Kupujemy działkę pod budowę domu

Własny dom to marzenie wielu Polaków. Zanim jednak przekroczymy próg naszego własnego domostwa, czeka nas bardzo długa droga. Na samym jej początku musimy znaleźć odpowiednią działkę budowlaną. Zadanie to jest znacznie trudniejsze, niż może nam się wydawać

Jeśli wiemy już z grubsza, w jakiej okolicy chcielibyśmy zamieszkać (lub na ją po prostu nas stać; w przypadku cen działek obowiązuje prosta zasada – im dalej od dużego miasta, tym taniej), mamy do wyboru dwie opcje – poszukiwania z pośrednikiem lub na własną rękę. Ta pierwsza jest znacznie mniej pracochłonna: zlecamy pośrednikowi poszukiwania odpowiedniej działki w zamian za prowizję przy jej zakupie, zwyczajowo 2-3 proc. wartości transakcji. Jeśli nie chcemy nikomu powierzać tego zadania, czeka nas trochę przejażdżek samochodem i poszukiwania znaków „działkę sprzedam”, ewentualnie rozwieszania ogłoszeń „kupię działkę w tej okolicy”. Oczywiście zawsze możemy też poszukać działki na którymś z licznych portali nieruchomościowych. Tu zalecana jest jednak rozwaga – w ostatnich latach dobre działki sprzedawały się na pniu i jeśli ogłoszenie, które znaleźliśmy w sieci jest starsze niż parę miesięcy, prawdopodobnie nie warto zawracać sobie nim głowy i tracić czas na „oględzinową” wycieczkę. Albo cena takiej działki jest znacznie zawyżona, albo oferent ukrywa przed nami coś, co bez trudu odkrylibyśmy sami na miejscu, np. nieciekawe sąsiedztwo. Ale o tym za chwilę.

Kryteria podstawowe

Rozmiar poszukiwanej działki zależy od domu, jaki chcemy budować. Pod dom o powierzchni 100 m kw. powinno wystarczyć 400-500 m kw., ale jeśli myślimy o czymś większym, albo chcielibyśmy mieć spory ogród i trochę przestrzeni między oknami i domem sąsiadów, powinniśmy raczej szukać działki najpopularniejszego rozmiaru, czyli ok. 1000 m kw. Ważny jest kształt działki – tania, ale bardzo wąska działka może okazać się bezsensownym zakupem, bo ciężko będzie nawet coś zaprojektować na tym gruncie. Pamiętaj, że przy budowaniu domu ograniczają Cię minimalne odległości od granicy działki (4 metry do budynków zwróconych w stronę granicy działki ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi oraz 3 metry do ściany bez otworów). Wiąże Cię też wiele innych obwarowań, jak na przykład odległość domu od drogi, usytuowanie śmietnika czy szamba.
Idealna działka jest lekko nachylona w kierunku południowym i od tej strony odsłonięta, aby postawiony na niej dom wykorzystywał jak najwięcej ciepła słonecznego. Działka nachylona w kierunku północnym jest kiepskim wyborem – w domu będzie chłodniej i trzeba będzie więcej wydawać na jego ogrzewanie. Jeżeli działka leży w zagłębieniu terenu, można spodziewać się zalewania wodami opadowymi. Przeszkodą w swobodnej zabudowie działki może być także istniejący drzewostan. Należy pamiętać, że usunięcie każdego drzewa wymaga zezwolenia i wiąże się z wysokimi opłatami.

Innym bardzo ważnym czynnikiem jest dojazd – najlepiej, jeżeli dostęp do drogi publicznej jest bezpośredni. Zdarza się czasami, że dostęp ten wiedzie przez inną działkę, albo że w ogóle go nie ma! Decydując się na kupienie takiej działki musisz pamiętać o wystosowaniu pisma z prośbą o wyznaczenie drogi koniecznej, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jeśli chodzi o nawierzchnię drogi publicznej, przewag dróg asfaltowych nad utwardzonymi czy polnymi nikomu tłumaczyć nie trzeba.

