Po kredyt hipoteczny również bez etatu

Znowelizowana Rekomendacja S nakazuje bankom od przyszłego roku spoglądać bardziej łaskawym okiem na kredytobiorców hipotecznych, którzy uzyskują dochody na podstawie tzw. umów śmieciowych. Okazuje się, że nie taki diabeł straszny, jak go malują – już teraz banki udzielają kredytów takim osobom, choć nieco bardziej restrykcyjnie sprawdzają ich zdolność kredytową

Sprawa może dotyczyć nawet połowy kredytobiorców – według ankiety przeprowadzonej przez portal nowyadres.pl, wśród osób spłacających lub planujących w najbliższej przyszłości spłacać kredyt hipoteczny aż 51 proc. uzyskuje dochody ze źródeł innych niż umowa o pracę na czas nieokreślony.

Temat „umów śmieciowych” od kilkunastu miesięcy jest cały czas obecny w mediach, zwłaszcza w wypowiedziach polityków. Być może ten medialny szum skłonił Komisję Nadzoru Finansowego, aby w tekście znowelizowanej Rekomendacji S zamieściła zapis dający bankom zielone światło na udzielnie kredytów hipotecznych osobom osiągającym nieregularne dochody:

„W przypadku klientów detalicznych, którzy uzyskują nieregularne lub niestabilne dochody ocena zdolności kredytowej powinna prowadzić do oceny możliwości regularnej obsługi i spłaty zobowiązań. Jeżeli ocena jest pozytywna, bank może udzielić takim klientom kredytu, pomimo nieregularności lub niestabilności ich dochodów”.

Umowy o dzieło i umowy-zlecenia

Nie oznacza to jednak, że do tej pory osoby nie pracujące na etatach musiały zawsze odchodzić od bankowego okienka z kwitkiem. Generalnie bankom zależy nie tylko na jak najwyższym dochodzie kredytobiorców, ale przede wszystkim na jego względnej stałości. Banki akceptują umowy-zlecenia czy umowy o dzieło jako źródła dochodów, aczkolwiek osoby zarabiające w ten sposób muszą spełnić inne kryteria niż zatrudnieni na etacie. Przede wszystkim niezbędne jest udokumentowanie zatrudnienia na umowie zlecenie lub o dzieło od minimum 12 miesięcy. Niezbędne jest wykazanie ciągłości wykonywania zleceń w analizowanym okresie. Dopuszczalne są oczywiście niewielkie, np. miesięczne przerwy, ale w ocenie banku sytuacja musi być stabilna. Dłuższy okres uzyskiwania dochodów jest właśnie jedną z różnić między etatem a  „umową śmieciową”. Kolejną różnicą jest sposób wyznaczania dochodu netto i różne podejście w tej kwestii w każdym banku. Część instytucji do wyznaczenia tego dochodu uwzględni ustawowe 20- lub 50-procentowe koszty uzyskania przychodu, co w praktyce oznacza, że kwota przyjęta do analizy będzie czasami dużo niższa niż kwota rzeczywiście wypłacana czy przelewana na konto. Inne banki także stosują swoje współczynniki korygujące zakładając, że dochód netto to nie więcej niż np. 80 proc. wpływów na konto.

– Zarabiając zatem na umowę zlecenie lub umowę o dzieło należy szczególnie wnikliwie porównywać oferty banków i ich wymagania proceduralne. Może się bowiem okazać, że dla takiej samej sytuacji różnica w zdolności kredytowej może sięgać nawet kilkudziesięciu procent – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Umowa o pracę na czas określony

W nieco lepszej sytuacji znajdują się kredytobiorcy, zatrudnieni na umowy o pracę na czas określony, zwane również umowami czasowymi. – Wszystkie banki stawiają potencjalnym kredytobiorcom podobne warunki – ich umowa czasowa nie może obowiązywać od niedawna ani wygasać wkrótce po złożeniu wniosku kredytowego. Najczęściej trzeba przedstawić bankowi dowody zatrudnienia przez co najmniej pół roku u danego pracodawcy oraz podpisaną przez niego umowę czasową obowiązującą jeszcze przez co najmniej sześć miesięcy, choć w niektórych przypadkach bank może zażądać nawet 12-miesięcznej. Niekiedy bank może poprosić potencjalnego kredytobiorcę o dostarczenie promesy zatrudnienia, czyli dokumentu, w którym pracodawca zobowiązuje się do zatrudnienia pracownika po zakończeniu aktualnej umowy – mówi Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A., właściciela portalu nowyadres.pl.

Działalność gospodarcza jako samozatrudniony

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą na zasadzie tzw. samozatrudnienia. W tej sytuacji kredytobiorcy są traktowani tak jak każdy inny przedsiębiorca i w ten sam sposób wyliczana jest zdolność kredytowa. Pierwszym kryterium jest okres prowadzenia działalności gospodarczej. Absolutnym minimum jest 12 miesięcy, chociaż są banki które wymagają nawet dwóch lat od zarejestrowania działalności. Dzieje się tak dlatego, że bardzo wiele jednoosobowych działalności gospodarczych nie wytrzymuje próby, jaką jest zakończenie dwuletniego okresu preferencyjnych składek ZUS dla osób rozpoczynających taką działalność. Od tych wymagań możliwe są czasami odstępstwa, najczęściej w sytuacji gdy działalność jest bezpośrednią kontynuacją wcześniejszego etatu. Jeżeli charakter wykonywanego zajęcia się nie zmienił, wówczas część instytucji może uznać krótszy okres prowadzenia działalności gospodarczej, szczególnie jeśli przedstawimy podpisaną umowę współpracy czy kontrakt.

W przypadku samozatrudnienia warto także pamiętać o różnicach w wyznaczaniu dochodu. Do analizy zostanie wzięta kwota dochodu do opodatkowania, a zatem z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu. Warto o tym pamiętać i nie sugerować się tylko kwotą przychodu, jaką gwarantuje nam umowa współpracy czy podpisany kontrakt.

Brak etatu nie oznacza dyskwalifikacji

– Umowy zlecenia, o dzieło czy samozatrudnienie w formie działalności gospodarczej są źródłami inaczej ocenianymi niż umowa o pracę. Jednak mimo zwiększonych wymagań dotyczących stażu pracy i innego liczenia dochodu netto banki nie robią większych problemów w kredytowaniu takich klientów. Sytuacja w tym zakresie jest niezmienna od wielu lat i wynika to z upowszechnienia takich form zatrudnienia – podsumowuje Michał Krajkowski.

– Wiele banków w ogóle nie dzieli klientów na pracujących na etacie i pozostałych wychodząc z założenia, że ważny jest nie stały etat ale przedsiębiorczość pracownika, jego mobilność i zdolność do przebranżowienia się. Można jednak wciąż trafić na instytucje, traktujące pracę na umowie na czas nieokreślony jako warunek sine qua non przy udzielaniu kredytu hipotecznego, chociaż prawo pracy w naszym kraju umożliwia zwolnienie takich osób praktycznie z dnia na dzień. Spotykając się z odmową w jednym banku nie należy się zrażać, tylko spróbować gdzie indziej – dodaje Katarzyna Cyprynowska z nowyadres.pl.