Jak mierzyć powierzchnię mieszkania?

Umawiając się na odbiór wymarzonego i często długo wyczekiwanego własnego M warto się dobrze przygotować. Niezbędna okaże się miarka, często także pomoc doświadczonego i spostrzegawczego fachowca, a przede wszystkim znajomość prawa. W przypadku pomiaru mieszkania jest spory bałagan ustawowy, który warto poznać przed umówieniem się na odbiór lokalu

Prawidłowe obliczenie powierzchni mieszkania jest sprawą bardzo ważną – dokładny pomiar może uchronić nas przed przepłaceniem za lokal nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.  W zależności od zastosowanej techniki mierzenia, mogą pojawić się różnice sięgające nawet kilkunastu procent powierzchni. A to właśnie od metrażu zależy cena nieruchomości, która może być znacznie wyższa od zakładanej. W przypadku niedopilnowania tej czynności przy odbiorze mieszkania – poza przepłaceniem przy zakupie – będziemy musieli liczyć się także z wyższymi miesięcznymi kosztami za jego użytkowanie.

Powierzchnia użytkowa czy wewnętrzna?

Kłopot pojawia się już na samym początku, gdyż samo pojęcie powierzchni użytkowej, a właściwie tego, co wchodzi w jej skład nie jest jednoznacznie. Na podstawie Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 r. można wnioskować, że jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. I od takiej powierzchni płacimy podatek. Zaś Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy z 2001 r. nakazuje do powierzchni użytkowej lokalu wliczać powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu. Za powierzchnię użytkową nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Z kolei Ustawa o podatku od spadków i darowizn z 1983 r. za powierzchnię użytkową budynku rozumie powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Kreatywni deweloperzy, poszukując dodatkowego zysku unikają używania pojęcia powierzchni użytkowej. Zamiast niej stosują terminologię powierzchni wewnętrznej. Sumują wtedy powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku (mierzoną po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku na poziomie podłogi), lecz bez pomniejszania o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych budynku. W praktyce wygląda to tak, że metraż lokalu liczony jest bez uwzględnienia ścian wewnętrznych. Tym samym deweloper zyskuje kilka dodatkowych metrów.

Dwie normy

Niestety obliczenie powierzchni nie jest takie proste, jakby się mogło wydawać. Wspomniana ustawa o prawie lokatorów nakazuje mierzyć mieszkanie zgodnie z Polskimi Normami (PN). W tej kwestii mamy spory bałagan prawny. Dostępne są dwie normy obowiązujące przy określaniu powierzchni mieszkania. PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. Ta pierwsza obowiązywała powszechnie do 1999 r. Jednak brakuje przepisu nakazującego powszechne stosowanie tej drugiej. Kłopot polega więc na tym, że brakuje odgórnej ustawy regulującej sposób mierzenia powierzchni użytkowej, którą moglibyśmy stosować do wszystkich mieszkań. W zależności od przyjętej normy mogą pojawić się spore różnice w metrażu naszego mieszkania. Mierzenie powierzchni powinniśmy wykonać zgodnie ze sposobem zawartym w naszej umowie z deweloperem bądź załączniku do niej. Dlatego przed odbiorem swojego M powinniśmy do niej zajrzeć i sprawdzić jaką technikę przyjął nasz inwestor.

PN-70/B-02365

W przypadku starszej normy:

• pomiaru dokonuje się metr na podłogą, w mieszkaniu w stanie surowym, czyli bez tynków i okładzin wykonanych na miejscu;
• wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania;
• powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania lub lokalu użytkowego;
• pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m kw. potrąca się z powierzchni mieszkania i dolicza do powierzchni konstrukcji.

W mieszkaniach ze skośnym sufitem zaczynającym się powyżej wysokości 2,20 liczy się 100 proc. powierzchni, od wysokości 1,40 m do 2,20 m liczy się 50 proc., a poniżej 1,40 m pomieszczenia nie wlicza się do powierzchni mieszkania. Wszystkich pomiarów należy dokonywać z dokładnością do 0,1 m kw.

PN-ISO 9836-1997

Z punktu widzenia kupującego korzystniejsza okazuje się ta nowsza norma. Podstawową różnicą jest że pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Pozostałe zmiany to:

• nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1 m kw.;
• powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie);
• pilastrów i innych występy ściennych o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia.

W mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnię liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona tylko do powierzchni pomocniczej.

Obie normy nie wliczają do powierzchni użytkowej mieszkania ścian wewnętrznych. Z tym, że nowsza norma PN-ISO 9836-1997 uwzględnia w powierzchni użytkowej lokalu ścianki działowe, które nadają się do demontażu lub są przesuwne. Zazwyczaj za takie ścianki uznaje się wszystkie w mieszkaniu, co zmniejsza ilość metrów.

Brak ustawy nakazujące powszechne stosowanie określonej normy nie daje nam jednak pełnej dowolności i wyboru. W praktyce jest zazwyczaj tak, ze w przypadku nowo powstałych budynków (a także tych nadbudowywanych i rozbudowywanych), jeżeli zakres tych prac obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku, stosuje się technikę mierzenia wg najnowszej normy, czyli PN-ISO 9836-1997. Zaś w przypadku modernizacji już istniejących budynków, nie wyodrębnionych funkcjonalnie stosuje się taki sam sposób obliczenia jak przy odbiorze tych mieszkań, czyli starszą normę.

Za dużo lub za mało

Warto pamiętać również, jaką ewentualną różnicę metrów od określonego w umowie przyjął nasz deweloper. Przyjmuje się, że dopuszczalna granica „błędu” wynosi 2-3 proc. Jeśli powierzchnia naszego mieszkania jest większa – ale w granicach przyjętych widełek – to zazwyczaj deweloperzy nie wymagają dopłaty za dodatkowe metry. Analogicznie nie możemy tez liczyć na zwrot nadpłaconej sumy za mniejszą ilość metrów, jeśli mieszczą się one w przyjętej granicy. W przypadku większych dysproporcji możemy żądać od dewelopera zmniejszenia ceny za mieszkanie – w końcu posiada ono wadę fizyczną, czyli metraż znacznie mniejszy od zapowiadanego. Możemy nawet zrezygnować z zakupu M, gdyż jest on inny niż ten, na który się umawialiśmy. Jednak w sytuacji kiedy podpiszemy protokół zdawczo-odbiorczy oznacza to, że mamy świadomość o istnieniu wady mieszkania i godzimy się na nią.