Polska – wciąż niekwestionowany lider

W ciągu ostatnich kilku lat byliśmy świadkami znaczącego rozwoju sektora przemysłowego w głównych państwach regionu Europy Środkowej i Środkowo-Wschodniej: w Polsce, Czechach, na Słowacji, Węgrzech i w Rumunii. Przystąpienie do Unii Europejskiej było jedną z głównych sił napędowych rozwoju tych rynków, które po dziś dzień skutkuje wzrostem napływu zagranicznych inwestycji bezpośrednich, wzmacniając lokalne gospodarki i powodując wzrost wydatków konsumpcyjnych. W rezultacie przyspieszyło to rozwój sektora obiektów magazynowych i produkcyjnych oferowanych przez deweloperów

Sektor ten w państwach Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) poszerzył się znacznie w ostatniej dekadzie. Początkowo zapotrzebowanie na powierzchnie wynikało z potrzeby wprowadzenia nowych rozwiązań i wyparcia przestarzałej logistyki zaopatrzenia, jeszcze z ery komunizmu. Popyt na nowe powierzchnie wsparty został również przez czynniki związane z poprawą profilu gospodarczego Europy Środkowo-Wschodniej. W szczególności konkurencyjności z punktu widzenia lokalizacji dla działalności wytwórczej, a więc centralnego położenia i relatywnie niskich kosztów produkcji. Również cechy demograficzne regionu CEE okazały się być kluczowe dla rozwoju działalności przemysłowej, a wielu ze światowych producentów wykorzystuje dostępność wykwalifikowanej i relatywnie tańszej siły roboczej państw CEE.

Co więcej, wzrost znaczenia handlu jako czynnika generującego wzrost gospodarczy w regionie, ekspansja sieci handlowych oraz ciągła poprawa infrastruktury (w szczególności sieci drogowej) przyczyniły się do rozkwitu rynku przemysłowego i logistycznego w Europie Środkowo-Wschodniej, która z pewnością kontynuowana będzie w najbliższych latach.

Począwszy od końca roku 2008 aż do połowy 2010 rynki regionu CEE doświadczyły prawdopodobnie największego zachwiania równowagi od momentu upadku komunizmu. W związku ze wzrastającą presją na czynniki generujące popyt na rynku logistycznym, w minionych kwartałach drastycznie spadło zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe.

Spowolnienie gospodarcze dotknęło jednak poszczególne kraje Europy Środkowo-Wschodniej w różnym stopniu. Wymagająca sytuacja ekonomiczna w CEE zmieniła obraz wielu regionalnych rynków logistycznych. Niemal w całości zrezygnowano z przeżywającego rozkwit w poprzednich latach, spekulacyjnego budowania hal magazynowych. Dodatkowo, popyt na nowe powierzchnie załamał się, powodując wzrost wielkości powierzchni niewynajętych i presję na obniżenie czynszów we wszystkich krajach. Jednakże w ostatnim kwartale jesteśmy świadkami lekkiego ożywienia na rynkach wszystkich głównych państw regionu CEE, pozytywnego wzrostu PKB oraz powrotu na rynki zaufania klientów.

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych znajduje się na różnym stopniu rozwoju w zależności od regionu. W Europie Środkowo-Wschodniej fala rozwoju objęła również główne miasta regionalne. Szczególnie zauważalne jest to w Polsce i Czechach (dwa największe rynki przemysłowe i logistyczne w CEE) z odpowiednio czterema i dwoma centrami regionalnymi o wolumenie powierzchni magazynowych przekraczających 500 000 m kw. każde.

Polska jest największym rynkiem przemysłowym z wszystkich głównych państw Europy Środkowo-Wschodniej z zasobami powierzchni przekraczającymi 6,3 mln m kw. W ciągu ostatnich kilku lat większa część popytu i aktywności deweloperskiej miała miejsce poza Warszawą, w głównych miastach regionalnych takich jak Katowice, Poznań, Wrocław i Łodź.

Republika Czeska jest drugim z kolei największym rynkiem przemysłowym i logistycznym w regionie CEE z zasobami powierzchni magazynowych na poziomie 3,4 mln metrów kwadratowych. Podobnie jak w Polsce, przez ostatnie kilka lat byliśmy świadkami przenoszenia zainteresowania klientów, i tym samym powstawania nowych projektów, poza Pragą. Plzno, Ostrawa i Brno zdobyły mocną pozycję na rynku węzłów logistycznych obejmującą łącznie około 55 proc. zasobów nowoczesnych powierzchni magazynowych w Czechach.

W przeciwieństwie do Polski i Czech, w pozostałych trzech głównych Państwach regionu CEE, większa część nowoczesnych powierzchni skoncentrowana była w sąsiedztwie stolic tych państw. Na Słowacji, gdzie zasoby nowoczesnych powierzchni wynoszą niewiele ponad 1 mln m kw., 85 proc. zlokalizowane jest w sąsiedztwie Bratysławy. W Rumuni, z zasobami nieco poniżej 1,3 miliona m kw. nowoczesnych powierzchni magazynowych, 70 proc. znajduje się w Bukareszcie. Z kolei na rynku węgierskim, z około 1,8 mln m kw., aż 95 proc. zlokalizowanych jest w Budapeszcie.

Pomimo bardzo zbliżonych trendów popytu i podaży na powierzchnie magazynowe w państwach regionu CEE, Polska była zdecydowanie najlepiej rozwijającym się rynkiem pod względem wolumenów transakcji oraz liczby i wielkości projektów wchodzących na rynek. Co więcej, podobnie jak miało to miejsce w ciągu ostatnich lat, czynsze na nowoczesną powierzchnię magazynową pozostają tu najniższe – zarówno w regionie, jak i w całej Europie.

Podsumowując: pomimo różnic pomiędzy państwami regionu CEE w wielkości i stopniu rozwoju, dynamika popytu i podaży na nowe powierzchnie przemysłowe i magazynowe generowana jest poprzez te same czynniki. W każdym z tych państw wraz ze wzrostem produkcji przemysłowej, zaufania klientów i rozwojem infrastruktury, wzrastała też będzie skłonność deweloperów do rozwoju i tworzenia nowych, spekulacyjnych projektów.