Na co należy zwracać uwagę wynajmując mieszkanie?

Posiadanie własnej nieruchomości jest luksusem, na który nie każdy może sobie pozwolić – zanim osiągniemy odpowiednią pozycję materialną (czyt. zdolność kredytową) zostaniemy dumnymi posiadaczami domu lub mieszkania, często przez kilka lat skazani jesteśmy na wynajem. Podobnie w przypadku, jeśli przebywamy w danym miejscu tylko przez jakiś czas, np. studiując lub pracując na kontrakcie terminowym

Wynajęcie mieszkania nie wydaje się być bardzo skomplikowaną czynnością. Pozory mylą – znalezienie dobrze zlokalizowanego mieszkania, odpowiednio wyposażonego, z uczciwym i nie wtrącającym się w nasze prywatne sprawy właścicielem może nie być wcale proste. W ostatnich czasach pojawiło się bardzo wielu oszustów, przez których możemy narazić się na poważne straty finansowe lub niewygody mieszkania w lokalu, który nie spełnia naszych oczekiwań. Na co powinniśmy uważać, poszukując mieszkania do wynajęcia?

Poszukiwania

Na samym początku poszukiwań powinniśmy dokładnie określić nasze oczekiwania i możliwości – gdzie ma być zlokalizowane mieszkanie, jak dużego lokalu poszukujemy, ile ma mieć pokoi, jaki standard wyposażenia no i oczywiście – ile pieniędzy jesteśmy stanie przeznaczyć na comiesięczne opłaty. Jeżeli jesteś studentem możesz obniżyć koszty, wynajmując mieszkanie wspólnie ze znajomymi.

Poszukiwać mieszkania na wynajem można różnymi kanałami: w Internecie i prasie branżowej, za pomocą pośrednika nieruchomości lub na własną rękę wśród znajomych. Każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy. Przeglądając oferty w Internecie czy w prasie branżowej pamiętajmy o tym, że oferenci mają zawsze tendencje do koloryzowania swojej oferty – przestronne „studio” w przedwojennej kamienicy w samym centrum Warszawy może okazać się ciasną kawalerką na strychu w walącym się budynku na Pradze Północ. Oglądanie wielu lokali położonych w różnych punktach miasta może być również bardzo czasochłonne. Czeka nas dużo jeżdżenia i dzwonienia. Aby tych niedogodności uniknąć, można skorzystać z usług agencji pośrednictwa. Doświadczony agent potrafi odsiać z rynkowej oferty te najlepsze i najbardziej realistycznie zaprezentowane oferty. Dodatkowo sprawdzi nam stan prawny interesującego nas lokalu – dzięki temu unikniemy naciągaczy próbujących na przykład podnajmować nie swoje mieszkania. Jednak także wśród agentów znajdują się naciągacze – za wszelką cenę należy unikać firm lub osób, które podszywają się pod agencje nieruchomości i za 100-200 złotych płatnych z góry proponują kilka nieaktualnych adresów lub nawet lokale, których właściciele nic nie wiedzą o wynajmie. Gdy chcemy odzyskać stracone pieniądze, naciągacze znikają. Pamiętajmy – należy wybierać tylko profesjonalne agencje nieruchomości i nigdy nie wpłacać żadnych pieniędzy przed podpisaniem umowy najmu.

Na co należy zwrócić uwagę poszukując odpowiedniego pośrednika? Przede wszystkim sprawdźmy, czy pośrednik posiada niezbędną do prowadzenia działalności licencję zawodową. Nie dajmy się zwieść deklaracjom, że agent co prawda nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje taką licencję posiada – licencja zawodowa przyznawana jest agentowi, a nie zatrudniającej go firmie. Każdy pośrednik powinien także mieć ubezpieczenie OC. Jeśli chcemy zlecić poszukiwania naszego mieszkania pośrednikowi nieubezpieczonemu, robimy to na własną odpowiedzialność. Należy również sprawdzić, czy agentowi udzielono pełnomocnictwa do działania w imieniu agencji i podpisywania umów.

Kiedy znajdziemy odpowiedniego pośrednika, podpisujemy umowę pośrednictwa. Może to być umowa otwarta lub umowa na wyłączność. Pierwsza z nich jest częściej spotykana i pozwala na współpracę z wieloma agencjami. Jej minusem jest jednak fakt, że nad naszą sprawą czuwa kilku pośredników, którzy wiedzą o tym, że konkurują z innymi, co może wpływać na nich demotywująco i w efekcie żaden nie będzie należycie się przykładał do poszukiwań naszego mieszkania. Wady tej nie ma umowa na wyłączność – mieszkania szuka dla nas tylko jeden pośrednik, który ma ten komfort, że nikt z konkurentów go nie ubiegnie. W takim wypadku jednak będziemy musieli niekiedy poczekać nieco dłużej i zapłacić pośrednikowi więcej.

