Nieunikniony jest tylko spadek popytu

Na nasze pytania o rozwój sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych odpowiada Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku w firmie doradczej REAS

Czy możemy zaryzykować stwierdzenie, że na rynku pierwotnym w dużych polskich miastach mamy obecnie nadpodaż nowych lokali?

Od marca 2010 roku REAS odnotował tylko jeden kwartał, w którym liczba mieszkań sprzedanych na rynkach 6 największych polskich miast była minimalnie wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych w tym samym czasie do sprzedaży. W efekcie oferta od trzech lat stale rośnie. To dzięki temu na pierwotnym rynku mieszkaniowym mamy najlepsze od lat warunki dla kupującego: duży wybór mieszkań na różnych etapach realizacji, wysoką skłonność deweloperów do negocjacji cen, dość dobrą dostępność kredytu hipotecznego.

W mediach nie brakuje komentarzy, że dalsze spadki cen są nieuniknione. Czy zgadza się Pani z tą tezą?

Sądzę, że przymiotnik „nieunikniony” będzie w najbliższych kwartałach zarezerwowany przede wszystkim dla spadku popytu. W ostatnich dwóch latach deweloperzy wprowadzali do sprzedaży dobrze przygotowane i zaprojektowane projekty, przede wszystkim z segmentu popularnego. Stąd obserwowany na największych rynkach spadek ceny średniej mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Rosnąca dynamicznie liczba mieszkań w ofercie wymuszała większą elastyczność deweloperów podczas negocjacji cen z klientami, w efekcie cen transakcyjne sprzedawanych mieszkań pozostawały również w trendzie spadkowym. Czy można liczyć na dalsze obniżki cen mieszkań? W wielu projektach z pewnością tak. Proszę jednak pamiętać, że dynamiczny wzrost liczby mieszkań w ofercie mamy już za sobą, a sygnały płynące z sektora bankowego wskazują, że kredyty hipoteczne będą coraz droższe, a więc mniej dostępne. Może się zatem okazać, że oczekiwanie na dalsze znaczące spadki cen na rynku mieszkaniowym zderzy się z brakiem możliwości współfinansowania zakupu lokalu kredytem hipotecznym.

Deweloperzy od kilkunastu miesięcy stawiają mocno na tzw. mieszkania kompaktowe, czyli oferujące jak największą ilość pokoi na jak najmniejszej powierzchni. Na rynku dużym wzięciem cieszą się np. 3-pokojowe mieszkania na mniej niż 50 m kw. Jak długo Pani zdaniem potrwa jeszcze ten trend?

Mam nadzieje, że deweloperzy nie będą podejmowali prób dalszej „optymalizacji” mieszkań kompaktowych. Jestem przekonana, że próby dalszej redukcji powierzchni mieszkań przy założeniu, że liczba pokoi nie będzie zmniejszana, będą błędem. Działania takie w krótkim czasie okażą się nieefektywne, ponieważ prowadzą do projektowania mieszkań, w których nikt nie będzie chciał mieszkać.

Od wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej minął już ponad kwartał. Czy deweloperzy dostosowali już swoją ofertę do wprowadzonych przez nią przepisów?

Wejście w życie ustawa o ochronie nabywców wywarło istotny wpływ na sytuację na rynku w 2012 roku jest. Z monitoringu REAS z I i II kwartału 2012 roku wynika, że część deweloperów zdecydowała się przyspieszyć wprowadzenie do sprzedaży niektórych projektów przygotowanych już do realizacji, tak, aby zdążyć przed wejściem ustawy w życie. Powodem nie były jednak przepisy dotyczące prospektów informacyjnych, te wraz z wejściem w życie ustawy obowiązują bowiem we wszystkich sprzedawanych projektach deweloperskich, których budowa nie została ukończona. Zasadniczy problem, który powstał wyłącznie w wyniku wejścia w życie ustawy, zawiera się w pytaniu: jak finansować przedsięwzięcia deweloperskie w nowych warunkach ekonomicznych i prawnych? Ustawa uniemożliwia bowiem w praktyce współfinansowanie projektów deweloperskich w początkowej fazie budowy z wpłat nabywców. Niestety sektor bankowy wydaje się być zaskoczony tą nową sytuacją prawną i zamiast propozycji nowych rozwiązań jedynie biernie obserwuje rozwój wypadków, co w niedługim czasie może spowodować kłopoty płynnościowe wśród małych i średnich firm deweloperskich.

Co Pani zdaniem decyduje o sukcesie inwestycji mieszkaniowej? Cena, lokalizacja, projekt, standard, a może coś jeszcze innego?

Znaczenie mają wszystkie wymienione czynniki. Należy jednak pamiętać, że kupujący ostatecznie decyduje się na konkretne mieszkanie w konkretnej cenie, dlatego mieszkanie musi być tak zaprojektowane, by nabywca chciał w nim zamieszkać. Trwający od 2009 roku czas spowolnienia na rynku mieszkaniowym spowodował na nowo wzrost wartości rzetelnej wiedzy o sytuacji rynkowej. Coraz częściej zarządy spółek deweloperskich opierają strategie rozwoju swoich firm nie tylko na ocenie bieżącej sytuacji rynkowej, ale także średniookresowej prognozie rozwoju rynku. To dobry sygnał. Jestem przekonana, że sukces projektów deweloperskich będzie w dwóch najbliższych latach w ogromnej mierze zależał od wiedzy o stanie rynku.

Co doradzałaby Pani osobom planującym mieszkaniowe zakupy tej jesieni?

Przede wszystkim zachęcam do zakupu mieszkania w najbliższych miesiącach. Nie mieliśmy dotychczas tak dużej i różnorodnej oferty mieszkań deweloperskich, warto skorzystać z tych wyjątkowych warunków. Zachęcam do negocjowania cen z deweloperami i uważnego czytania prospektów informacyjnych, przede wszystkim w części dotyczącej inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km od projektu.