Opłata adiacencka i renta planistyczna, czyli kiedy zmienia się wartość nieruchomości w wyniku działań gminy?

Działania gminy mają czasami wpływ na wzrost wartości naszej nieruchomości. Niestety w takich sytuacjach najczęściej zostajemy zobowiązani do uiszczenia określonych ustawowo należności. W polskim prawie występują dwa rodzaje opłat – adiacencka oraz (renta) planistyczna

Opłata adiacencka

Przepisy dotyczące opłaty adiacneckiej reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Możemy zostać zobowiązani do jej uiszczenia w trzech sytuacjach:

• budowy drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej doprowadzającej media do naszej działki,
• scalenia i wtórnego podziału nieruchomości (mającego na celu zwiększenie jej funkcjonalności),
• podziału nieruchomości na mniejsze działki.

Pierwszy z przypadków dotyczy zwłaszcza sytuacji, gdy do działki zostanie doprowadzona droga (lub zmodernizowana), wodociąg, prąd, gaz itp. Żeby nałożyć opłatę na właściciela wystarczy, że będzie on miał możliwość korzystania z urządzeń – nie musi ich używać. Inwestycja powinna być oczywiście wykonana na koszt Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli mieszkańcy zrealizują ją ze środków własnych, nie zostaną zobowiązani do uiszczenia należności. Opłata adiacencka z tytułu podziału lub scalenia nieruchomości może być naliczona zarówno w przypadku, gdy proces przeprowadzony jest przez gminę, jak i gdy realizuje się go na wniosek właściciela gruntu. Określenia zmiany wartości nieruchomości po podziale dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Stawka opłaty w przypadku scalenia i podziału nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, gdy zmian dokonano na wniosek właściciela oraz nie wyższa niż 50 proc., gdy dokonano jej w wyniku działań gminy. Jest ona ustalana w uchwale i uzależnia się ją od wzrostu wartości nieruchomości. Gmina ma trzy lata na pobranie opłat od mieszkańców. Na wniosek właściciela nieruchomości kwotę należności można rozłożyć na raty.

Opłata (renta) planistyczna

Zasady dotyczące renty planistycznej określone zostały w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) też może mieć wpływ na jego wartość. W związku z tym w świetle prawa gmina ma obowiązek również w tej sytuacji pobierać opłatę od wzrostu wartości nieruchomości. Co ważne właściciel gruntu może zostać obciążony należnością jedynie w sytuacji, gdy w przeprowadzonym postępowaniu gmina dowiedzie, że uchwalenie MPZP miało wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Ponadto działka musi zostać zbyta najpóźniej w ciągu 5 lat od wprowadzenia zmian w prawie miejscowym. Wysokość renty planistycznej uzależniona jest od wartości nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed i po zmianie przeznaczenia w MPZP. Właściciel nieruchomości przed sfinalizowaniem transakcji ma prawo złożyć w gminie wniosek o ustalenie wysokości potencjalnej opłaty. Decyzja obligująca do jej uiszczenia zostaje jednak wydana dopiero w momencie, gdy do gminy dostarczony zostanie akt notarialny potwierdzający zbycie działki. Zbywca również w przypadku renty planistycznej może wnioskować o rozłożenie jej na raty.

Uchwalenie MPZP może mieć również negatywny wpływ na wartości nieruchomości. Zgodnie z ustawą, w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia miejscowego planu korzystanie z nieruchomości jest niemożliwe lub istotnie ograniczone właściciel ma prawo żądać od gminy wypłaty odszkodowania za poniesioną szkodę. Nowe przepisy nie muszą dotyczyć bezpośrednio przedmiotowej działki. Wystarczy, że zmieni się przeznaczenie gruntów sąsiednich. Ustalenie czy istnieją przesłanki do wypłaty odszkodowania należy do sądu powszechnego. Musimy posiadać jednak niezbite dowody na to, że wartość naszej nieruchomości uległa obniżeniu na skutek uchwalenia MPZP. Zgodnie z ustawą właściciel może żądać nie tylko odszkodowania, ale równie wykupienia nieruchomości bądź jej części. Gmina może zaoferować nam również nieruchomość zamienną, jeśli jednak nie odpowiada ona naszym oczekiwaniom, mamy prawo jej nie przyjąć. Roszczenia możemy zgłaszać w ciągu pięciu lat od wprowadzenia przez gminę nowych przepisów.

Karolina Pełka