Mityczne 20 proc. – sposoby na wkład własny

Wkład własny – dwa słowa, które dla potencjalnego kredytobiorcy brzmią jak wyrok. Od 1 stycznia 2014 bez odpowiednio dużych oszczędności nie ma co liczyć na uzyskanie kredytu mieszkaniowego czy hipotecznego. Obecnie wymagane jest posiadanie co najmniej 10 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S, w 2017 roku stawka ta ma być dwa razy wyższa. Zdejmujemy odium z obowiązkowych 20 proc. wkładu własnego dla osób, które będą chciały sięgnąć po kredyt za 2 lata

Wkład własny to środki finansowe wniesione na poczet kredytu mieszkaniowego lub hipotecznego. Wyraża się go w procentach, a jego poziom wyznacza tzw. LTV (z ang. loan to value), czyli stosunek kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia. Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła przepisy dotyczące udzielania kredytów hipotecznych i mieszkaniowych, aby zwiększyć bezpieczeństwo nie tylko kredytobiorców, ale i kredytodawców. W warunkach topniejących wartości majątków zabezpieczających wierzytelności, co obserwowaliśmy po kryzysie i spadku cen nieruchomości w latach 2007-2008, rygorystyczne podejście miało uchronić instytucje finansowe przed nieodzyskaniem pożyczonych kwot. Pobieranie wkładu własnego zmniejsza bowiem prawdopodobieństwo dużych strat na hipotekach. Dlatego składając wniosek o kredyt w 2017 roku powinniśmy posiadać środki własne w wysokości co najmniej 20 proc. wartości mieszkania lub domu. Lepiej zresztą byłoby, gdybyśmy mieli odłożone więcej – będziemy wówczas dla banku bardziej wiarygodnym klientem i otrzymamy preferencyjne warunki kredytu, np. niższą marżę. Jednak w przepisach istnieje zapis o tym, że wkład własny może wynosić mniej.

Obniżenie wkładu własnego

Jak skorzystać z furtki prowadzącej do obniżenia wysokości wkładu własnego? Rekomendacja S przewiduje dodatkowe zabezpieczenie kredytu – chodzi o opcję wykupienia ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego. Dzięki temu można zejść z poziomu 20 do 10 proc. Warto jednak wspomnieć, że funkcjonuje też Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego, czyli UNWW. Obowiązuje ono przez określony czas, np. 3 lub 5 lat i, co ważne, zabezpiecza interesy nie kredytobiorcy, ale banku. To właśnie na rzecz instytucji finansowej zostaną wypłacone środki w przypadku ewentualnych problemów z terminowym regulowaniem zobowiązania. Jego wysokość to nadwyżka ponad wymagane 80 proc. wartości nieruchomości.

UWAGA: UNWW było przyczyną wielu pozwów zbiorowych, w tym klientów Banku Millenium, mBanku i Credit Agricole, gdzie było traktowane jako klauzule niedozwolone. Następstwem tego jest Rekomendacja U, która wyraźnie rozdziela funkcję banku i towarzystwa ubezpieczeniowego, a tym samym nie pozwala pełnić instytucji finansowej obu ról jednocześnie. Banki nie mogą też narzucać konkretnego TU swojemu klientowi.

Inną opcją obniżenia wysokości wkładu własnego w 2017 roku jest przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub Narodowego Banku Polskiego. Przykładowo, można zabezpieczyć kredyt na dwóch hipotekach – właśnie zaciąganej oraz już posiadanej przez siebie, kogoś bliskiego czy znajomego (o ile dana osoba zgodzi się na taką operację).

Istnieje jeszcze jeden sposób na ominięcie konieczności posiadania wkładu własnego, a mianowicie program „Mieszkanie dla Młodych”. Wystarczy znaleźć mieszkanie lub dom spełniające warunki rządowego programu, aby otrzymać jednorazową dopłatę do kredytu, którą można przeznaczyć na wkład własny.

Podsumowując, wymóg stawiany przez KNF odnośnie posiadania wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nabywanej nieruchomości nie jest ostateczny. Można zaciągnąć kredyt, wydając z własnej kieszeni tylko 10 proc., trzeba jednak ponieść koszt ubezpieczenia brakującej wysokości wkładu własnego.

Co ciekawe, wysokość obowiązkowego wkładu własnego w Polsce jest jedną z niższych na świecie. Na przykład w Belgii i Turcji wynosi ona 25 proc., w Bułgarii, Austrii i Hiszpanii – 30 proc., w Japonii – 40 proc., a na Węgrzech jest to aż 65 proc. przy kredycie we franku szwajcarskim, a 50 proc. przy zobowiązaniu zaciąganym w euro.

Pogromcy Finansowych Mitów
Banking Magazine