Umowę pośrednictwa – czy to otwartą, czy na wyłączność – zawsze należy dokładnie przestudiować. Zdarza się bowiem, że zawiera ona niedozwolone klauzule, np. bardzo wysoką karę umowną z tytułu rezygnacji. Warto też pamiętać, że umowa ta nic nie kosztuje. Pośrednik nigdy nie ma prawa zażądać od nas zaliczki za udostępnianie danych kontaktowych do właściciela. Jeżeli od razu domaga się pieniędzy, to bardzo prawdopodobne jest, że mamy do czynienia z oszustem. W umowie pośrednictwa za znalezienie odpowiedniego lokum zobowiązujemy się zapłacić pośrednikowi prowizję. Ale wynagrodzenie to agent pobierze dopiero w momencie podpisywania umowy najmu. Prowizja wynosi zwyczajowo od 50 do 100 proc. miesięcznego czynszu określonego w umowie najmu, musimy się więc liczyć z wydatkiem rzędu co najmniej kilkuset złotych.

Nasze poszukiwania zawsze warto rozpocząć od spytania znajomych czy rodziny, gdyż możliwe jest, że ktoś planuje wynająć mieszkanie. Bardzo często właściciele decydują się na tę drogę wynajmu, gdyż bezpieczniej i wygodniej jest powierzyć mieszkanie osobie poleconej. Ostatecznie można również cierpliwie i konsekwentnie rozwiesić ogłoszenia „wynajmę” w szczególnie interesujących cię lokalizacjach oraz zamieścić anonse o poszukiwaniu lokalu na nieruchomościowych portalach internetowych. Powinniśmy jednak szczegółowo sprecyzować swoje wymagania, aby uniknąć niepotrzebnych telefonów i e-maili.

Oględziny i umowa najmu

Kiedy już znajdziemy spełniające nasze kryteria mieszkanie, musimy je dokładnie obejrzeć. Nie powinniśmy polegać wyłącznie na deklaracjach właściciela. Przed podjęciem ostatecznej decyzji powinniśmy też wybrać się na zwiedzanie najbliższej okolicy. Warto sprawdzić, czy może wieczorem nie jest zbyt głośno, czy pod blokiem nie ma młodocianych amatorów wieczornych spotkań „na ławeczkach”. Możemy także porozmawiać z mieszkańcami budynku, w którym planujemy wynająć mieszkanie. Ludzie żyjący w danym miejscu na co dzień są prawdziwą skarbnicą wiedzy o okolicy i najbliższych sąsiadach. Warto sprawdzić odległość od mieszkania do najważniejszych punktów osiedlowej topografii – sklepu spożywczego, apteki czy przystanku komunikacji miejskiej. Jeśli jesteśmy rodzicami, zainteresują nas również przedszkola, szkoły, place zabaw czy boiska sportowe. Po sprawdzeniu okolicy poświęcimy trochę czasu na ocenę stanu technicznego samego budynku – wygląd klatki schodowej dużo mówi o korzystających z niej mieszkańcach. W samym mieszkaniu powinniśmy zwrócić uwagę nawet na najdrobniejsze szczegóły. Dokładnie sprawdźmy instalacje: wodną, gazową i elektryczną. Obejrzyjmy łazienkę i kuchnię i upewniamy się, że wszystkie sprzęty i urządzenia działają właściwie. Sprawdzamy okna, czy lekko się otwierają, czy nie ma szpar itp. Jakiekolwiek oznaki wilgoci, grzyba, ślady robactwa nie powinny ujść naszej uwadze.

Najlepiej w dniu podpisania umowy z właścicielem spisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie dokładnie opisany stan mieszkania i jego wyposażenia. Dzięki temu unikniemy ewentualnych oskarżeń o zniszczenie sprzętów lub, co gorsza, kradzież. Jeżeli właściciel zapewniał nas, że mieszkanie będzie w pełni wyposażone, dopilnujmy tego przed podpisaniem z nim umowy albo zawrzyjmy w niej zapis, że brakujące meble zostaną dostarczone w określonym terminie. Dobrym pomysłem jest również wykonanie zdjęć mieszkania dla celów dowodowych. W protokole zdawczo – odbiorczym powinny zostać wpisane również stany liczników przynależnych do mieszkania.

Uwaga – umowa najmu jest sprawą absolutnie kluczową. W przypadku jakichkolwiek nieporozumień stanowi podstawę do ewentualnych roszczeń. Nigdy nie ufaj tym, którzy nie chcą jej podpisywać. W przypadku zatrudnienia pośrednika, przygotowanie umowy należy do jego obowiązków. Jeżeli zaś działasz sam, skorzystaj z wzorów umów najmu zamieszczonych w internecie. Pamiętaj, aby wzór dostosować do swojej indywidualnej sytuacji.

