Kup zamiast wynajmować

O zaletach kupowania powierzchni biurowych na własność, związanych z tym mechanizmach inwestycyjnych i projekcie Concept Tower opowiada Rafał Maresch z firmy Concept Development

Czemu klient miałby kupować biuro na własność zamiast je wynajmować? Zwłaszcza w trakcie kryzysu, kiedy firmy bardziej starają się renegocjować umowy, niż pozyskiwać nową powierzchnię…

Właśnie na te szczególne czasy, czasy niepewności inwestycyjnej na konwencjonalnych rynkach kapitałowych, jest to doskonałe rozwiązanie. Przede wszystkim zakupu biura nie należy traktować jako „zakupu, by mieć gdzie prowadzić działalność”, ale zdecydowanie jako długoterminową inwestycję w nieruchomość. Ma ona być miejscem prowadzenia podstawowej działalności (bo gdzieś przecież trzeba mieć swój gabinet stomatologiczny, kancelarię, biuro, atelier itp.), oraz, a może przede wszystkim stanowi świetną długoterminową lokatę kapitału. Przy stosunkowo niskim wkładzie własnym, na poziomie powiedzmy 20 proc. wartości, po kilkunastu latach będzie w pełni spłacona z czynszu, który i tak musimy płacić. To doskonała, pełna skarbonka, którą możemy sprzedać lub kontynuować najem. Nawet po zaprzestaniu podstawowej działalności powierzchnię biurową tej klasy i w tej lokalizacji można stosunkowo łatwo wynająć, bez względu na koniunkturę na rynku. Proszę zwrócić uwagę, że rynek nieruchomości, tak jak inne sektory gospodarki cechuje cykliczność. W tej chwili wydaje się, że znajdujemy się już na wznoszącym ramieniu sinusoidy –właśnie dlatego teraz jest dobry czas na inwestycje. Co więcej, posiadając własną powierzchnię biurową, właściciel firmy może sam regulować wysokość czynszu (w granicach rozsądku) i przez to unika konieczności renegocjacji stawek z obcym podmiotem. W dobrych czasach może płacić więcej, w złych – nieco mniej. A na dodatek środków, które płaci za czynsz, nie wpisuje jedynie po stronie kosztów, ale stają się one jego osobistym zyskiem.

Kupno biura to nie rozwiązanie dla każdego. Jakie firmy są zainteresowane takim rozwiązaniem?

Naszą ofertę swoją kierujemy do określonej grupy odbiorców. Określonej w dwojaki sposób: przez profil działalności, (np. gabinety lekarskie, dentystyczne, kancelarie prawne, audytorskie, notarialne, firmy ubezpieczeniowe, architekci) oraz przez strukturę własnościową (firmy, które są posiadane przez kilku właścicieli) aby uprościć zarządzanie taką inwestycją.

Czym projekt Concept Tower będzie się wyróżniał na tle innych powstających w Warszawie nowoczesnych budynków biurowych?

W zasadzie niczym generalnym. Jednakże kiedy zwrócić uwagę na szczegóły – efektywna wielkość (pasująca zarówno do średniej wielkości podmiotu, jak i dużej międzynarodowej firmy), wielofunkcyjne otoczenie (struktura nieruchomości w kwartale ulic Prosta-Przyokopowa-Grzybowska-Karolkowa docelowo ma zawierać 50 proc. biur, 30 proc. mieszkań i 20 proc. nieruchomości komercyjnych w zabudowie ograniczonej do 7-9 kondygnacji) „ludzka” skala zabudowy, a także przyszły charakter ul. Grzybowskiej (nowa oś CBD), różnice pomiędzy Concept Tower a np. biurowcami w parkach biurowych na Służewcu są wyraźnie widoczne.

Concept Tower ma mieć w sumie prawie 9 tys. m kw. powierzchni biurowej. Jaką najmniejszą powierzchnię będzie można kupić?

Po zakończeniu budowy będziemy dysponować ok. 8 800 m kw. powierzchni do sprzedania. Ze względu na konstrukcję budynku, poszczególne piętra będą miały od 550 do 640 m kw. efektywnej powierzchni biurowej. Najmniejszą, sensownie wydzieloną powierzchnią jest ok 90 m kw. i taki lokal również można u nas kupić.

Mechanizm zakupu ma być nieco skomplikowany – potencjalny nabywca musi założyć spółkę-córkę, której później ma płacić czynsz za wynajem. Może Pan wyjaśnić tą procedurę?

