Podpisujemy umowę przedwstępną z deweloperem

Kupowanie mieszkania na rynku pierwotnym różni się znacznie od podobnej transakcji na rynku wtórnym, zwłaszcza, gdy kupujemy mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane. Dziś, gdy wielu deweloperów ma kłopoty ze sprzedażą swoich mieszkań, a wielu stoi przed widmem bankructwa, trzeba zachować szczególną ostrożność. Na szczęście już niedługo wejdzie w życie ustawa o ochronie praw klientów firm deweloperskich, która pomoże uchronić nas przed czarnym scenariuszem

Od czego zacząć? Porozmawiaj ze znajomymi, prześledź pisma branżowe, poszperaj w Internecie. Niestety ludzie w sieci mają zadziwiającą skłonność do obrzucania się błotem – osoby zadowolone z zakupu rzadko kiedy dzielą się swoją radością z innymi w sieci. Jeśli jednak na internetowych forach nie ma zbyt wielu negatywnych komentarzy o danym deweloperze, to zapewne nie daje on swoim klientom powodów do niezadowolenia. Warto również sprawdzić oficjalną stronę dewelopera – co prawda znajdziesz tam same pozytywne informacje o danej inwestycji, ale dowiesz się z niej również, czy firma należy do organizacji branżowych, np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego członkowie zobowiązują się przestrzegać opracowanego w porozumieniu z UOKiK Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient – Deweloper, mającego na celu zrównoważenie zobowiązań pomiędzy stronami transakcji. Wprawdzie za złamanie zasad kodeksu deweloperowi nie grożą żadne poważniejsze sankcje, nie mniej jednak na tak wielką plamę na wizerunku nie każdy może sobie pozwolić.

Jeśli masz dużo wolnego czasu, możesz odwiedzić kilka wybudowanych przez danego dewelopera inwestycji i porozmawiać z ich mieszkańcami. Jeżeli wcześniejsze projekty dewelopera były oddawane z wadami, niedoróbkami i wielotygodniowymi opóźnieniami, w naszym przypadku może być podobnie. Warto również sprawdzić, czy interesująca nas firma nie figuruje w Krajowym Rejestrze Długów.

Domagaj się prospektu informacyjnego

Jeśli nic nie wzbudza twoich podejrzeń, czas wybrać się do biura sprzedaży dewelopera. Od 29. kwietnia, czyli od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego, deweloper będzie zobligowany do przedstawienia wam specjalnego prospektu informacyjnego, nawet dla inwestycji, których realizacja i sprzedaż rozpoczęły się wcześniej. Prospekt taki będzie składał się z dwóch części: pierwszej, ogólnej, zawierającej dane dotyczące dewelopera, jego doświadczenie, a także informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (dowiemy się z niego nawet o tym, jakie zmiany w infrastrukturze publicznej i prywatnej, które mogą mieć wpływ na jakość życia i ceny nieruchomości znajdą się w promieniu 1 km od interesującej nas inwestycji) oraz drugiej, mającej charakter zindywidualizowany, odnoszący się do konkretnego lokalu. inwestycji. Załącznikami do prospektu mają być rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Sam prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowić będzie integralną część umowy deweloperskiej.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper powinien zapewnić możliwość zapoznania się w biurze sprzedaży z:

1)    Aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (Deweloper powinien być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki na której buduje. Nieruchomość może być obciążona hipoteką, jeśli deweloper korzysta podczas jej budowy z kredytu hipotecznego. Jeśli tak jest, deweloper musi w umowie zobowiązać się do spłacenia hipoteki przed oddaniem mieszkania nabywcy);
2)    Kopią aktualnego odpisu z KRS (jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS, znajdziemy tu m.in. informacje, czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął jego udziałów lub akcji na poczet długów) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3)    Kopią pozwolenia na budowę;
4)    Sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki-matki;
5)    Projektem architektoniczno – budowlanym.

Warto dokładnie sprawdzić, czy wzór umowy przedwstępnej – czyli jeden z załączników do prospektu –  nie zawiera klauzul zakazanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ich dokładny spis można znaleźć na stronie internetowej tej organizacji (www.uokik.gov.pl). Jeśli nie jesteś biegły w prawniczym języku, warto zapłacić prawnikowi kilkaset złotych za konsultację i sprawdzenie umowy. Biorąc pod uwagę wartość transakcji i jej skutki dla naszego życia przez wiele następnych lat, nie jest to wydatek, na którym warto oszczędzać. Podobną weryfikację powinno się przeprowadzić również przed podpisaniem tzw. umowy przyrzeczonej.

Forma notarialna obowiązkowa

Jeżeli na żadnym z powyższych etapów nie nabraliśmy wątpliwości co do solidności dewelopera, możemy podpisać umowę przedwstępną. Od 29. kwietnia  będzie można zrobić to tylko formie notarialnej – deweloper nie będzie już mógł zaproponować nam „zwykłej” umowy cywilnoprawnej. To duża i ważna zmiana dla klientów, bo oznacza, że już w momencie zakupu przysłowiowej „dziury w ziemi” klient zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Bankructwo dewelopera nie pozbawia klienta własności. Po drugie, jeśli deweloper z jakiegoś powodu nie będzie chciał podpisać z nami umowy właściwej – czyli po prostu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości – będziemy mogli go do tego sądownie zmusić. Po trzecie – tylko w przypadku zawarcia umowy w formie notarialnej, jeżeli deweloper wykonuje umowę wadliwie lub sprzecznie z jej zapisami, zyskujesz prawo zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, czyli dewelopera. To on zapłaci za pracę innego wykonawcy i poniesie wszelkie ryzyko związane z tymi pracami. Muszą być jednak spełnione trzy warunki: deweloper posiada pozwolenie na budowę, był właścicielem gruntu, na którym ma być postawiony budynek, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

W myśl art. 271 Kodeksu Cywilnego, deweloper jest zobowiązany do wywiązywania się ze swoich zobowiązań z należytą starannością wynikającą z zawodowego charakteru czynności. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania odpowiada za wyrządzoną z tego tytułu klientowi szkodę i zobowiązany jest do jej naprawienia. Może się uchylić od tej odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Wykorzystując ten artykuł, deweloperzy bardzo często zamieszczają w umowach rozmaite klauzule, zwalniające ich z odpowiedzialności wobec nabywcy w przypadku zaistnienia różnych okoliczności – zwracajmy na to szczególną uwagę przed podpisaniem umowy.

