Odbiór mieszkania od dewelopera – 5 największych mitów

Kupno mieszkania od dewelopera to z jednej strony podpisanie skomplikowanej pod względem prawnym umowy deweloperskiej, a z drugiej konieczność zmierzenia się z odbiorem technicznym, który z kolei wymaga odpowiedniej wiedzy z zakresu norm i sztuki budowlanej. W dzisiejszym artykule przedstawiamy 5 największych mitów i półprawd na temat odbioru mieszkania od dewelopera.

Mit I: Odbiór techniczny to nie to samo co przekazanie kluczy.

Zakończenie odbioru technicznego nie zawsze oznacza, że deweloper przekaże nam klucze do mieszkania. To w którym momencie zostaną wydane klucze zależy tak naprawdę od treści umowy deweloperskiej. Co do zasady, jeśli umowa deweloperska milczy na temat przekazania kluczy, te zostaną przekazane dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność (często nawet kilka miesięcy po odbiorze). Z perspektywy nabywcy najlepiej, jeżeli umowa jasno określa moment otrzymania kluczy (trzeba pamiętać, że często deweloperzy używają różnych terminów odnoszących się do tego momentu: “wydanie”, “przejście kosztów utrzymania”, “przekazanie do użytkowania” itp.). Klucze można więc otrzymać: od razu po odbiorze technicznym, między odbiorem a umową przenoszącą oraz po podpisaniu umowy przenoszącej. Oczywiście nawet jeśli umowa nic nie mówi na temat przekazania kluczy i w teorii powinniśmy je otrzymać po wizycie u notariusza, to w praktyce deweloper najczęściej wyda lokal od razu po odbiorze. Dla deweloperów jest to po prostu opłacalne – od momentu wydania lokalu koszt jego utrzymania przechodzi na nabywcę. Jeśli nie chcemy utrzymywać lokalu od dnia odbioru i jeżeli umowa deweloperska na to pozwala, można odmówić przyjęcia lokalu od razu po odbiorze.

Mit II: Podczas odbioru mieszkania należy sprawdzić metraż.

Nabywcy mieszkań od dewelopera bardzo często mylnie podchodzą do kwestii pomiaru metrażu na odbiorze technicznym. Wydaje im się, że ostateczny metraż podawany w czasie odbioru technicznego został wykonany przez dewelopera, który mógł nieuczciwie zwiększyć powierzchnię mieszkania (i zażądać przy tym dopłaty do lokalu). Z tego powodu kupujący chcą jeszcze raz dokonać stosownych pomiarów na własną rękę. Prawdą jest jednak to, że metraż został już dokładnie zmierzony, ale przez niezależnego geodetę (jego działalność jest weryfikowana przez administrację państwową). Geodezyjny pomiar całego budynku, kondygnacji i pomieszczeń jest przeprowadzany w czasie procedury uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie budynku. Pomiary geodezyjne (zwane też geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą) są przeprowadzane z najwyższą starannością, a każdy geodeta ponosi odpowiedzialność zawodową za naruszenie prawa i nieprecyzyjne pomiary. Dlatego też podczas odbioru mieszkania nie trzeba sprawdzać jego metrażu i w przeważającej większości przypadków można zaufać pomiarom powykonawczym od geodety.

Mit III: Jeśli na odbiorze jest dużo usterek, to mogę „nie odebrać” mieszkania (i nie podpisać protokołu).

