Kupowanie mieszkania pod wynajem

Rynek nieruchomości mieszkaniowych rządzi się wieloma prawami. Jednym z nich jest zależność, według której spadek popytu na własne mieszkania owocuje zwiększonym zainteresowaniem wynajmem – w końcu ci, którzy nie dostali kredytu hipotecznego i odeszli z kwitkiem od bankowego okienka też muszą gdzieś mieszkać. Jeśli mimo ostatnich zawirować na rynkach finansowych ktoś zachował zdolność kredytową lub po prostu dysponuje dużą ilością wolnej gotówki, zakup mieszkania pod wynajem może być dobrą inwestycją

Przed kupnem mieszkania na wynajem musimy zastanowić się, na jaką z trzech głównych grup najemców chcemy postawić – studentów i uczniów, młode rodziny, których nie stać jeszcze na kupno własnego lokalu czy firmy, które wynajmują mieszkania dla swoich pracowników. Ta decyzja jest kluczowa dla dochodowości naszej inwestycji – pamiętajmy, że zakup mieszkania to inwestycja długoterminowa i zwracająca się w dalszej perspektywie czasowej. To, co jest modne i dochodowe dziś, za kilka lat może nie przynosić nam spodziewanych dochodów.

Czy to się nam na pewno opłaci?

Przed zakupem koniecznie trzeba przeprowadzić analizę opłacalności inwestycji. Na początku ustal wielkość zaangażowanego kapitału (wraz z kosztami dodatkowymi zakupu nieruchomości, kosztem odpowiedniego zaaranżowania i wyposażenia mieszkania) i jego strukturę (środki własne czy kredyt?). Następnie zapoznaj się ze stawkami za wyjem w interesującej Cię okolicy i pomnóż je razy 9 lub 10, a otrzymasz mniej lub bardziej dokładną wysokość rocznego przychodu (należy założyć, że dwa lub trzy miesiąc w roku to tzw. „puste” miesiące, poświęcone na remonty lub poszukiwania najemców – np. studenci rzadko kiedy wynajmują mieszkania w miesiącach wakacyjnych). Po odjęciu kosztów eksploatacyjnych (którymi z resztą również możemy obarczyć najemców) i 19 proc. podatku dochodowego otrzymujemy nasz zysk netto. Jeżeli jest on odpowiednio wysoki, by zapewnić nam zwrot inwestycji w okresie, który sobie realnie założyliśmy (jak już wspomniano, tego typu inwestycje zawsze są przedsięwzięciami długoterminowymi), pozostaje nam tylko ruszyć na poszukiwania odpowiedniego lokalu. Pamiętajmy, że zysk z „komornego” to nie wszystko – zarobić (lub stracić) możemy również na wzroście (lub spadku) ceny mieszkania w długim okresie.

Jakie czynniki powinny decydować przy wyborze mieszkania?

Podobnie jak w przypadku mieszkaniowych zakupów na własny użytek, najważniejszym kryterium, którym powinniśmy się kierować kupując mieszkanie na wynajem jest jego lokalizacja. Zdecydowanie najbardziej perspektywiczne jest kupowanie mieszkań pod wynajem w dużych miastach, zwłaszcza w pobliżu ośrodków akademickich. Tam zawsze napływa dużo nowych osób: studentów, czy ludzi przenoszących się do dużych miast w poszukiwaniu atrakcyjnej pracy. Tu również swoje siedziby mają zagraniczne firmy, które często wynajmują mieszkania dla swoich pracowników wyższego szczebla. Jakie więc miejsca wybierać? To całkiem nieskomplikowane, jeśli pamięta się, że decydując się na konkretną lokalizację, tak naprawdę w dużej mierze nakierowujesz się na konkretną grupę klientów:

• pobliża uczelni  – jeżeli chcesz wynajmować mieszkanie studentom;
• miejsca prestiżowe, takie jak starówki czy uznane dzielnice willowe – jeśli myślisz o wynajmowaniu lokalu firmie;
• dzielnice centralne, posiadające zazwyczaj bogatą infrastrukturę i komunikację – jeśli planujesz długoterminowy wynajem młodej rodzinie.

Nie warto kupować mieszkań na obrzeżach miast, nawet jeśli cena będzie korzystna. Tam popyt na wynajmowanie mieszkań jest zdecydowanie mniejszy, a cena takiego mieszkania z biegiem lat będzie spadać i przy jego sprzedaży w przyszłości może się okazać, że jeszcze na całej inwestycji straciliśmy. Z tych samych powodów staraj się unikać też lokalizacji o niskim popycie na mieszkania, takich jak dzielnice nie cieszące się dobrą sławą czy miejsca słabo skomunikowane. Być może w przyszłości ich reputacja i infrastruktura się zmieni, są to jednak procesy trwające wiele lat i nigdy nie masz pewności, czy sytuacja będzie znacznie lepsza w momencie, kiedy zdecydujesz się wyjść z inwestycji, sprzedając mieszkanie.

Budynek i otoczenie

Bardzo istotny jest ogólny wygląd budynku i otoczenia oraz bezpieczeństwo okolicy. Ładny budynek, korzystnie zagospodarowane otoczenie będą generowały wartość dodaną również dla Twojego lokalu. W końcu nikt nie lubi mieszkać w rozpadającej się kamienicy w samym centrum pofabrycznych slumsów.