Pierwszy kontakt ze sprzedającym

Sprzedawca bezwzględnie powinien przedstawić nam trzy dokumenty – wypis i mapkę z rejestru gruntów oraz przede wszystkim aktualny (tj. nie starszy niż 3 miesiące) wypis z księgi wieczystej nieruchomości. W sytuacji, gdy  nieruchomość kupujemy od przedsiębiorcy, powinien on dodatkowo posiadać stosowne zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością podatków oraz składek na ubezpieczenie społeczne. Wypis i mapa określają podstawowe dane o działce, tj.: właścicieli gruntu, numer działki, jej położenie, granice, powierzchnie, klasyfikację gruntu oraz drogę dojazdową, do której przylega. W księdze wieczystej najbardziej interesować powinny nas:

• Dział II określający jej aktualnego właściciela i zawierający ewentualne wpisy o jej wieczystym użytkowaniu. Jeśli współwłaścicielami działki są dwie osoby (małżeństwo) czy kilka osób (spadkobiercy), to aby kupić działkę, należy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i wszyscy współwłaściciele powinni stawić się u notariusza przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
• Dział III zawierający wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych, np. służebność drogi koniecznej (czyli prawo sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (na przykład zakaz sprzedaży działki nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich. Jeśli dotychczasowy właściciel zawarł z kimś innym umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej,  wpisanemu przysługuje prawo pierwokupu danej nieruchomości.
• Dział IV zawiera – lub nie – wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Aktualne księgi wieczyste znajdziemy w wydziale ds. ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego. Księgi są jawne – każdemu wolno je przeglądać. Jeśli jakiś wpis w księdze został podkreślony na czerwono, oznacza to, że jest już nieaktualny. Na pierwszych stronach każdego działu są możesz natknąć się numery, np. 1358/06. To tzw. wzmianki, czyli informacje, że do sądu wpłynął (lecz nie został jeszcze rozpatrzony) wniosek dotyczący nieruchomości. W przypadku istnienia takich wzmianek powinniśmy zażądać od właściciela wyjaśnień, czego one dotyczą. Koniecznie sprawdzić należy również, czyją własność stanowi droga dojazdowa do działki. Jeżeli nie jest to droga publiczna lub komunalna, lecz stanowi własność prywatną, niezbędne jest ustalenie warunków korzystania z niej zapisem w umowie notarialnej.

Obowiązkowa wizyta w urzędzie gminy

Dom można zbudować wyłącznie na tzw. działce budowlanej. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP), tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo  mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga – wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Czy obszar, na którym położona jest działa jest objęty MPZP, dowiesz się w wydziale architektury (geodezji, gospodarki przestrzennej) urzędu gminy. Kluczowe jest tu sprawdzenie daty uchwalenia takiego planu:

– plany uchwalone po 1 stycznia 1995 roku nadal zachowują moc (oczywiście, jeżeli gmina nie uchwaliła na przykład w 2002 roku nowego planu);

– plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku są już nieważne – gmina albo uchwaliła już nowy plan, albo jest w trakcie jego opracowywania. Jeśli więc sprzedający przedstawi nam plan z 1992 roku, nie możemy się na nim opierać.

Proces uchwalenia nowego planu trwa około roku. Jeśli zatem tuż przed zakupem działki pojawimy się w gminie i sprawdzimy plan, możemy być pewni, że nie grozi nam niebezpieczeństwo jego szybkiej zmiany.

Jeżeli aktualny plan dla tego obszaru istnieje i działka, którą się interesujesz jest w nim zapisana jako działka budowlana, masz szczęście – plan ma moc prawa lokalnego, który dokładnie mówi, co wolno, a czego nie wolno budować na tym terenie (np. że nasz dom nie może mieć czterech pięter, tylko najwyżej dwa, dach nie może być niebieski, tylko czerwony i ze względu na duże roczne opady musi być spadowy itp.). Po zakupie działki możesz od razu zamówić projekt domu i występować o pozwolenie na budowę. Problemy zaczynają się jednak, jeśli działka ma zapisane w planie inne przeznaczenie, np. rolne lub przemysłowe. Jeżeli jesteś właścicielem takiej działki, możesz wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Rada gminy nie jest jednak zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Jeśli dotyczy to działki, którą dopiero mamy zamiar kupić – lepiej poszukać innej.

Najczęściej jednak zdarza się, że w gminie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (które jest wstępem do opracowania planu). Jeżeli kupiliśmy działkę nieobjętą planem, musimy wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy zagospodarowania terenu – może to potrwać nawet pół roku. Jeśli w pobliżu stoją już domy mieszkalne, gmina zastosuje tzw. reguły o dobrym sąsiedztwie i najprawdopodobniej wyda nam warunki zabudowy zezwalające na wzniesienie podobnego budynku. Dopiero mając w rękach dokument określający te warunki możemy iść do architekta, który według tych zaleceń będzie projektował dla nas dom. Z gotowym projektem wracamy po pozwolenie na budowę. Niezgodność przygotowanego projektu budowlanego w wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypisem z planu miejscowego spowoduje odmowę wydania pozwolenia na budowę.