Uwaga – jeśli umowa nie zawiera wszystkich elementów przewidzianych w ustawie, informacje zawarte w prospekcie informacyjnym nie są zgodne z tymi zawartymi w umowie lub stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy, gdy prospekt nie został dostarczony lub gdy nie zawiera wszystkich niezbędnych informacji, możemy rozwiązać umowę bez konsekwencji w ciągu 30 dni od jej podpisania.

Obowiązkowy rachunek powierniczy

Ustawa nakłada na deweloperów obowiązek rozliczania się z klientami przy pomocy rachunków powierniczych, które będą oni musieli zakładać w bankach. To właśnie bank będzie depozytariuszem naszych pieniędzy i to on będzie przekazywał je deweloperom po ukończeniu budynku lub w miarę postępu prac. Rozwiązanie takie zapewnia nabywcy ochronę w przypadku bankructwa dewelopera. Możliwe będzie rozliczanie się przy pomocy rachunku:

– zamkniętego (deweloper pieniądze za nieruchomość dostaje dopiero po podpisaniu z klientem aktu notarialnego przenoszącego na niego własność),
– otwartego (deweloper będzie dostawał kolejne transze pieniędzy gromadzonych na rachunku bankowym po zakończeniu kolejnych etapów; postęp prac kontrolować ma bank prowadzący rachunek),
– otwartego z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową (działa jak zwykły rachunek otwarty, ale w razie kłopotów dewelopera lub nie wywiązania się przez niego z umowy, klient ma prawo żądać zwrotu wszystkich wpłaconych i przekazanych deweloperowi na rzecz budowy środków.

Co ważne, pieniądze znajdujące się na rachunku powierniczym nie należą do majątku dewelopera. W razie upadku firmy nie wchodzą w masę upadłościową, nie można prowadzić z nich egzekucji. Oznacza to, że klient może je odzyskać.

Jakie jeszcze ważne przepisy szczegółowe powinna zawierać umowa przedwstępna?

•    zobowiązanie dewelopera, że powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie, nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2-3 proc. W takim przypadku uważa się, że lokal wykonano zgodnie z zawartą umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy na powyższych podstawach. Jednak różnice powierzchni przekraczające umówione 2-3 proc. uprawniają kupującego do odstąpienia od umowy w przypadku takich okoliczności. W obu przypadkach należy w umowie zapisać obowiązek rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego;
•    okoliczności, np. przekroczenie terminów, lub niespełnienie innych istotnych zobowiązań stron, w których każda ze stron może odstąpić od umowy z winy drugiej strony. Strona, z winy której doszło do odstąpienia, zapłaci w takim przypadku karę umowną. Kary umowne dla obu stron będą określane w jednakowej wysokości;
•    zapewnienie prawa kupującego do cesji praw z umowy na osobę trzecią, pod warunkiem, że cesjonariusz przejmie wszystkie zobowiązania kupującego;
•    zapewnienie prawa dewelopera do odmowy wykonania cesji pod warunkiem, że deweloper nie obciąży klienta karami umownymi oraz zwróci wszystkie wpłacone zaliczki w terminie zapisanym w umowie;
•    dokładne określenie ceny i wszystkich jej składowych w rozbiciu na cenę netto i podatek VAT;
•    określenie przypadków, kiedy cena w umowie może różnić się od ceny ostatecznej – np. wskutek wzrostu podatku VAT w trakcie trwania umowy. Najlepiej, jeśli tych przypadków będzie jak najmniej. Ważne jest również zaznaczenie, że jeżeli z przyczyn przewidzianych w umowie dojdzie do wzrostu cen, wzrost ten może dotyczyć jedynie nieopłaconych kwot. Ważne jest również zaznaczenie w umowie, że klientowi przysługuje możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy 10 proc. ceny całkowitej;
•    określenie terminu przeniesienia prawa własności do lokalu. Termin taki powinien być precyzyjnie określony (np. do 1 grudnia 2008 roku, a nie „w terminie trzech miesięcy od dnia przyjęcia inwestycji przez gminę”).
•    harmonogram płatności – dobrze jest wybierać tych deweloperów, którzy oferują system płatności minimalizujący pierwsze raty, np. 10/90 (czyli 10 proc. ceny płatne przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie, pozostałe 90 proc. przy odbiorze gotowego mieszkania);
•    konsekwencje opóźnień wpłat kupującego w postaci odsetek za zwłokę: mogą to być odsetki ustawowe lub umowne, nieprzekraczające odsetek umownych dopuszczalnych prawnie;
•    sposób i terminy wzajemnych rozliczeń w przypadku rozwiązania umowy;
•    warunki wprowadzania zmian w lokalu;
•    warunki i terminy odbioru lokalu, ustalenie trybu postępowania;
•    sposób i termin usuwania usterek w lokalu;
•    określenie wysokości kary umownej oraz odsetek za zwłokę;
•    zasady gwarancji i rękojmi;
•    sposób rozstrzygania sporów.