Mieszkaniówka w dół, komercja w górę

Prognozy dla polskiego rynku nieruchomości różnią się w zależności od sektora – dla deweloperów mieszkaniowych najbliższe dwa lata będą raczej chude. Z kolei sektor komercyjny może zacierać ręce: jeśli ominą nas poważniejsze konsekwencje kryzysu finansów publicznych w krajach południowej Europy, polskie biurowce, magazyny i centra handlowe będą cieszyły się dużym wzięciem – to tylko niektóre z tez postawionych podczas drugiej edycji konferencji „Forum Rynku Nieruchomości” zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A., która odbyła się pod koniec maja w sopockim hotelu Sheraton

Po sukcesie premierowej edycji Forum we wrześniu ubiegłego roku, która zgromadziła ponad 200 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji finansowych z całej Polski, organizator poszedł za ciosem i kolejną edycję konferencji przygotował już na wiosnę. Tym razem w sopockim Sheratonie pojawiło się ponad 320 gości reprezentujących największych krajowych – i nie tylko – graczy na rynku nieruchomości. Podobnie jak w ubiegłym roku, uczestnicy mogli korzystać z innowacyjnego systemu umawiania spotkań biznesowych „Match Maker”. Za pomocą tego programu umówiono podczas obu dni imprezy w sumie  blisko 350 spotkań biznesowych!

Druga fala kryzysu przed nami?

Konferencję otworzył wykład jednego z najwybitniejszych polskich ekonomistów, profesora Krzysztofa Rybińskiego, rektora uczelni Vistula i byłego wiceprezesa Narodowego Banku Polskiego. Nie miał on dobrych wieści dla uczestników – jego zdaniem druga fala spowolnienia gospodarczego jest nieunikniona ze względu na katastrofalny stan finansów publicznych w wielu krajach Unii Europejskiej, w szczególności w Grecji, Włoszech, Hiszpanii i Portugalii. – Prognozy dla polskiej gospodarki są dość podobne – w 2012 r. mamy osiągnąć 2,5 proc. PKB, a w 2013 r. ten wskaźnik ma być wyższy. Ale z drugiej strony banki przykręcają kurek z kredytami, także hipotecznymi. W najbliższym czasie Niemcy, najważniejszy partner handlowy Polski staną w obliczu recesji, która może się przedłużyć nawet do końca 2013 r. Dodatkowo czeka nas spadek wydatków z funduszy unijnych z 80 mld zł do 50-40 mld w latach 2013-2014. Na pewno odbije się to naszym sektorze budowlanym. To i jeszcze parę innych czynników sprawiają, że nie mogę wykluczyć recesji także w Polsce – przestrzegał Rybiński.

Małe mieszkania najpopularniejsze

Niezbyt optymistyczne prognozy dla deweloperów mieszkaniowych zaprezentowali przedstawiciele firmy doradczej REAS. Według szacunków tej firmy pod koniec pierwszego kwartału 2012 r. na samym tylko rynku stołecznym było do kupienia ponad 18 tys. lokali – najwięcej od 2007 r., a wyprzedaż całej oferty przy aktualnym poziomie sprzedaży zajęłaby ponad 6 kwartałów. Nadpodaż lokali widoczna jest też w cenach mieszkań w inwestycjach wprowadzanych obecnie do sprzedaży – w niektórych miastach są one nawet o 500 zł niższe niż jeszcze pod koniec ubiegłego roku. Deweloperzy podkreślają jednak, że nie może być mowy o żadnej zapaści na warszawskim rynku – małe lokale z segmentu popularnego, najczęsciej 2-pokojowe o metrażu do 55 m kw. nadal sprzedają się znakomicie. – Średnia cena mieszkań sprzedawanych ostatnio przez naszych agentów to 315 tys. zł. Nabywcy najpierw ustalają sobie, że potrzebują dwóch lub trzech małych pokoi i później próbują po prostu kupić takie mieszkanie jak najtaniej – mówił Mariusz Kania, prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości oraz agencji Metrohouse & Partnerzy S.A. Wtórował mu mówił Michał Świerczyński, wiceprezes zarządu firmy Polnord S.A. – Moim zdaniem jeszcze przez co najmniej dwa lata trzeba będzie uwzględniać preferencje nabywców kupujących mniejsze mieszkania.

Deweloperzy mieszkaniowi za tę sytuację obwiniają banki, które w ostatnich miesiącach ograniczały udzielanie kredytów hipotecznych. Rzeczywiście, według danych przedstawionych przez Jacka Furgę, wiceprezesa zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o. oraz szefa Centrum AMRON, w I kw. 2012 r. udzielono tylko 49 tys. kredytów, o 7 tys. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Bankowcy szacują, że do końca tego roku udzielonych zostanie ok. 200 tys. kredytów – w 2011 r. było to 231 tys.

Słońce świeci nad rynkiem komercyjnym

Więcej powodów do optymizmu mogą mieć deweloperzy komercyjni – pozytywne perspektywy rysują się zarówno przed sektorem biurowym, jak i handlowym oraz magazynowym. Jos Tromp, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie doradczej CBRE chwalił: – Międzynarodowi inwestorzy uważają Warszawę za najlepsze miejsce na nowe inwestycje zaraz po Londynie. Wtórował mu Rafał Krzemień, członek zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.: – Polska jest rynkiem bardzo stabilnym, co jest dobrze postrzegane przez zachodnie fundusze inwestycyjne. Stopy zwrotu z inwestycji są co prawda niższe niż 10 lat temu, ale jest wskazówka dla inwestorów, ze jesteśmy rynkiem bezpiecznym. Komentując sytuację na rynku biurowym Tomasz Buras, szef Działu Biurowego w firmie doradczej Savills Sp. z o.o. mówił: – Ubiegły rok był bardzo dobry dla rynku warszawskiego – zawarto umowy na rekordowe 570 tys. m kw. transakcji. W 2012 roku na rynek stołeczny trafi 250 tys. m kw., a w sumie do końca 2013 r. na rynek trafi 460 tys. metrów. Tym samym przekroczona zostanie granica 4 mln metrów. Współczynnik powierzchni niewynajętych na koniec I kw. wynosił 7,3 proc.

Deweloperzy magazynowi zwracali uwagę, że choć ten sektor rynku nieruchomości nie otrząsnął się jeszcze ostatecznie z efektów globalnego spowolnienia gospodarczego, to za dobry znak można uznać fakt, że znów zaczęły powstawać projekty o charakterze spekulacyjnym; w ostatnich latach branża koncentrowała się głównie na inwestycjach typu BTS (Built-to-suit). Jako najdynamiczniej rozwijający się ośrodek magazynowy jednogłośnie wskazywano Górny Śląsk. – Region górnośląski ma najlepsze perspektywy –  nowych powierzchni przybywa tu szybciej niż w Warszawie i okolicach. Operatorzy logistyczni mogą stąd obsługiwać nie tylko nasz kraj, ale także Czechy, Słowację, Węgry, nawet Niemcy – mówił Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Jones Lang LaSalle Sp. z o.o.