Pływając w błękitnym oceanie

Marvipol do tej pory znany był inwestycji mieszkaniowych. O jego mocnym wejściu na rynek biurowy w postaci biurowca Prosta Tower opowiada Michał Okoń, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu spółki Marvipol Development

W ostatnich latach stołeczni deweloperzy biurowi stawiali raczej na dużych najemców – na rynku brakowało nowoczesnych powierzchni biurowych dla firm, chcących wynająć mniej niż 250-300 m kw. Prosta Tower reklamowana jest jako budynek dla takich właśnie najemców. Chcecie Państwo wykorzystać lukę na rynku, czy po prostu przewidujecie spadek popytu na duże powierzchnie?

Dokładnie tak. Przyjęliśmy założenie, ze zdecydowanie lepiej jest działać na błękitnym oceanie niż w zatoce czerwonej od krwi walczących ze sobą konkurentów. Analizując rynek dostrzegliśmy, że nie ma w centrum Warszawy podaży powierzchni biurowej dla małych najemców, a dokładnie – nie ma takiej powierzchni w klasie i jakości określanej jako A. Mali najemcy mieli dotychczas do wyboru najem fragmentu kamienicy, niewielkiego biura w kącie obok toalety wielkiego biurowca lub ewentualnie egzystencję poza centrum miasta w business parkach.

Nasz produkt jest rozwiązaniem dla firm, które nie tolerują kompromisów. Biuro w najlepszej klasie w samym centrum miasta w prestiżowej lokalizacji , które poza świetnymi parametrami pracy umożliwia wyróżnienie sie najemcy w budynku. Jeśli chodzi o popyt na powierzchnie biurowe w centrum, to raczej nie należy się spodziewać, aby fluktuacje w tym zakresie były głębokie i długotrwale. Mnogość firm pragnących posiadać biura w najlepszej możliwej lokalizacji oraz bardzo szybko kurczące się przestrzenie wolnych działek powodują, że należy spodziewać się rosnącego zainteresowania tymi powierzchniami.

Prosta Tower pierwotnie miała być luksusowym budynkiem mieszkalnym. Jakie trudności projektowe – lub korzyści – niesie ze sobą konwersja takiego budynku na biurowiec?

Przede wszystkim należy podkreślić, ze budynek biurowy Prosta Tower to kompletnie nowy projekt. Jedynym elementem łączącym go z projektem apartamentowym jest działka oraz specjalnie zaprojektowana pofalowana elewacja. Budynek został zaprojektowany jako typowy biurowiec najwyższej klasy. Niezależnie od tego, czy mówimy o systemie zarządzającym, wysokości pięter czy jakości materiałów wykończenia, budynek spełnia wszystkie, nawet najbardziej wyszukane potrzeby przyszłych najemców.

Czym jeszcze wyróżnia się Prosta Tower na tle innych inwestycji w tzw. COB Warszawy?

O wysokiej klasie Prostej Tower jako biurowca świadczy chociażby najwyższy w Warszawie współczynnik miejsc parkingowych przypadających na metr kwadratowy biura – jedno miejsce parkingowe na 75 m kw. powierzchni biurowej. Nasz projekt wyróżnia sięrównież tym,  że nie ma dziś możliwości wynajęcia 200-400 metrów i zajęcia w ten sposób całego piętra biurowca, a tak właśnie jest w PT.

Co Pana zdaniem decyduje o sukcesie projektu biurowego? Lokalizacja, projekt, standard, a może zupełnie coś innego?

Tak naprawdę jest to kombinacja bardzo wielu czynników. Marketingowo jest to typowe 4P, czyli Produkt, Cena, Promocja i Dystrybucja, czyli Miejsce. Należy uznać, że te czynniki są w miarę tak samo ważne, pomimo różnego ich postrzegania przez klientów. Najczęściej jednak klienci poruszają w swoich pierwszych rozmowach temat lokalizacji, dopiero w późniejszym etapie analizowane są takie czynniki, jak produkt i jego cechy oraz cena.

Jak ocenia Pan obecną sytuację na rynku biurowym? Czy zgodzi się pan z twierdzeniem, że choć branża biurowa jest w dobrej kondycji, to została niejako „trafiona rykoszetem” załamania na rynku mieszkaniowym i banki – zrażone problemami w mieszkaniówce – boją się finansować inwestycje komercyjne?

Sądzę, że „trafienie rykoszetem” to dość dobre określenie na to, co dzieje się na rynku, z tym, że ten rykoszet tak naprawdę nie pochodzi od banków i ich kłopotów. Problem tkwi w globalnych mechanizmach funkcjonowania gospodarek, które przyczyniają sie nie tylko do zmniejszenia tempa i wartości przepływów finansowych pomiędzy podmiotami, ale także do ograniczenia ilości samych podmiotów.  Firmy i organizacje pozostające w grze przyjmują więc strategię zachowawczą, nie inwestują, nie podejmują pewnych działań i w efekcie gospodarka zwalnia.