych pod względem ich oddziaływania na środowisko. Na świecie prym wiedzie amerykański system LEED, choć w Europie cały czas równie popularny jest brytyjski BREEAM. Ten drugi jest łatwiejszy we wdrożeniu i oparty na europejskich normach, co jest istotną przewagą nad amerykańskim odpowiednikiem.

Coraz więcej deweloperów biurowych wchodzi na drogę ekobudownictwa. Naszym zdaniem to dobry ruch. Skanska na przykład z definicji nie inwestuje już w budynki bez certyfikatów LEED. Fundusze inwestycyjne kupujące biurowce coraz częściej pytają o certyfikaty, a przy coraz ostrzejszej konkurencji cenowej koszt utrzymania wynajmowanej powierzchni będzie miał coraz większe znaczenie.

Czy nie jest to jednak „marketingowa nowinka”, próba ożywienia rynku przez odświeżenie oferty?

Jak do każdej nowości i rewolucji należy podchodzić do sprawy z dozą zdrowego sceptycyzmu i nie przyjmować wszystkiego na wiarę. Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu procedury certyfikacji należy skontrolować jakiego typu i jakiego stopnia certyfikat jest w naszym zasięgu, jak jego wdrożenie wpłynie na koszta projektu i budowy, jakiego rzędu oszczędności osiągniemy w kosztach eksploatacji i czy nasz produkt jest adresowany do firm, którym może w pierwszej kolejności zależeć na pracy w „zielonym” otoczeniu. Podejrzewam, że poza wielkimi korporacjami mającymi obowiązek posiadania siedziby w ekobudynku wpisany w swój kodeks dobrych praktyk, jeszcze przez długi czas najemcy będą chętni płacić za ekologiczny aspekt budynku wtedy, kiedy przełoży się to na konkretne wartości, np. niższe koszta eksploatacji. Na świecie natomiast kwestia ekologii, szczególnie w odniesieniu do obiektów publicznych traktowana jest bardzo poważnie. Jako ciekawostka – modernizowany obecnie gmach ONZ w Nowym Jorku, przy przebudowie którego mam zaszczyt występować jako konsultant Sekretarza Generalnego, będzie spełniał wymogi zarówno BREEAM, jak i LEED. Sprowadzając odpowiedź do jednego zdania: W pewnych okolicznościach warto inwestować w certyfikat, jednak jeszcze przez długi czas jego posiadanie nie będzie decydującym czynnikiem determinującym sukces inwestycji. Należy też pamiętać, że wiele nowo projektowanych budynków posiada już dużą ilość punktowanych właściwości, co pozwala z jednej strony łatwo uzyskać niższe stopnie certyfikacji, ale z drugiej pokazuje, że w wielu przypadkach nie będzie można oczekiwać drastycznego spadku kosztów użytkowania obiektów.

Przed jakimi wyzwaniami staje architekt, który ma zaprojektować budynek z platynowym certyfikatem LEED?

Zdobycie platynowego, czyli najwyższego stopnia LEED jest trudnym i kosztownym procesem. W dodatku nie zawsze jest możliwe z racji tego, że część punktów zdobyć można za kwestie pozostające poza kontrolą architekta, jak chociażby położenie działki. W gestii projektanta i inwestora pozostają takie zagadnienia jak dobór ekologicznych materiałów, zainstalowanie odpowiednich systemów klimatyzacyjnych, nisko poborowego oświetlenia, odpowiednich żaluzji, wdrożenie systemów odzysku wody deszczowej czy zaprojektowanie nisko przepuszczającej fasady tak, aby budynek był szczelny i jak najmniej musiał polegać na klimatyzacji. Możliwych rozwiązań jest bardzo dużo i są pogrupowane w kilka kategorii. Całość wydaje się skomplikowana, ale z pomocą odpowiednich konsultantów cały proces przebiega sprawnie. Aby uzyskać wysoki stopień certyfikacji, należy w jak najwcześniejszej fazie projektowej włączyć projektanta obeznanego z zasadami danego certyfikatu, który na bieżąco będzie konsultował i proponowane przez architektów rozwiązania, a na koniec przygotuje całość dokumentacji do sprawdzenia przez odpowiednie organy.

