Powtórki z kryzysu tak szybko nie będzie

O obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych dla osób fizycznych opowiada Sven-Torsten Kain, ekspert bankowości hipotecznej i prezes zarządu firmy deweloperskiej Eco-Classic

Podczas Pana bogatej kariery w sektorze bankowości miał Pan okazję przez dziesięciolecia obserwować rozwój polskiego rynku kredytów hipotecznych. Jak zmieniał się ten rynek i jak ocenia Pan jego dzisiejszą kondycję?

Można powiedzieć, że rynek ze strony banków jest stosunkowo dojrzały, a ich oferta odpowiada potrzebom kredytobiorców. Brakuje mi tylko dwóch rzeczy – poza PKO BP banki nie oferują kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata i nikt nie jest w stanie przewidzieć, co w tym czasie może się wydarzyć – czy to jeśli chodzi o karierę zawodową, sytuację prywatną czy stan gospodarki. Płacenie stałych rat w ciągu całego okresu kredytowania daje wielki komfort psychiczny, choć takie kredyty mogą w pewnych okresach być droższe od tych ze zmiennym oprocentowaniem. Czy banki nie udzielają takich kredytów, bo nie ma na nie popytu? Być może tak, ale może się to zmienić. W Niemczech ludzie praktycznie zawsze korzystają z kredytów przy zakupie nieruchomości i na ogół są to kredyty o stałym oprocentowaniu. Dzięki temu mogą planować swoje wydatki na przestrzeni lat – bo wiedzą, że wysokość rat na pewno się nie zmieni – i prawie nikt nie spłaca takiej pożyczki szybciej, bojąc się nieprzewidywalnego wzrostu wydatków w przyszłości. W Polsce ludzie biorą kredyty o zmiennym oprocentowaniu i dążą do jak najszybszego ich spłacenia, co z reguły następuje po 7-8 latach. W tym czasie na ogół muszą odmawiać sobie konsumpcji, dalszej edukacji czy innych inwestycji – znacząco obniża to ich standard życia. Drugą rzeczą, której brakuje mi w ofercie polskich banków jest tzw. pożyczka hipoteczna, której zabezpieczeniem jest inna spłacona  nieruchomość. Kilka lat temu chciałem pożyczyć w banku niezbyt wygórowaną kwotę zabezpieczoną moim własnym, świetnie zlokalizowanym, bardzo wartościowym mieszkaniem. Banki nie mogły zrozumieć, że ani ja – ani moje dzieci, gdyby nie daj Boże coś mi się stało – nigdy nie dopuścimy do utraty tej nieruchomości na rzecz banku i będziemy dążyć do spłaty tej pożyczki bez względu na okoliczności. Dla banków decydującym czynnikiem był fakt, że akurat chwilowo byłem bez pracy.

Rządowe programy wspierania mieszkalnictwa, takie jak „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych” oceniane były nierzadko w skrajny sposób. Jak Pan ocenia ich skuteczność?

Dla mnie jest to raczej kwestia natury filozoficznej – nie da się jednoznacznie ocenić  skuteczności tych programów.  Z punktu widzenia deweloperów pozytywnym czynnikiem było to, że znając ich założenia i politykę państwa, mogli przez 5-7 lat spokojnie planować działalność  firmy. To samo dotyczyło klientów: zainteresowani nabyciem nieruchomości wiedzieli jakie będą ceny metra kwadratowego mieszkania oferowanego w ramach programu, do kiedy muszą kupić nieruchomość, i jakie muszą spełnić warunki. Nabywcy mogli więc planować swoje zakupy w oparciu o wiedzę i ramy funkcjonowania tych programów. Nie można też zaprzeczyć, że w pewnym stopniu zapobiegły one wzrostom cen mieszkań, a nawet spowodowały ich spadki. Przez kilka lat ceny mieszkań z segmentu popularnego były niemal zamrożone, aby mieściły się w kryteriach cenowych najpierw „Rodziny na Swoim”, a potem „Mieszkania dla Młodych”. Wiele młodych osób czy par, które zaczynały swoją karierę zawodową kupiły swoje pierwsze mieszkanie dzięki tym programom, co w innym przypadku byłoby niemożliwe.

Czy Pana zdaniem zbliżające się nieuchronnie podwyżki stóp procentowych mogą wystudzić akcję kredytową w 2018 roku?

W normalnych warunkach gospodarczych stopy procentowe są podnoszone o 0,25 albo 0,50 proc., a nie skokowo, jak np. w późnych latach 90., kiedy w krótkim okresie wzrosły o całe 4 proc. Takie podwyżki nie powodują dużego wzrostu wartości stóp kredytowych i przeciętny Kowalski z pewnością poradziłby sobie z podwyżką raty kredytowej rzędu kilkudziesięciu złotych. Wydaje mi się, że jeśli w gospodarce albo sferze politycznej – wewnętrznej lub zewnętrznej – nie wydarzy się jakiś niespodziewany, poważny kryzys, to kredytobiorcy nie mają się czego obawiać. Być może po kolejnych wyborach parlamentarnych powróci pomysł przyjęcia waluty europejskiej – wtedy stopy spadłyby ponownie, bo w strefie euro są one niższe niż obecnie w Polsce. Ale tak jak już wspominałem – najlepszym sposobem, aby w ogóle nie martwić się podwyżkami stóp procentowych jest zaciągnięcie kredytu o stałym oprocentowaniu.