Co powinna zawierać umowa najmu:

• dane stron umowy najmu;
• określenie przedmiotu najmu;
• wysokość czynszu najmu oraz wyspecyfikowanie dodatkowych opłat, które ponosić będzie najemca (jeśli umowa ma trwać kilka lat, powinna precyzować ewentualne poziomy wzrostu czynszu);
• wysokość ewentualnej kaucji;
• prawa i obowiązki stron;
• czas trwania umowy (umowa na czas określony lub nieokreślony);
• warunki wypowiedzenia umowy.

Powszechnie stosowaną przez wynajmujących praktyką jest pobieranie kaucji zwrotnej. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego na pokrycie ewentualnych szkód wyrządzonych przez lokatorów. Pobieranie kaucji nie jest obowiązkowe, służy jednak zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego. Jednak jej wysokość jest prawnie uregulowana i nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu. Kaucja oczywiście podlega zwrotowi – jeżeli po zakończeniu najmu, podczas zdawania mieszkania wszystkie należności będą uregulowane i właściciel nie stwierdzi żadnych szkód, otrzymamy całą kaucję z powrotem. Na zwrot kaucji właściciel ma miesiąc od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy? Jeśli wynajmujemy mieszkanie w kilka osób, ważne jest, aby wszystkie partycypujące osoby zostały wymienione w umowie jako najemcy i wszystkie podpisały umowę najmu – uchroni nas to np. przed koniecznością płacenia za szkody, które wyrządził ktoś inny. Powinniśmy również dodać klauzulę, że wszelkie zmiany umowy muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i informację o ilości kompletów przekazanych kluczy oraz ewentualnie pokwitowanie przyjęcia kaucji gwarancyjnej, o ile taką ustali wynajmujący. Jeśli zamierzamy trzymać w mieszkaniu zwierzęta i wynajmujący się na to zgadza, powinniśmy również umieścić stosowny zapis w naszej umowie. Jeśli umowa nie przewiduje inaczej, to czynsz płaci się miesięcznie z góry, do 10 dnia miesiąca. Właściciel może zażądać czynszu w walucie obcej. Może również zastrzec w umowie, że wysokość czynszu wskazanego w złotych będzie korygowana, np. o wskaźnik inflacji.

Zgodnie z przepisami, podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie nieruchomości, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Właściciel o podwyżce może nas powiadomić ustnie, chyba że zażądamy informacji na piśmie. Natomiast przy podwyżce opłat niezależnych od właściciela (np. za media) – właściciel obowiązany jest zawiadomić w formie pisemnej, ze wskazaniem przyczyn podwyżki i zestawieniem opłat.

Bardzo ważne jest również sprawdzenie, czy osoba wynajmująca nam mieszkanie faktycznie jest jego właścicielem. W tym celu najlepiej sprawdzić księgę wieczystą lub akt notarialny potwierdzający nabycie mieszkanie. Jeśli osoba, z którą podpisujemy umowę występuje w imieniu właściciela mieszkania, poprośmy o przedstawienie stosownego pełnomocnictwa, które powinniśmy dołączyć do umowy. Sytuacje, kiedy osoby wynajmujące mieszkania podnajmowały je innym, bez wiedzy właścicieli wciąż mają miejsce.

Uwaga! Wynajmujący ma prawo wiedzieć, czy jego kontrahent posiada dostateczne dochody, aby płacić za mieszkanie. Najemca bowiem podejmuje się wielomiesięcznego czy nawet wieloletniego uiszczania niemałych opłat. Wynajmując mieszkanie osobie o nieregularnych dochodach czy też poszukującej pracy jego właściciel może liczyć się z problemami w uiszczaniu opłaty za mieszkanie.

Wypowiedzenie umowy

Umowę najmu możesz wypowiedzieć w sposób i w terminach, które ustaliliście z wynajmującym podczas podpisywania umowy najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi ponadto, że właściciel może wypowiedzieć umowę najmu (nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca), jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Umowę najmu można zawsze rozwiązać za porozumieniem stron.

Jeśli najemca utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku, również jego sąsiedzi mogą wystąpić do sądu o rozwiązanie najmu i nakaz eksmisji. Co ciekawe, współlokator może wystąpić o eksmisję współmałżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego mieszkania, jeśli ten „rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie”.

