Lekcje wyciągnięte podczas kryzysu

O sytuacji na rynku biurowym w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i nowych inwestycjach w Polsce rozmawiamy ze Stanislavem Frnką, Prezesem Zarządu HB Reavis Poland

HB Reavis jest znany głównie z licznych nieruchomości komercyjnych na Słowacji i w Republice Czeskiej. Dlaczego zdecydowaliście się wejść na polski rynek?

HB Reavis w ciągu ostatnich 17 lat był aktywny głównie na słowackim rynku nieruchomości. W latach 2005-2006 firma uświadomiła sobie, że przestrzeń do rozszerzania jej działalności na Słowacji jest ograniczona. Rynek słowacki jest stosunkowo mały i mamy tam znaczący bank ziemi, którego zagospodarowanie zajmie kilka lat. Aby kontynuować wzrost, HB Reavis postanowił poszerzyć swoją działalność na inne kraje obszaru CEE (Europy Środkowo-Wschodniej). Dlatego otworzyliśmy biura w Republice Czeskiej, na Węgrzech, w Polsce i w zeszłym roku w Chorwacji. Przyglądaliśmy się również innym rynkom CEE, takim jak Ukraina, Rumunia, Bułgaria i inne, ale zawęziliśmy naszą uwagę do sąsiednich krajów CEE. Kryzys finansowy zastał nas w dobrej kondycji finansowej i pozwolił nam nasilić nasze działania w Polsce w poszukiwaniu działek bądź projektów do realizacji.

Czy są jakieś znaczące różnice między polskim, słowackim i czeskim rynkiem biurowym?

Wolimy przyglądać się tylko rynkowi biurowemu w stolicach każdego z tych krajów – w Warszawie, Pradze, Bratysławie. Pomimo naturalnych różnic w wielkości, każdy z tych rynków znajduje się w nieco innej fazie. Spójrzmy na Pragę – w 2009 roku był wielki rozwój, po czym w 2010 roku niemal całkowity brak podaży, ale wskaźnik pustostanów wynosi znacznie ponad 13 proc., czyli wciąż jest stosunkowo wysoki. Nową podaż hamuje brak działek z dostępnymi pozwoleniami na budowę w lokalizacjach o jakości klasy A. Jest to spowodowane z jednej strony dobrze zachowanym, rozległym centrum historycznym miasta, a z drugiej strony brakiem postępów w zatwierdzaniu ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też podaż w 2011 i 2012 roku będzie pochodzić głównie z lokalizacji B. Bratysława jest najmniejszym rynkiem z wszystkich, ale kryzys pomógł jej w pobudzeniu sektora biurowego do rekordowego poziomu – w 2010 roku zanotowano największy jak dotąd popyt, napędzany przez bezpośrednie inwestycje zagraniczne i relokacje centrów usługowych z innych krajów. Przy dość stałej podaży wskaźnik pustostanów spadł poniżej 10 proc. Rynek warszawski natomiast został tylko przejściowo spowolniony przez kryzys, jest tu znaczna ilość działek z dostępnymi pozwoleniami w istniejących dzielnicach biznesowych, a stosunek podaży do pustostanów jest bardzo korzystny. Co najważniejsze, w porównaniu z pozostałymi dwoma stolicami warszawski rynek biurowy jest wciąż najmniej rozwinięty jeśli chodzi o jego rozmiary względem PKB miasta, co sygnalizuje nam dalsze pole do przyszłej ekspansji.

Niestety banki w Polsce wciąż są niechętne finansowaniu nowych inwestycji biurowych. Czy ich nastawienie jest podobne na Słowacji i w Republice Czeskiej?