Będąc w urzędzie gminy powinniśmy również zapytać, czy w przyszłości planowane są jakieś duże inwestycje w pobliżu naszej działki. Może się bowiem okazać, że za kilka lat będziemy mieli pod domem autostradę szybkiego ruchu lub supermarket budowlany. W wydziale geodezji urzędu gminy powinniśmy również ustalić rodzaj gruntu na wybranej przez nas działce i poziom wody gruntowej, co wiąże się z kosztem wykonania fundamentów w przyszłym domu. Badania geotechniczne i znajomość warunków gruntowo-wodnych pozwolą bezpiecznie posadowić dom i uniknąć niespodzianek tj. przemieszczania się fundamentów budynku czy zalewania działki przez wodę deszczową.

Warto również zamówić mapę geodezyjną w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Zapoznając się z nią zwróćmy uwagę, czy na wybranej działce nie występują obiekty niepożądane, np. sieci magistralne, linie energetyczne W/N, stacje redukcyjne i pomiarowe itp. Obiekty te posiadają ustalone strefy ochronne dla zabudowy mieszkaniowej, które w skrajnych przypadkach obejmować mogą całą powierzchnię działki.

Media, czyli nie tylko kablówka i Internet

Należy dokładnie sprawdzić, czy działka jest uzbrojona, czyli przyłączona do sieci mediów – elektryczności, wody i kanalizacji i gazu. Jeśli nie jest, sami będziemy musieli ją uzbroić, czyli zatroszczyć się o przyłączenie tych usług do naszej działki. Jest to niestety drogie i czasochłonne  – o ile studnia, szambo (lub biologiczna mikrooczyszczalnia ścieków) to wydatek kilku-kilkunastu tysięcy złotych, to podciągniecie sieci elektrycznej w zależności od lokalizacji działki może kosztować nas nawet kilkadziesiąt tysięcy. Często negocjacje z dostawcami mediów są drogą przez mękę i procedura dozbrajania działki może przeciągać się przez długie miesiące.

O czym jeszcze należy pamiętać?

Niezależnie od fantastycznego otoczenia działki i bardzo atrakcyjnej ceny, spróbuj chociaż raz godzinach szczytu pokonać w samochodem trasę działka – praca, czyli taką, którą będziesz regularnie jeździł kilka razy dziennie kilka razy w tygodniu. Bliżej nie zawsze oznacza szybciej i może się okazać, że dojazdy stałyby się dla Ciebie i twoich bliskich wielogodzinną udręką i chociażby z tego powodu warto rozważyć inne lokalizacje. Trzeba również dokładnie sprawdzić, jaki jest dostęp do infrastruktury w postaci szkół, przedszkoli, ośrodka zdrowia, sklepów, komunikacji miejskiej.

Zawsze warto porozmawiać z okolicznymi mieszkańcami, którzy mogą nam dużo opowiedzieć o historii użytkowania danego terenu (czy nie został on trwale skażony chemicznie, czy nie stanowił w przeszłości zbiornika wodnego lub dzikiego wysypiska śmieci itp.) i o jego złej lub dobrej sławie (mając na uwadze bezpieczeństwo budowy i mieszkańców, ewentualnie dodatkowe koszty ochrony obiektu lub ogrodzenia).

Jeśli już sprawdziliśmy, że dana działka nadaje się do budowy domu i zdecydowaliśmy się ją kupić, umawiamy się ze sprzedającym u notariusza. Pamiętaj, że umowa kupna-sprzedaży działki budowlanej będzie ważna, jeżeli zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego przy obecności wszystkich stron: sprzedającego i kupującego. Ważne jest, by wszyscy współwłaściciele ziemi widnieli w umowie. Oprócz kosztów notarialnych trzeba założyć, że poniesiemy wydatki na opłaty skarbowe oraz podatek.

Oczywiście zawsze warto zgłosić się po pomoc do fachowca – doświadczony agent nieruchomości lub architekt projektujący domy za niewielką opłatą doradzą nam, sprawdzą stan prawny nieruchomości i pomogą złożyć odpowiednie dokumenty w urzędach. Przy tak ważnej inwestycji, jaką jest budowa własnego domu, te kilkaset złotych za profesjonalną pomoc nigdy nie będą pieniędzmi wyrzuconymi w błoto.