Wielkość mieszkania

Najłatwiej i najszybciej jest znaleźć chętnego na dwupokojowe mieszkanie lub kawalerkę. Jeżeli dysponujesz większymi możliwościami finansowymi, rozważ, czy lepiej kupić dwa mniejsze mieszkania, czy jedno duże. Małe mieszkania do 50 m kw. szybciej znajdują najemców, krótsze są okresy pustostanów (pamiętaj, każdy miesiąc w którym mieszkanie nie jest wynajmowane oznacza zmniejszenie rocznego przychodu o 1/12, przy jednoczesnym generowaniu kosztów – ktoś musi w końcu płacić czynsz). Mniejsze jest prawdopodobieństwo, że dwie kawalerki będą jednocześnie stały puste, niż jedno większe mieszkanie.

Piętro, układ mieszkania i funkcjonalność

Generalnie najtrudniej znaleźć klienta na lokale położone na parterze (zwłaszcza w pobliżu hałaśliwej ulicy) oraz na czwartym piętrze w bloku bez windy (odpadają nam ludzie starsi czy rodziny z małymi dziećmi, które musiałyby nosić po schodach wózek). Przed zakupem warto zwrócić uwagę, czy wielkość pomieszczeń, ich układ, komunikacja pomiędzy nimi są korzystne, czy nie będzie problemów z aranżacją takich wnętrz. Niemile widziane są pokoje przejściowe czy pomieszczenia zawierające zbyt dużo drzwi lub zbyt mało okien.

Jak urządzić mieszkanie pod wynajem?

Ze względu na dużą konkurencję na rynku standardem już jest, że mieszkania pod wynajem są umeblowane i wyposażone. Nawet studenci nie przenoszą się już dziś między mieszkaniami z własnymi materacami. Dobre wyposażenie i meble mogą zadecydować o tym, że nasze mieszanie praktycznie nie będzie miało „pustych” miesięcy w roku, a generowane przez nie dochody będą wyższe od tych wytwarzanych przez podobne, ale gorzej urządzone lokale. Pamiętaj jednak, że urządzanie mieszkań pod wynajem to sztuka kompromisów. Nie można stawiać tylko na bardzo odważne rozwiązania i indywidualizm. Takie mieszkanie musi trafiać w przeciętny gust.
Przede wszystkim, mieszkanie musi być umeblowane specjalnie dla twojej grupy docelowej, którą wybraliśmy na samym początku. Jeżeli nastawiasz się na kadrę menedżerską, warto wykończyć mieszkanie w wysokim standardzie, lecz jeżeli planujesz wynająć mieszkanie studentom – nie mają oni zazwyczaj zbyt wysokich wymagań. Rodziny z małymi dziećmi z pewnością docenią co najmniej trzy pokoje i sprawną pralkę. Wiele elementów pozostaje wspólnych. Należą do nich:

• kolorystyka mieszkania

Kolory w mieszkaniu powinny być neutralne i stonowane – mieszkania, podobnie jak wszystkie inne towary, kupowane są „oczami”. Jasne ściany optycznie powiększają przestrzeń, ciemne sprawiają, że pomieszczenia wydają się mniejsze. Dzięki zróżnicowanej intensywności kolorów możesz poprawić proporcje niektórych pomieszczeń. Ostre lub nie komponujące się ze sobą barwy (np. zielony z fioletowym) mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych najemców.

• wyposażenie mieszkania

Jak już wspomniano wyżej, dziś urządzona kuchnia i łazienka wraz z niezbędnymi sprzętami (takimi jak pralka, lodówka etc.), to już w dzisiejszych czasach standard, podobnie jak szafy wnękowe oraz inne „stałe” elementy wyposażenia. Coraz więcej klientów życzy sobie całkowitego wyposażenia mieszkania (łącznie ze sztućcami, talerzami itd.). Jeżeli nie dysponujesz kompletnie wyposażonym lokalem, prawdopodobnie będzie trzeba opuścić z ceny lub jak najszybciej uzupełnić braki, np. w pobliskiej IKEI.

• materiały wykończeniowe

Warto oszczędzać na materiałach użytych do remontów i wykończenia mieszkania, jeśli spodziewasz się, że przy zmianie najemcy konieczny będzie kolejny remont. Sytuacja taka szczególnie często ma miejsce, jeśli wynajmowaliśmy mieszkanie grupie studentów, którzy często urządzali imprezy. Jeśli jednak zamierzamy wynajmować firmom, zbyt tanie i rażące tandetą wykończenie może nam tylko zaszkodzić.

Przed remontem i urządzaniem mieszkania warto skonsultować się z architektem wnętrz – pomoże nam dobrać materiały i meble odpowiednie dla naszej „grupy docelowej”. Pomoże również sporządzić dokładny kosztorys, aby mieszkanie prezentowało się możliwie najbardziej atrakcyjnie w określonym przez inwestora budżecie. Pamiętajmy jednak, że drogie i stylowe wykończenie nie wpłynie znacząco na podwyższenie stawki najmu, jeżeli mieszkanie znajduje się w mało atrakcyjnym miejscu lub zaniedbanym budynku.