Kredyty frankowe wciąż pozostają nierozbrojoną, tykającą bombą. Propozycje rozwiązania tego problemu są albo zbyt radykalne, albo niewystarczające. Gdzie jest złoty środek?

Wydaje mi się, że do tego problemu podchodzono zawsze zbyt populistycznie. Politycy próbowali zbić na tym jakiś kapitał i wzbudzili nadzieje, że będzie miało miejsce jakieś rozwiązanie systemowe. Tymczasem wskutek posunięć NBP i Komisji Nadzoru Finansowego banki zmieniły swoją politykę udzielania kredytów, a wielu kredytobiorców zdecydowało się na wcześniejszą spłatę kredytu lub jego przewalutowanie na złotówki. Te kredyty frankowe, które wciąż są obsługiwane, charakteryzują się bardzo dobrą spłacalnością, znacznie lepszą, niż w przypadku portfela złotowego. Kredytobiorcy frankowi dziś znów płacą niższe raty dzięki umacnianiu się złotówki i utrzymującym się ujemnym stopom procentowym w Szwajcarii. Dlatego też wydaje mi się, że problem frankowy z czasem sam się rozwiąże i obejdzie się bez politycznych interwencji.

Deweloperzy z każdym kolejnym kwartałem notują kolejne rekordy sprzedaży. Jak długo Pana zdaniem potrwa ożywienie na rynku mieszkaniowym?

Przynajmniej do lata tego roku. Ożywienie, którego jesteśmy świadkami, ma bardzo zdrowe podstawy. Ceny mieszkań są w miarę stabilne,  oferta deweloperów jest w stanie zaspokoić popyt, stopy procentowe pozostają rekordowo niskie, spada bezrobocie, a w niektórych segmentach gospodarki rosną wynagrodzenia. W ostatnich miesiącach obserwujemy jednak znaczący wzrost cen wykonawstwa, który zapewne spowoduje wzrost cen oddawanych w przyszłości lokali. W dalszej perspektywie wzrost cen gruntów może spowodować także brak odpowiadających potrzebom klientów działek pod zabudowę. Na razie deweloperzy budują na terenach ze swoich banków ziemi. Kiedy jednak je zabudują, będą musieli kupować nowe działki – a ich ceny już są astronomiczne. Zobaczymy też, jaki wpływ na popyt będzie miało wygaszenie programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jednak wychłodzenie rynku według mnie będzie miało bardzo spokojny charakter -, nawet jeśli w 2018 roku wolumeny sprzedaży spadłyby do poziomów z lat 2015-2016, i tak byłyby wyższe, niż z czasów poprzedniego boomu w latach 2007-2008.

Wysoka sprzedaż na rynku w dużym stopniu napędzana jest popytem inwestycyjnym. Jak duży odsetek osób kupujących mieszkania na wynajem jest wśród klientów Eco-Classic?

Zainteresowanie inwestorów indywidualnych jest silnie związane z charakterystyką danego projektu. W naszej gdańskiej inwestycji Wolne Miasto, skierowanej głównie dla młodych rodzin z dziećmi, zakupów na wynajem jest niewiele – szacujemy ten odsetek na jakieś 5 proc. Co innego w naszej warszawskiej inwestycji Hubertus przy ul. Obrzeżnej – jako, że projekt ten zlokalizowany jest w sąsiedztwie korporacyjnego zagłębia Mokotowa, inwestorzy chętnie kupują tu mieszkania na wynajem, trafnie zakładając, że popyt na takie lokale wśród przyjezdnych pracowników okolicznych biur będzie wysoki. Według naszych szacunków w Hubertusie inwestycyjnie kupiono nawet 20-25 proc. mieszkań.

Dla jakiej grupy klientów Eco-Classic kieruje swoje inwestycje?

O Wolnym Mieście i Hubertusie już wspominałem. Nasz nowy projekt – czteroetapowa inwestycja przy ulicy Światowida na warszawskim Tarchominie, w pobliżu Galerii Północnej – również skierowany będzie do młodych par i rodzin z dziećmi,  kupujących swoje pierwsze mieszkanie.

Co doradziłby Pan osobom planującym zaciągnięcie kredytu hipotecznego w 2018 roku?

Jeśli mamy stabilną pracę, potrafimy określić plany naszej firmy względem nas na jakieś 2-3 lata do przodu i znajdziemy inwestycję odpowiadającą naszym potrzebom, preferencjom i możliwościom finansowym, to absolutnie nie ma się czego bać. Jak już wspominałem, podwyżki stóp procentowych, jeśli będą wprowadzane mądrze to będą niewielkie i nie powinny być mocno odczuwalne dla kredytobiorców.

rozmawiał Michał Poręcki