Wyprowadzka z wynajmowanego lokalu

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy są szczegółowo omawiane w następnym artykule. Warto jednak pamiętać, że przed wyprowadzką powinniśmy doprowadzić lokal do porządku i dokonać w nim ewentualnych napraw. Właściciel może żądać od nas wyrównania szkód, czyli uszkodzeń i zniszczeń (m.in. zabezpieczeniu takich roszczeń służy kaucja). Uwaga – nie odpowiadamy za zwykłe zużycie wynikające z prawidłowego korzystania z mieszkania!

Właściciel ma prawo domagać się usunięcia ulepszeń, które wdrożyliśmy w lokalu, jeżeli wcześniej nie wyraził na nie zgody albo zasady rozliczeń nie zostały ustalone w pisemnej umowie. Może jednak te ulepszenia zatrzymać i wówczas zobligowany jest zwrócić ich wartość lokatorowi.

Najem okazjonalny

Od lat wynajmujący mieszkania narzekali na wadliwość Ustawy o ochronie praw lokatorów z 2001 r., która wprowadzała poważną dysproporcję we wzajemnych zobowiązaniach pomiędzy stronami na rzecz wynajmującego. W skrócie chodziło o to, że najemcy, nawet nieuczciwi byli silnie chronieni przez prawo i pozbycie się niewygodnego lokatora czasem okazywało się nawet niemożliwe. Gdy najemca przestawał płacić czynsz, właściciel musiał najpierw go poprosić o pieniądze, potem ostrzec. Dopiero po czterech miesiącach wolno mu było rozwiązać umowę i wystąpić do sądu o nakaz eksmisji, bo najemca może przecież nie chcieć dobrowolnie opuścić mieszkania. Bez nakazu eksmisji nie można było wyrzucić nawet takiego lokatora, który dewastował mieszkanie, robił burdy w całym budynku i regularnie demolował klatkę schodową. Nakaz eksmisji jest jednak bezwartościowy w przypadku, gdy lokator ma ciężarną żonę albo małe dziecko, jest zarejestrowany jako bezrobotny w urzędzie pracy albo jest obłożnie chory. Takie osoby można eksmitować tylko do lokalu socjalnego, który powinna zapewnić gmina, a jak wiadomo – wolnych takich lokali gminy mają jak na lekarstwo. Pamiętajmy również, że zakaz eksmisji na bruk obowiązuje wobec wszystkich lokatorów w okresie zimowym – od 1 listopada do 31 marca. W tym czasie nie można nikogo wyeksmitować bez wskazania innego lokalu. Ochrona ta nie obejmuje tylko eksmisji orzeczonej z powodu znęcania się nad rodziną.

Na szczęście dla właścicieli, nowelizacja przepisów, która weszła w życie 1 stycznia 2010 r. zmieniła tę sytuację i zapewniła nieco większe prawa właścicielom mieszkań. Nowa ustawa wprowadziła przepisy o tzw. najmie okazjonalnym. Umowa o najem okazjonalny jest umową terminową, zawieraną maksymalnie na okres 10 lat. Jednym z elementów umowy może być notarialne oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji na wypadek rozwiązania umowy najmu – wynajmujący nie musi już występować o sądowy nakaz eksmisji. Najemca jest także zobowiązany wskazać mieszkanie, do którego będzie można go przekwaterować, jeśli zajdzie konieczność skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego. Jeżeli lokator utraci możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu, wówczas będzie musiał o tym powiadomić wynajmującego i wskazać inny lokal. Załącznikiem do umowy ma być także notarialnie poświadczone oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o prawie do zamieszkiwania w nim najemcy po ewentualnej eksmisji – ma to zapobiec wskazywaniu fikcyjnych adresów. Nie wskazanie przez najemcę mieszkania może skutkować rozwiązaniem umowy za siedmiodniowym wypowiedzeniem. Takie rozwiązanie ułatwia przeprowadzenie eksmisji lokatorów, gdyż nie trzeba zapewniać im lokalu zastępczego.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu będzie mogło być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie ewentualnych należności, które przysługiwałyby wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy o najem okazjonalny lokalu.

Aby móc skorzystać z powyższych rozwiązań, konieczne będzie jednak zgłoszenie podpisanej umowy o najem naczelnikowi urzędu skarbowego. Po nowelizacji ustawy zryczałtowany podatek od najmu lokalu wynosi 8,5 proc. niezależnie od osiąganych przychodów. Poprzednio od przychodów najmu podatek wynosił 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro, od nadwyżki ponad tę kwotę – 20 proc. przychodów. Konstrukcja ta zapewnia więc z jednej strony szerszą ochronę właścicielom mieszkań, z drugiej strony zniechęca do nieformalnego wynajmowania mieszkań w celu unikania obowiązków podatkowych.

Warto dodać, iż wysokość wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego nie może przekraczać jednej piątej minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie ok. 260 zł).