Jakie oszczędności – zarówno w fazie budowy, jak i późniejszej eksploatacji – może dać deweloperowi obiektów biurowych zastosowanie „zielonych” technologii już na etapie projektu architektonicznego?

Na etapie projektu i budowy koszta wzrastają. Zgodnie z teorią i tym, co mówią organizacje certyfikujące nakłady te zwracają się w czasie około 6-10 lat. Jak jest naprawdę, czas pokaże. We wspomnianym wcześnie gmachu ONZ, planowana redukcja zużycia energii w stosunku do dotychczasowej ma w założeniach sięgnąć 50 proc., a zużycie wody o ponad 40 proc.

Co sądzi Pan o popularnym ostatnio trendzie przeprojektowywania inwestycji mieszkaniowych – zwłaszcza tzw. „wież apartamentowych” na budynki biurowe? Czy taką zmianę funkcji można przeprowadzić w dowolnej fazie inwestycji?

Zjawisko jest dość powszechne, ale komentować jego zasadności co do ogółu nie ma co. Możemy rozmawiać o konkretnych przypadkach, ponieważ czasem lokalizacja jest odpowiednia dla inwestycji mieszkaniowych, jak i biurowych. Jeśli analizy pokazują że biura w danym miejscu mają sens, należy po prostu przygotować nowy projekt architektoniczny. Przerabianie istniejących budynków mieszkalnych na biura jest najczęściej niemożliwe (chociażby z racji różnej wymaganej wysokości kondygnacji) i w przypadku przeprowadzenia takiego zabiegu rzadko kończy się sukcesem. Wyjątkiem mogą tu być modernizacje starych, centralnie położonych kamienic na ekskluzywne biura dla mniejszych najemców.

Co w Pana opinii decyduje o sukcesie projektu biurowego? Lokalizacja, projekt, standard, czy może coś innego?

Wszystkie wymienione. Oferta biurowa staje się coraz szersza i pozwala każdej firmie znaleźć odpowiedni produkt. Z naszego punktu widzenia cieszy coraz większa waga przywiązywana do jakości architektury i rozwiązań funkcjonalnych. To jeden z sygnałów dorastania naszego rynku.

Czy APA K&A przygotowuje obecnie jakieś projekty biurowe spełniające wymogi ekocertyfikacji?

Obecnie pracujemy nad dwoma inwestycjami w Warszawie, które mają podlegać certyfikacji. Jedna to zespół biurowo-mieszkaniowy na Powiślu, druga – biurowiec na Woli.

W jakim kierunku Pana zdaniem zmierza architektura polskich biurowców? Czy ze względu na wymogi firm deweloperskich – które często wywodzą się z innych krajów – jesteśmy skazani na kopiowanie zachodnich wzorów?

Budynki biurowe są projektami nie podlegającym klasyfikacji na polskie i zagraniczne. Nie może tu być więc mowy o kopiowaniu wzorców, a jedynie o dobrej lub złej jakości architektury, wpisanej w otoczenie w sposób właściwy lub nie. Dużo jest inwestycji o relatywnie niskiej jakości rozwiązań, przybywa jednak coraz więcej firm świadomych tego, że dobrze narysowany budynek jest nie tylko ładny, ale też bardziej funkcjonalny, a przez to bardziej dochodowy. Inwestorzy popełniają częsty błąd i przy wyborze projektanta kierują się głownie kryterium ceny. W efekcie powstają budynki nie tylko banalne, ale także trudne w aranżacji i wbrew początkowym intencjom droższe zarówno w budowie, jak i użytkowaniu. Nasza pracownia ma to szczęście, że pracujemy z inwestorami świadomymi wagi fazy projektowej w sukcesie ich zamierzeń. Zrealizowane według naszych planów biurowce na szczęście nie mają problemów ze znalezieniem najemców. Dodatkowo – i tu ponownie ukłon w stronę naszych klientów – razem udaje nam się tworzyć budowle, które jak sądzę wnoszą pozytywne wartości do polskiej przestrzeni publicznej. A co nawet ważniejsze – dobrze się starzeją, czego dowodem jest wciąż pozytywny odbiór mających już za sobą prawie dekadę eksploatacji budynków FOCUS, Centrum Królewska i innych.