Nie taki notariusz straszny (i drogi)

Przy zakupie mieszkania wizyta u notariusza jest nieunikniona – według polskiego prawa transakcja zakupu nieruchomości (szerzej, jakiegokolwiek przeniesienia jej własności) jest nieważna, jeśli nie została spisana w formie aktu notarialnego. Co więcej, na pewno na jednej wizycie się nie skończy. Ale spokojnie, cena czynności notarialnych nie zależy od liczby spotkań, a przygotowanie do całej procedury może zaoszczędzić nam trochę czasu i pieniędzy  

Co robi (i czego nie robi) notariusz

Wbrew dość powszechnemu przekonaniu, notariusz nie świadczy usług doradztwa prawnego i nie ma obowiązku podpowiadania nam, jak skonstruować najkorzystniejszą dla nas umowę (mimo tego, że to kupujący mieszkanie opłaca notariusza). W ustawie widnieje nawet wyraźny zapis, że notariuszowi nie wolno zajmować się pośrednictwem i doradztwem w interesach.

Notariusz jest urzędnikiem powoływanym przez Ministra Sprawiedliwości do „dokonywania czynności, których strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną” (Prawo o notariacie, Art. 1). Jego zadaniem jest czuwać nad bezpieczeństwem obrotu prawnego oraz jego zgodnością z obowiązującym prawem – czyli dbać o takie konstruowanie aktów notarialnych, by ich zapisy nie budziły wątpliwości i zapobiegały sporom w przyszłości. Dlatego w procesie sporządzania umowy notariusz stara się, by sprawiedliwie zabezpieczała ona interesy obu stron, a także wyjaśnia wszelkie wątpliwości.

W interesującym nas przypadku – umowy sprzedaży mieszkania (też zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) – do obowiązków notariusza należy:

• zbadanie wiarygodności dostarczonych dokumentów (w tym odpisów z księgi wieczystej),
• sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży,
• zamieszczenie w akcie wniosku o dokonanie wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej (nawet jeśli dla danej nieruchomości taka księga nie jest jeszcze prowadzona; w takim przypadku, np. własnościowego mieszkania spółdzielczego, dołączany jest wniosek o założenie księgi),
• złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej nie później niż w dniu sporządzenia aktu,
• pobranie opłat sądowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych i odprowadzanie ich na konta właściwych urzędów,
• w przypadku zakupu finansowanego z kredytu bankowego także sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu i – na żądanie kupującego – złożenie do sądu wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (wniosek ten można także złożyć samemu),
• sporządzenie wypisów aktów notarialnych,
• niezwłoczne przesłanie wypisu aktu do sądu właściwego do prowadzenia ksiąg wieczystych danej nieruchomości,
• przechowywanie oryginału aktu w kancelarii przez okres dziesięciu lat, a następnie przekazanie go do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu.

Ile to kosztuje?

Nawet znając wszystkie dane konkretnej transakcji (cenę nieruchomości, jej status etc.), nie sposób podać jednej konkretnej kwoty, którą zostawimy u notariusza – i tu właśnie tkwi możliwość zaoszczędzenia sporej sumy.

Części wydatków związanych z aktem notarialnym nie jesteśmy w stanie obciąć. Należą do nich stałe, określone ustawami i rozporządzeniami kwoty (nieobciążone podatkiem VAT):

• podatek od czynności cywilnoprawnych przy sporządzaniu aktu: 2 proc. wartości przedmiotu umowy (czyli w przypadku mieszkania o wartości 300 000 zł – 6000 zł); należną kwotę uiszczamy w momencie podpisywania aktu u notariusza, a on przekazuje ją do właściwego urzędu skarbowego,
• opłata sądowa od wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200 zł,
• opłata sądowa od wniosku o wpis do hipoteki na zabezpieczenie kredytu bankowego: 200 zł,
• opłata sądowa za założenie księgi wieczystej: 60 zł
• podatek od ustanowienia hipoteki: 19 zł

Możemy (i powinniśmy) natomiast negocjować samo wynagrodzenie notariusza, czyli tzw. taksę notarialną.

Według zapisów wspominanej już ustawy Prawo o notariacie oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, określone są jedynie maksymalne kwoty, jakich może zażądać za swoją pracę notariusz. Są one uzależnione od wartości przedmiotu umowy. Rozporządzenie przewiduje siedem stawek. Większość mieszkań mieści się w stawce piątej – dla przedmiotów o wartości powyżej 60 000 do 1 000 000 zł. Wynosi ona:

1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

czyli dla naszego hipotetycznego mieszkania za 300 000 maksymalna stawka taksy to 1010 + 0,4% z 240 000 = 1970 zł. To punkt wyjścia do obliczeń dla naszego przykładowego mieszkania.