Nabywca nie musi zakładać takiej spółki. Jest to jedynie propozycja, którą wypracowaliśmy dla potrzeb tejże inwestycji, czyli tzw. model SFO. Uważamy jednak, że pod względem podatków i w ogóle inżynierii finansowej jest to rozwiązanie optymalne. Mając na uwadze, że jako grupa Concept Development sami kupimy przestrzeń w tym przedsięwzięciu, zastanawialiśmy się nad najlepszym rozwiązaniem dla nas samych, efektem czego jest propozycja SFO. Podkreślam – propozycja, a nie warunek sine qua non. Zgodnie z Modelem SFO (Self Financing Office – samofinansujące się biuro), główni udziałowcy Firmy zakładają spółkę celową, która kupuje biuro w Concept Tower. Udziałowcy spółki celowej w trakcie osiemnastu miesięcy budowy wpłacają na rachunek powierniczy jako wkład własny 20 proc. ceny zakupu biura, a pozostałą sumę pozyskują z kredytu udzielonego przez jeden z współpracujących z nami banków. Jeżeli udziałowcy spółki celowej są w stanie przedłożyć dodatkowe zabezpieczenia w formie nieruchomości, udziałów, depozytów, ubezpieczeń od utraty zysków itp., istnieje możliwość sfinansowania przez bank nawet 100 proc. ceny zakupu biura. Następnie podpisana zostaje umowa najmu pomiędzy firmą-matką a spółką celową, zgodnie z którą firma wynajmuje od spółki celowej przestrzeń biurową na 18 lat przy stawce czynszu (około 20 euro za metr kwadratowy) miesięcznie – stawce realnej przy tak wysokiej jakości lokalu biurowym w tej okolicy. Zakładając, że spółka celowa spożytkuje całość funduszy pozyskanych z wynajmu lokalu biurowego na spłatę kredytu, zostanie on spłacony w ciągu 18 lat z czynszu otrzymywanego od firmy kontrolowanej przez udziałowców spółki celowej, a ci staną się właścicielami niezadłużonej, bardzo wartościowej nieruchomości. Podstawowym rezultatem końcowym wprowadzenia modelu SFO jest to, że wydatek Firmy płacony w formie czynszu – staje się osobistym dochodem jej głównych wspólników/udziałowców. Nieruchomość, będąca swoistym funduszem inwestycyjnym udziałowców spółki celowej może zostać sprzedana w dowolnym momencie, a w pełni spłacona może posłużyć jako idealny fundusz emerytalny udziałowców.

Kiedy wprowadzą się pierwsi właściciele biur i jak obecnie kształtuje się poziom sprzedaży?

Oddanie do użytkowania planujemy na koniec roku 2011. Zainteresowanie zakupem jest spore, pomimo sytuacji na rynku. Co więcej, zainteresowanymi są grupy przedsiębiorców, które już w początkowych planach marketingowych wytypowaliśmy jako potencjalnych klientów, tak więc nasz model się sprawdza.

Jak w przyszłości ma wyglądać zarządzanie biurowcem i kwestia ewentualnych remontów?

Zarządzanie Concept Tower mamy zamiar powierzyć profesjonalnej firmie zarządzającej. Jej wybór na początku będzie w naszych rękach, jednak po oddaniu budynku do użytkowania i ukonstytuowaniu się wspólnoty właścicielskiej, to ona będzie miała prawo wyboru zarządcy na kolejne lata. Co do remontów, to proponujemy dość typowe i sprawdzone rozwiązanie zaliczek na fundusz remontowy.

Concept Development do tej pory znany był na polskim rynku głównie jako deweloper mieszkaniowy. Skąd pomysł na inwestycje biurowe i to od razu w tak rewolucyjnej formule jak „powierzchnia na własność”?

Inwestycje komercyjne to naturalny, kolejny etap rozwoju grupy Concept Development. Sam pomysł sprzedaży zaczerpnęliśmy z zagranicy. Jako, ze zarówno kapitał, jak i większość kadry zarządzającej grupy pochodzi z różnych części świata, gdzie model przez nas proponowany jest dość powszechnie stosowany i popularny, postanowiliśmy zaadaptować go na rynek polski. Doświadczenie menadżerskie i biznesowe zarządu grupy Concept Development pozwala mieć nadzieję na to, że to rewolucyjne rozwiązanie ma rację bytu na obecnym rynku w Polsce. Co więcej, mając świadomość kreowania swego rodzaju niszy na rynku zaspokajamy popyt na tego typu nieruchomości. Popyt, który ze względu na dotychczasowe rozwiązania był ukierunkowany na nieruchomości mieszkaniowe z adaptacją na cele biurowe. Dziś popyt ten może zostać zaspokojony odpowiednią podażą, czyli naszym budynkiem.

Równocześnie z waszym projektem powstaje konkurencyjna inwestycja BTD Office Park, również oferująca ponad 8 tys. m kw. biur na sprzedaż. Czy nie obawiacie się Państwo, że popyt na „biura na własność” w Warszawie jest póki co zbyt mały jak na planowane 17 tys. m kw. powierzchni?

Biorąc pod uwagę obecną i planowaną ilość metrów kwadratowych powierzchni biurowej w aglomeracji warszawskiej oraz niewielki naszym zdaniem udział w niej zarówno naszego projektu jak i konkurencji, uważamy, ze owe łączne 17 tys m kw. nie tylko nie zaspokoi nowokreowanego popytu, ale wręcz pobudzi go do dalszego wzrostu. Proszę pamiętać, że jesteśmy bądź co bądź pionierami tego rozwiązania i stąpamy w pewnym sensie po terra incognita. Byłoby jednak co najmniej nierozsądne, gdybyśmy sprzedaż biur rozpoczynali bez jakiegokolwiek rozeznania popytu i podaży na rynku. Dokonaliśmy wnikliwych badań i analiz rynkowych i to one niejako zadecydowały o przyjęciu takiego rozwiązania komercjalizacyjnego.