Naturalne jest, że banki wyciągnęły własne lekcje z kryzysu i są ostrożniejsze w finansowaniu nowych projektów. Jednak kredytowanie pozostaje zasadniczą działalnością banków komercyjnych i są one gotowe finansować rozsądne projekty z prężnym i doświadczonym partnerem. Na Słowacji i w Republice Czeskiej jesteśmy dobrze znani bankom i cieszymy się opinią partnerów godnych zaufania. Od początku funkcjonowania naszej firmy zebraliśmy około 700 milionów euro w formie finansowania dłużnego i zawsze byliśmy w stanie w porę zwrócić bankom każdą część długu na czas i bez żadnej potrzeby jego restrukturyzacji. W Polsce jesteśmy nowicjuszami, zatem musimy wyrobić sobie markę na polskim rynku kredytowym i zademonstrować instytucjom finansowym, że możemy działać z porównywalnym powodzeniem także na większych rynkach, niż Republika Czeska i Słowacja.

HB Reavis zbuduje też duży projekt biurowy na ulicy Konstruktorskiej w warszawskiej dzielnicy Mokotów. Czy nie obawiacie się ostrej rywalizacji w tej lokalizacji, już noszącej miano „dzielnicy biurowej”?

Jesteśmy świadomi wielkiej rywalizacji na Mokotowie, ale z drugiej strony – jako główna dzielnica biurowa Warszawy ma ona istotne synergie dla najemców, generalnie jest przystępna kosztowo, co jest ważne w dzisiejszych czasach i wciąż ma pewne możliwości rozwoju. Oczywiście, trzeba poważnie poprawić infrastrukturę drogową i komunikacyjną w celu ułatwienia dostępu w godzinach szczytu, ale w trakcie realizacji jest kilka kluczowych projektów infrastrukturalnych. W chwili obecnej wskaźnik pustostanów istniejących budynków jest umiarkowany, a podaż nowej przestrzeni biurowej jest ograniczona, tylko Ghelamco ma w budowie projekt o podobnych rozmiarach, ale ma być on oddany do użytku o półtora roku wcześniej niż nasz. Blisko naszego projektu jest w budowie kilka innych inwestycji, ale są one dużo mniejsze niż Konstruktorska BC. Dysponując powierzchnią najmu 7 000 m. kw. uważamy, że jesteśmy w dobrym położeniu by przyciągać większych najemców, zarazem pozostając elastycznym wobec najemców średnich i mniejszych. Uważamy moment inwestycji za nasz atut i zmierzamy do ukończenia budowy tak szybko, jak to możliwe.

Jak postępują prace budowlane? Czy zdołaliście podpisać umowy przedwstępne na przestrzeń biurową w tym projekcie?

Jak dotąd nie podpisaliśmy żadnych umów przedwstępnych, ale zaczynamy budowę nawet bez nich, gdyż łatwiej jest podpisać umowy o dzierżawie jeśli najemcy widzą, że projekt jest już w trakcie budowy. Planujemy rozpocząć budowę w pierwszym tygodniu kwietnia.

Czy HB Reavis planuje jakieś inne inwestycje biurowe w Polsce w najbliższej przyszłości?

Szukamy działek pod obiekty biurowe i handlowe w całej Polsce. Mówiąc bardziej precyzyjnie, mamy na celu budowę biur w Warszawie i galerii handlowych w dużych polskich miastach i miasteczkach – oczywiście jeśli pojawią się odpowiednie możliwości. Planujemy stworzenie porządnego ciągu projektów, by stać się dużym graczem na polskim rynku nieruchomości.

Kryzys finansowy miał poważne konsekwencje dla rynków biurowych w całej Europie – odejścia najemców, szybujące w górę wskaźniki pustostanów, spadające czynsze. Jakie są, w Pana opinii, możliwe scenariusze ewolucji sytuacji rynkowej w kolejnych 2 latach?

Oczekiwałbym umiarkowanego wzrostu polskiego rynku nieruchomości w ślad za gospodarką całego regionu, na którą powoli wraca koniunktury. W przeszłości rynki były napędzane wielkimi oczekiwaniami co do przyszłości i wielu agresywnych deweloperów zapłaciło swoją cenę za lekcje wyciągnięte podczas kryzysu. Zakładam, że te nadmierne oczekiwania stały się bardziej konserwatywne i inwestorzy są dziś ostrożniejsi, mimo że ludzie zapominają dość szybko.