Notariusz ma prawo do pobrania opłaty za każdą wykonaną przez siebie czynność, zgodnie z kwotami zapisanymi w ustawie i rozporządzeniu. W najgorszym, czyli najdroższym, przypadku może wpisać na naszym rachunku (i, co istotne, w samym akcie, bo wynagrodzenie notariusza także powinno być w nim udokumentowane) następujące pozycje:

• taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego (UWAGA! według znowelizowanego rozporządzenia między innymi za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy się ½ maksymalnej stawki): 985 zł + VAT
• taksę za sporządzenie projektu aktu (1/4 maksimum): 492,50 zł + VAT
• taksę notarialną za wniosek o wpis do księgi wieczystej: maksimum 200 zł + VAT
• taksę notarialną za akt ustanowienia hipoteki (1/4 maksymalnej stawki): 492,50 zł + VAT
• taksę za wniosek wieczystoksięgowy o ustanowienie hipoteki: maksimum 200 zł + VAT
• wypisy z aktu notarialnego (stała stawka 6 zł za każdą rozpoczętą stronę + VAT), średnio około: 260 zł
• wypisy z aktu ustanowienia hipoteki (6 zł/str. + VAT), średnio około: 120 zł.

W sumie grubo ponad dwa i pół tysiąca złotych. Ale, po pierwsze, nie każdy notariusz pobiera taksę w maksymalnej kwocie. Po drugie, wielu nie pobiera dodatkowych opłat za składane w sądzie wnioski o wpisy do ksiąg wieczystych. Nie tak trudno również znaleźć notariusza, który, gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zabezpieczającej kredyt umieszczone jest w umowie sprzedaży, nie pobierze za nie dodatkowej opłaty. Projekt aktu notarialnego kosztuje nas najczęściej (jeśli w ogóle jest wyceniony) tylko do momentu sporządzenia aktu właściwego. Potem jego cena jest odliczana od taksy aktu. Również jeśli u tego samego notariusza zawieraliśmy umowę przedwstępną, to przyjętym zwyczajem jest odliczenie jej kosztu od ostatecznej ceny aktu umowy właściwej (przyrzeczonej).

Warto zatem podzwonić, popytać, a nawet umówić się na spotkanie „zapoznawcze” w dwóch czy trzech kancelariach w celu przeprowadzenia wstępnych negocjacji – i nie wierzyć do końca wirtualnym kalkulatorom oraz krążącym po Internecie opowieściom, jakoby uchwałą Krajowej Rady Notarialnej wszyscy notariusze byli zobowiązani do pobierania maksymalnych stawek taksy.

Jak się przygotować?

Znaleźć mieszkanie i kredyt. Potem spokojnie przedyskutować ze sprzedającym warunki sprzedaży i podpisać umowę przedwstępną. Akt notarialny nie może być umową warunkową, większość notariuszy będzie zatem dążyć do jak najprostszych zapisów. Dlatego wszelkie warunki zakupu dobrze jest zawrzeć w umowie przedwstępnej, która pozwala na większą swobodę.

Sprawdzić wszystko, co da się sprawdzić. Czyli przygotować dokumenty niezbędne do podpisania aktu. Dobry notariusz w trakcie pierwszej wizyty sporządzi nam listę wszystkich koniecznych i użytecznych zaświadczeń. Na pewno na czele znajdą się aktualny akt notarialny oraz odpisy z księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych można złożyć i opłacić przez Internet (ekw.ms.gov.pl). Ich wydruki mają moc dokumentów wydawanych przez sąd, a strona wyposażona została w bardzo czytelną instrukcję dla użytkowników. Odpis zwykły kosztuje 30 zł, zupełny (zawierający pełną historię nieruchomości od momentu przeniesienia księgi do ewidencji cyfrowej) – 60 zł. Uwaga – żeby przeglądać rejestr, potrzebny jest właściwy numer księgi wieczystej danej nieruchomości. Nie wszystko jednak znajdziemy w księgach. Dlatego dobry prawnik poprosi sprzedającego także o przygotowanie m.in. oświadczenia, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich (np. dożywociem), zaświadczenia, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, zaświadczeń ze wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu z opłatami etc.

Pytać, sprawdzać, negocjować. Po dostarczeniu wszystkich dokumentów, gdy omawiane będą szczegóły umowy (najczęściej podczas drugiego spotkania z notariuszem), należy upewnić się, że w akcie znajdują się wszystkie zapisy, na których nam zależy. Treść umowy powinniśmy dostać z kancelarii na kilka dni przed podpisaniem. Zapoznajmy się z nią spokojnie i wynotujmy wszystkie wątpliwości. Jeśli mamy taką możliwość – skonsultujmy ją ze swoim prawnikiem. Język prawniczy jest hermetyczny, a zakup mieszkania to jedna z najważniejszych transakcji w życiu; nie warto zostawiać żadnych niedomówień i niejasności.

Upewnić się, że kancelaria przyjmuje płatności kartą lub na ostatnie spotkanie w kancelarii przynieść gotówkę, bowiem wszystkie opłaty muszą zostać uiszczone w momencie podpisywania aktu (będą w nim wpisane).

I najważniejsze – znaleźć notariusza, który będzie cierpliwym przewodnikiem przez cały czas dokonywania transakcji. Najprościej popytać o referencje wśród znajomych. Warto też sprawdzić u pośrednika nieruchomości lub doradcy kredytowego, jeśli korzystamy z ich usług – często współpracują z kancelariami notarialnymi, w których ich klienci mogą liczyć na rabaty.

Aneta Paździor