Kraków coraz bardziej zabudowany. Gdzie znaleźć miejsce na nowe mieszkania?

Betonowanie Krakowa trwa w najlepsze − mówią przeciwnicy agresywnej zabudowy deweloperskiej. Choć w niektórych rejonach miasta trudno o znalezienie działki, to kolejnych inwestycji nie zabraknie. Najbardziej pożądane przez nabywców są mieszkania w centrum. Jednak największe możliwości dla deweloperów stwarzają obszary na południu i wschodzie. Coraz chętniej stawiają oni też na tereny w sąsiednich gminach

Na 52 proc. powierzchni Krakowa obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Są one oparte na zapisach Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta. Do końca 2018 r. powinno to być już 70 proc. Do grudnia br. ma zostać uchwalony plan dla wybranych obszarów przyrodniczych. To bardzo istotne rozwiązanie z punktu widzenia ochrony terenów zielonych przed zabudową.

− Nie mam złudzeń, wszystkie obszary będą penetrowane przez deweloperów. Jeżeli firma nie zainteresuje się jakimś terenem, to tylko z uwagi na dobro ogólne. W Krakowie sytuacja z działkami jest bardzo trudna, ciężko znaleźć grunt inwestycyjny – twierdzi Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Dodaje, że największe możliwości stwarzają obszary na południu i wschodzie miasta, tj. w dawnych dzielnicach Podgórze oraz Nowa Huta. Tam zagęszczenie zabudowy mieszkalnej pozostaje najmniejsze i występuje najwięcej wolnych gruntów. Ponadto na tych terenach jest stosunkowo dużo planów zagospodarowania przestrzennego, co ułatwia i przyspiesza proces inwestycyjny.

Wskazane obszary charakteryzują się również cenami za mieszkania. Są one najniższe w obrębie Krakowa. – Najdrożej jest w dawnych dzielnicach Śródmieście i Krowodrza, ale jednocześnie te lokalizacje pozostają najbardziej pożądane przez nabywców. Deweloperzy wsłuchują się w ich głosy, dlatego wolą się nawet troszkę bardziej pomęczyć, żeby uzyskać droższy grunt. Jednak tam już nie ma zbyt dużych możliwości pod tego typu inwestycje – opisuje Piotr Krochmal.

Kierownik oddziału agencji Północ Nieruchomości Aneta Jurusik potwierdza, że rośnie zainteresowanie niedużymi mieszkaniami znajdującymi się blisko centrum miasta. Klienci chcą je kupować z myślą o wynajmie. Sami często zamieszkują na krańcach Krakowa lub w sąsiednich miejscowościach. Ekspert podkreśla, że deweloperzy biorą pod uwagę coraz mniejsze działki, a takim terenem inwestycyjnym jest Stare Podgórze.

Teren budowy

Piotr Krochmal uważa, że w Podgórzu wciąż eksploatowane będzie Zabłocie. Ten dawny przemysłowy obszar przekształcił się w ciągu ostatnich lat w teren z zabudową mieszkaniową i biurową. Kolejnych inwestycji deweloperów można spodziewać się również na terenie Podgórza Duchackiego. Wolne przestrzenie znajdują się na peryferiach, w tym na wciąż rozbudowywanym osiedlu Złocień.

Swoje oblicze zmienią również Kliny, gdzie ma powstać m.in. ok. 2 tys. mieszkań na wynajem. Zostaną zbudowane na działce o powierzchni ok. osiemnastu hektarów. Znajduje się ona w rejonie ulic Spacerowej, Komuny Paryskiej i bpa A. Małysiaka. To będzie pierwsza inwestycja w stolicy Małopolski w ramach programu „Mieszkanie Plus”. Do 21 maja trwał konkurs na opracowanie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej tego osiedla mieszkaniowego.

− Ta inwestycja wpłynie w pewnym stopniu na cały rynek nieruchomości w Krakowie. Zwiększy się podaż mieszkań, jednak z prognozami musimy poczekać, aż ostatecznie zostaną przedstawione ceny za metr kwadratowy. Jeżeli w sąsiedztwie zostanie zapewniona odpowiednia infrastruktura, w tym m.in. żłobki, sprawna komunikacja, miejsca postojowe, to powstanie miasto w mieście i stanowić będzie swego rodzaju samowystarczalną komórkę – mówi Aneta Jurusik.

Gminy kuszą

Trudności w pozyskaniu działek na obszarze Krakowa sprawiły, że deweloperzy zaczęli pozyskiwać grunty poza jego granicami. Wybierane są tereny położone stosunkowo blisko centrum i bardzo dobrze z nim skomunikowane. Nowych mieszkań przybywa m.in. w gminach Zielonki, Mogilany oraz Zabierzów. − W ciągu roku mamy dwudziestoprocentowy przyrost inwestycji poza obszarem miasta, ale równocześnie zmniejszyła się ich liczba w Krakowie. Ta tendencja mocno przybiera na sile. Firmy deweloperskie nie mogą się zatrzymać, więc muszą funkcjonować, zwłaszcza na tak rozgrzanym rynku – informuje Piotr Krochmal. Dodaje, że trudności w pozyskaniu działek przekładają się też na ceny. W zależności od obszaru podrożały o 15-20 proc. w ciągu ostatniego roku, co stanowi bardzo duży skok.

Dla potencjalnych nabywców oznacza to również większe wydatki na mieszkania od deweloperów. Aneta Jurusik podkreśla, że działki poza granicami miasta mają niższy wskaźnik zabudowy niż działki miejskie, co wpływa na zysk z planowanej inwestycji. − W mojej opinii będzie coraz ciaśniej niż poza obszarem Krakowa – podsumowuje.

Marcin Gazda