Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania

W ostatnich latach, podczas boomu na rynku mieszkaniowym przeprowadzono dziesiątki tysięcy transakcji sprzedaży nieruchomości. Fiskus nie ułatwiał nam zadania, w ciągu dwóch lat dwukrotnie zmieniając zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. W związku z tym obowiązują aż trzy sposoby rozliczeń takich transakcji. Na szczęście każdy z nich daje możliwość uniknięcia zapłaty podatku

Które przepisy obowiązują sprzedającego? Kluczowe jest tu ustalenie dokładnej daty, kiedy sprzedający zakupił zbywaną nieruchomość (podpisał akt notarialny).

Nieruchomości kupione do 31 grudnia 2006 roku

Jeśli sprzedajemy mieszkanie (jego część, dom, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do wieczystego użytkowania gruntów) które kupiliśmy do końca 2006 roku, sytuacja jest stosunkowo prosta – płacimy podatek w wysokości 10 proc. od przychodu ze sprzedaży (czyli całej sumy otrzymanej od nabywcy). Zeznanie na druku PIT-23 trzeba złożyć w ciągu 14 dni od sprzedaży. Zapłaty tego podatku można uniknąć, musimy jednak zadeklarować, że pieniądze uzyskane z tej transakcji w ciągu dwóch lat kalendarzowych od daty sprzedaży przeznaczymy na „inne cele mieszkaniowe”, czyli:

• nabycie mieszkania, domu, udziału w nieruchomości;
• zakup działki z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, rozbudowę, remont czy modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub lokalu mieszkalnego;
• adaptację budynku niemieszkalnego na mieszkalny;
• kwoty przeznaczone na spłatę kredytu lub pożyczki (wraz z odsetkami) w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży. Kredyt czy pożyczka musi być oczywiście zaciągnięty na cel mieszkaniowy. Do wydatków na cel mieszkaniowy można zaliczyć również raty kredytu zapłacone przed uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości. Uwaga – zarówno nieruchomość, jak i bank kredytujący muszą być zlokalizowane na terytorium Polski.

Aby skorzystać z tej ulgi, musimy zgłosić się z taką deklaracją do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od momentu sprzedaży mieszkania.

Jeżeli mimo deklaracji nie wyda się tych pieniędzy w wyznaczonym dwuletnim terminie, jest się zmuszonym do oddania fiskusowi obowiązującego podatku wraz z należnymi odsetkami. Jeżeli zostanie wydana tylko część kwoty – podatek i odsetki fiskus pobierze od niewydatkowanej kwoty.

Pamiętaj, że jeżeli cena sprzedaży bez uzasadnionej przyczyny znacznie obiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy lub urząd kontroli skarbowej może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej.

Jeśli przed 2007 r. mieszkanie otrzymaliśmy w spadku lub darowiźnie, nie musimy się martwić – takie nieruchomości są wolne od podatku dochodowego.

PRZYKŁAD: Jan Kowalski zakupił działkę za 20000 zł. Po roku sprzedał ją za 30000 zł. Od sprzedaży zapłaci podatek dochodowy 10 proc. x 30000 zł, czyli 3000 zł.

Nieruchomości kupione od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 roku

Sprzedając mieszkanie (jego część, dom, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do wieczystego użytkowania gruntów), nabyte przez nas w tym okresie jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku w wysokości 19 proc. od różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (czyli ceną sprzedaży), a udokumentowanymi kosztami (koszt zakupu, prowizja pośrednika, koszty przeprowadzonych remontów i modernizacji, które zwiększyły wartość nieruchomości, opłaty skarbowe, opłaty sądowe, koszty taksy notarialnej) i odpisami amortyzacyjnymi dokonywanymi od zbywanych nieruchomości lub praw. Innymi słowy – płacimy 19 proc. od tego, co zarobiliśmy na tej transakcji (w poprzednim przypadku płaciliśmy podatek od całego dochodu). Również w tym przypadku urząd skarbowy lub urząd kontroli skarbowej może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej, jeżeli cena sprzedaży bez wyraźnego powodu znacznie od niej odbiega.

Nie trzeba spieszyć się z zapłatą tego podatku do urzędu skarbowego – możemy powiadomić fiskusa o tym fakcie w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36, składanym do 30 kwietnia. Płacenia także tego podatku można uniknąć, jeśli było się w sprzedawanym lokalu zameldowanym na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy (w tym okresie nie trzeba być właścicielem tego lokalu – przepis ten dotyczy np. osób, które kupiły mieszkania od dewelopera, zameldowały się w nim, ale akty notarialne podpisano później). Należy pamiętać o tym, że obowiązek zameldowania dotyczy również małżonka. Warunkiem koniecznym do uzyskania zwolnienia jest też złożenie w urzędzie skarbowym właściwym miejscu zamieszkania podatnika w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości oświadczenia, że spełnia się warunki do zwolnienia.

Ulga dotycząca spadków i darowizn została zlikwidowana i od tak nabytych mieszkań musimy płacić podatek.

PRZYKŁAD: Jan Kowalski zakupił działkę za 20000 zł. Po roku sprzedał ją za 36000 zł. Zapłacił 5000 zł różnych kosztów sprzedaży. Podstawa opodatkowania wyniesie 36000 zł – 5000 zł – 20000 zł = 11000 zł. Od sprzedaży zapłaci podatek dochodowy 19 proc. x 11000 zł, czyli 2090 zł.

Nieruchomości kupione po 1 stycznia 2009 roku

Wraz z likwidacją obowiązku meldunkowego, rację bytu straciła również wspomniana ulga meldunkowa. Pozostał natomiast 19-procentowy podatek od dochodu. Zeznanie PIT-39 składa się do końca kwietnia następnego roku, licząc od daty sprzedaży.

Ulgę meldunkową zastąpiło powracające do łask fiskusa zwolnienie z płacenia podatku w przypadku przeznaczenia uzyskanych pieniędzy na „inne cele mieszkaniowe” w ciągu dwóch lat, tym razem już nie kalendarzowych, ale podatkowych. Doprecyzowano też definicję „innych celów mieszkaniowych” – nieruchomość rekreacyjna czy działka pod taką nieruchomość takim celem nie jest, co poprzednio często interpretowano inaczej. Jako wydatek na „inne cele mieszkaniowe” zakwalifikowano też zakup nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii.

Podobnie jak poprzednio, jeżeli mimo deklaracji nie wyda się tych pieniędzy w wyznaczonym dwuletnim terminie, jest się zmuszonym do oddania fiskusowi obowiązującego podatku wraz z należnymi odsetkami. Jeżeli zostanie wydana tylko część kwoty – podatek i odsetki fiskus pobierze od niewydatkowanej kwoty.

UWAGA – z zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania jesteśmy zwolnieni ZAWSZE, jeśli sprzedajemy mieszkanie po upływie co najmniej PIĘCIU lat od momentu, kiedy je nabyliśmy (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miał miejsce zakup). Nie musimy informować urzędu skarbowego o takiej transakcji.

Mnogość przepisów i niewielkie różnice między nimi mogą powodować wiele pomyłek podczas rozliczania się z fiskusem. Dlatego zawsze warto skorzystać z fachowej porady wykwalifikowanego doradcy podatkowego – urzędy skarbowe potrafią konsekwentnie dochodzić swego i ewentualne pomyłki mogą być dla nas bardzo kosztowne. Mniej kosztowne – ale bardziej długotrwałe – jest zwrócenie się z prośbą do urzędu skarbowego o pisemną interpretację własnego przypadku. Od momentu złożenia podania, urząd ma trzy miesiące na udzielenie odpowiedzi.