Krakowskie dzielnice pod lupą. Z najgrubszym portfelem do centrum

O wartości mieszkania w Krakowie decyduje m.in. jego lokalizacja. Na największe wydatki nabywcy muszą się przygotować w ścisłym centrum oraz w dzielnicach przylegających do niego. Najtańsze pozostają lokale na obrzeżach miasta, gdzie można spodziewać się kolejnych inwestycji. Różnice w średnich cenach wynoszą nawet kilka tysięcy zł za metr kwadratowy

Nieruchomości w Krakowie należą do najdroższych w Polsce, co potwierdza opublikowany w czerwcu raport NBP. Autorzy analizy skupili się na sytuacji w pierwszym kwartale br. Wówczas średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym osiągnęła 6 907 zł/m kw., a na rynku wtórnym – 7 767 zł zł/m kw. Stawki transakcyjne dla tych rynków wyniosły odpowiednio 6 840 zł/m kw. oraz 6 215 zł/m kw. Rok wcześniej sprzedawano po 6 373 zł/m kw. i 5 979 zł/m kw.

− Od lat zestawienie obszarów od najdroższych do najtańszych wygląda tak samo. Przy podziale na 4 dzielnice wciąż pozostanie obecna kolejność, czyli: Śródmieście, Krowodrza, Podgórze i Nowa Huta – informuje Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Z kolei Robert Sulma, starszy specjalista ds. sprzedaży i wynajmu nieruchomości z Nowodworski Estates, podkreśla, że tempo wzrostu cen jest dużo większe na rynku pierwotnym niż wtórnym. Różnice w stawkach za nowe i używane mieszkania są coraz mniejsze. Jednak deweloperzy nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony klientów.

Tylko dla bogaczy?

W Krakowie najwyższe ceny za nieruchomości obowiązują na Starym Mieście. W ścisłym centrum trzeba zazwyczaj przygotować się na wydatki od 9 tys. zł/m kw. na rynku wtórnym. W wielu przypadkach należy zapłacić ponad 10 tys. zł/m kw. Do stawek przyczynia się m.in. spory ruch turystyczny. Część obiektów mieszkalnych jest przekształcana m.in. w hostele, pokoje na wynajem czy inne usługi dla turystów.

Piotr Krochmal podkreśla, że najwyższe ceny są tam, gdzie ludzie chcą mieszkać, co też wykazują badania popytowe prowadzone przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Jednak w tym rejonie Krakowa są już bardzo ograniczone możliwości rozbudowy. Przy sporym popycie i ograniczonej podaży stawki za metr kwadratowy rosną szybciej.

Wśród najdroższych są też dzielnice przylegające do centrum, a także dobrze z nim skomunikowane. − Najszybsze wzrosty można zaobserwować na Grzegórzkach. 3-4 lata temu cena za metr kwadratowy wynosiła 7 tys. zł, a obecnie np. w Wiślanych Tarasach 2.0 – 9-10 tys. zł/m kw. W tym samym okresie stawki na Zabłociu wzrosły z 6-6,5 tys. zł do 7,5-9 tys. zł – informuje Robert Sulma.

Mieszkanie na peryferiach

Najtańsze nieruchomości można kupić na obrzeżach Krakowa. Piotr Krochmal zaznacza, że tam zabudowa nie jest aż tak gęsta jak w innych dzielnicach. Wciąż są tereny do wykorzystania pod inwestycje mieszkaniowe. Kolejne działania deweloperów będą widoczne m.in. na obszarze Podgórza Duchackiego, Klinach, osiedlu Złocień czy w Nowej Hucie. Tam można znaleźć oferty po 5,5-6 tys. zł/m kw.

Zdaniem ekspertów Nowa Huta będzie jednym z obszarów, w którym znacznie wzrosną ceny za nieruchomości. Ma to związek z projektem strategicznym „Kraków Nowa Huta Przyszłości”. Dzięki niemu, w pierwszej kolejności, nastąpi restrukturyzacja i rewitalizacja poprzemysłowego obszaru. Docelowo ma powstać miejsce atrakcyjne dla inwestorów i lokalnych przedsiębiorców.

− W najbliższym czasie możemy spodziewać się też wzrostów cen w rejonie Czyżyn. W latach 2014-2015 metr kwadratowy kosztował tam średnio 5,5 tys. zł, a obecnie 7 tys. zł. Podobna tendencja będzie również z nieruchomościami na wschodzie Krakowa – prognozuje Robert Sulma.

Będzie drożej

Nabywcy poszukują w Krakowie przede wszystkim dwupokojowych mieszkań do 40 m kw. Tak jest już od dłuższego czasu, na co zwraca uwagę Robert Sulma. Jego zdaniem najszybciej, nie licząc okazji cenowych, nabywców znajdują nieruchomości w takich lokalizacjach jak Czyżyny, Prądnik Czerwony i Mistrzejowice. One są dobrze skomunikowane, jest tam dużo biurowców, a ceny pozostają stosunkowo niskie. Ekspert podkreśla, że spore zainteresowanie wśród kupujących wzbudzają Grzegórzki, Podgórze i Zabłocie. Dzieje się tak ze względu na atrakcyjne nowe budownictwo, a także intensywny rozwój życia publicznego i towarzyskiego.

– Dopóki stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to w kwestii cen nic nie powinno się zmienić. One więc wzrosną tak jak przez ostatni rok, dla Krakowa jest to średnio 5 procent. To w zasadzie pewne, ale nie podejmuję się prognoz na późniejszy okres, to już zajęcie tylko dla wróżek – podsumowuje Piotr Krochmal.

Marcin Gazda