Kwestia podpisania albo odmowy podpisania protokołu odbioru technicznego budzi chyba największe kontrowersje wśród odbierających lokal od dewelopera. Zgodnie z prawem, obie strony (deweloper i kupujący) mają obowiązek przeprowadzić odbiór techniczny przed umową przenoszącą własność. Z tej perspektywy podpis pod protokołem odbioru jedynie dokumentuje fakt, że odbiór techniczny odbył się w zaplanowanym terminie oraz że strony spisały wady i usterki (deweloper nie ma prawa odmówić wpisania do protokołu nawet najdrobniejszych niedoróbek). Czym innym jest kwestia uznania i nieuznania usterek w lokalu. Zgodnie z ustawą deweloperską, uznanie wad przez dewelopera następuje w ciągu 14 dni od daty spisania protokołu. W ciągu 30 dni od daty odbioru wady i usterki powinny zostać naprawione przez dewelopera i na jego koszt. Nabywca podpisując protokół odbioru technicznego uruchamia powyższą procedurę. Należy też pamiętać, że zwykle po odbiorze technicznym lokalu otrzymamy klucze. Odmowa podpisania protokołu i nieodebranie lokalu będzie po prostu oznaczać, że mieszkanie zostanie nam wydane w późniejszym terminie. Lepiej więc odebrać lokal i klucze wraz z usterkami, a następnie udostępnić mieszkanie w celu naprawy niedociągnięć niż czekać kolejne dni na przekazanie mieszkania.

Mit IV: Kamera termowizyjna przydaje się tylko zimą.

Wielu nabywców decyduje się na zamówienie odbioru technicznego z dodatkową usługą polegającą na zbadaniu lokalu przy użyciu kamery termowizyjnej. Przy czym wielu z nich pragnie zbadać mieszkanie kamerą jedynie zimą, wychodząc z założenia, że pomiar latem nie ma większego sensu. Oczywiście termokamera zlokalizuje więcej niedogodności lokalu zimą. Kamera termo sprawdzi odwzorowanie przebiegu instalacji ciepłej wody i centralnego ogrzewania, szczelność okien czy też odpowietrzenie grzejników. Niemniej pomiar termowizyjny latem również pozwoli wychwycić wiele usterek w mieszkaniu. Latem kamerą termowizyjną można zweryfikować wycieki i zawilgocenia, wentylację (jak pracuje i w którym kierunku działa), ogrzewanie podłogowe (zarówno wodne jak i elektryczne, a jeśli jest podłączone to można sprawdzić rozmieszczenie mat oraz czy instalacja działa bezproblemowo). Latem można również sprawdzić dach na wypadek mieszkających tam zwierząt (lub ewentualnie ubytki powstałe w izolacji wyrządzone przez szkodniki). Badanie termowizją pozwala przede wszystkim uniknąć dodatkowych kosztów w czasie przyszłego użytkowania lokalu. Koszt uciekającego z domu ogrzewania może być nawet o 150 proc. wyższy i wynieść kilkaset złotych rocznie. W perspektywie wielu lat korzystania z mieszkania oznacza to naprawdę duże wydatki po naszej stronie.

Mit V: Jeśli deweloper nie usunął usterek, mogę nie podpisać umowy przeniesienia własności.

Deweloperzy w większości przypadków naprawiają wady i usterki stwierdzone w czasie odbioru technicznego. Niestety zdarzają się sytuacje, w których deweloper nie dokonuje naprawy lokalu (przy czym trzeba mieć na uwadze, że termin 30 dni nie jest bezwzględny – jeżeli deweloper nie odniesie się do wad i usterek to ma jeszcze możliwość wyznaczenia innego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia). Brak naprawy upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej (na podstawie przepisów ogólnych kodeksu cywilnego i tzw. rękojmi za wady fizyczne). Trzeba jednak pamiętać, że odstąpienie od umowy deweloperskiej albo odmowa podpisania umowy przeniesienia własności nie zobowiązuje dewelopera do naprawy usterek (można co najwyżej “postraszyć” dewelopera możliwością odstąpienia). Odmowa podpisania umowy końcowej dodatkowo pogarsza naszą sytuację, bo pozostaniemy bez prawa własności do lokalu (nawet mającego mniejsze lub większe wady). Należy również pamiętać, że jeśli zdecydujemy się na odmowę podpisania umowy przenoszącej własność, to deweloper może zdecydować się na odstąpienia od umowy deweloperskiej i potrącenie kar umownych.

www.pewnylokal.pl