Mieszkanie w TBS-ie. Co to właściwie takiego?

Towarzystwo Budownictwa Społecznego to firma, której celem jest budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Budowa mieszkań w TBS-ach jest częściowo finansowana za środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który udziela Towarzystwom kredytów. Pozostała część, pokrywana jest w formie wkładu opłacanego przez osoby nabywające prawo do dysponowania lokalami. Opłata ta to wkład partycypacyjny, który nie może być wyższy niż 30 proc. kosztów budowy przypadających na dany lokal

Pojęcie dysponowanie lokalem oznacza w przypadku TBS-ów prawo do najmu lub wskazania osób, które będą wynajmować dany lokal.  Mieszkanie nie jest więc własnością lokatora lecz Towarzystwa. Działalność TBS-ów nie jest ukierunkowana na osiąganie zysków. Dochody w żadnym wypadu nie mogą być dzielone pomiędzy jego wspólników lub członków. Ewentualna nadwyżka musi zostać przeznaczona na cele statutowe.

Dla kogo TBS-y?

Mieszkania w TBS-ach to dobre rozwiązanie dla osób o średnich w skali kraju zarobkach, czyli takich, które są zbyt wysokie, aby wnioskować o mieszkanie komunalne, ale równocześnie zbyt niskie, żeby kupić mieszkanie własnościowe lub zaciągnąć na nie kredyt. Nabywając prawo do dysponowania mieszkaniem w TBS-ie nie musimy wiązać się kredytem na wiele lat. Minus jest taki, że nawet po 30 latach korzystania z mieszkalnia nie stanie się ono naszą własnością. Prawo do najmu lokali w T BS-ach uzależnione jest od kilku czynników. Przyszli najemcy muszą spełniać niżej określone warunki:

• w momencie podpisywania umowy najmu nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego na terenie gminy; wyjątek stanowi sytuacja, gdy zmiana miejsca zamieszkania związana jest z podjęciem pracy,
• ich dochody nie mogą przekraczać górnych progów określonych ustawowo. Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu, nie może przekraczać 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto dla terenu, na którym położony jest lokal więcej niż o 20 proc. w jednoosobowym gospodarstwie domowym, o 80 proc. w dwuosobowym gospodarstwie domowym i o dalsze 40 proc. na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Dodatkowe kryteria przyznawania mieszkań określa również wewnętrzny regulamin Towarzystwa. Umowę z TBS-ami mogą podjąć cztery rodzaje podmiotów:

• pracodawcy, którzy chcą uzyskać lokale mieszkalne dla swoich pracowników,
• osoby prawne, które po uzyskaniu prawa najmu wskazują osoby trzecie, które będą w lokalu mieszkać,
• powiaty, gminy i związki międzygminne, które podnajmują lokale osobom fizycznym,
• osoby fizyczne jako przyszli najemcy.

Stawki opłat

Pierwsza i najważniejsza opłata, bez której umowa najmu z TBS-em nie może się rozpocząć to partycypacja. Jest to finansowy udział w budowie lokalu. Wkład partycypacyjny wynosi około 30 proc. kosztów budowy przypadającej na dane mieszkanie. Podpisując umowę najmu najemca zobowiązuje się dodatkowo do wpłacenia kaucji zabezpieczającej. Jej wysokość nie może przekraczać 10 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Kaucja ta jest zwracana w chwili, gdy najemca zdecyduje się zakończyć najem i przekazać lokal do dyspozycji TBS-u. Comiesięczny czynsz w zależności od lokalizacji kształtuje się na maksymalnym poziomie 900 zł. Jego wysokość jest ustalana przez zgromadzenie wspólników spółki. W czynszu zawarta jest między innymi kwota spłaty kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Stawka uwzględnia również koszty eksploatacji, fundusz remontowy oraz koszty administracyjne.

Jakie prawa ma najemca?

Mieszkania w TBS-ach są tylko do wynajęcia – lokalu nie można zapisać w testamencie ani podarować. Oddanie go w podnajem również nie jest możliwe. Mieszkanie można ewentualnie zamienić, chociaż taka opcja również nie zawsze jest dopuszczana. W związku z tak dużą ilością ograniczeń, mieszkanie w TBS-ie jest dobrym rozwiązaniem przede wszystkim dla osób, które już dziś wiedzą, że w przyszłości nie zamierzają zmieniać mieszkania. Pamiętajmy, że osoba dysponująca mieszkaniem w TBS-ie jest jedynie jego najemcą. Z istoty tej funkcji nie może ona lokalu również sprzedać. Nie ma jednak przeszkód, żeby zbyć swój udział w Towarzystwie. I to właśnie sprzedaży udziałów dotyczą ogłoszenia w Internecie. Mając na uwadze, że ceny z ogłoszeń wahają się od 10 do nawet 100 tys. zł warto jest przemyśleć czy taki zakup, aby na pewno się opłaca. System TBS stanowi przecież jedynie najem na uprzywilejowanych warunkach. Nabywając udział nabywamy tak naprawdę prawo do najmu.

Czy mieszkanie w TBS-ie można wykupić?

W październiku 2011 roku weszła w życie Ustawa o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która teoretycznie daje możliwość wyodrębnienia mieszkań w TBS-ach. Najemcy mogą wykupić wynajmowane mieszkanie po cenie rynkowej pomniejszonej o wkład własny, czyli o kwotę partycypacji. TBS spłaca wtedy w BGK całe zadłużenie kredytowe wraz z odsetkami. Następnie nowy właściciel uzyskuje prawo odrębnej własności lokalu bez obciążeń hipotecznych. Zgodnie z ustawą wykupić mieszkanie można tylko w budynku, który co najmniej od 5 lat ma pozwolenie na użytkowanie. Dodatkowo, aby najemca mógł kupić mieszkanie TBS musi wyrazić na to zgodę.

Karolina Tomala