Invest Komfort odpowiada na pytanie: czy warto czekać na „Mieszkanie dla młodych”?

„Mieszkanie dla młodych”, nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych ma szansę – przynajmniej częściowo – zastąpić wygaszoną na początku roku „Rodzinę na swoim”. Nie wiadomo jednak niestety, jakie będą jego ostateczne założenia, ani kiedy i czy w ogóle wejdzie w życie.

Zakończony niedawno program „Rodzina na swoim” cieszył się ogromną popularnością wśród mieszkańców Trójmiasta. Według danych firmy doradczej REAS, w czwartym kwartale 2012 r. aż 56 proc. kredytobiorców z Gdańska, Gdyni i Sopotu zaciągnęło właśnie kredyt z rządowymi dopłatami. Choć można się domyślać, że tak wysoki wskaźnik jest wynikiem grudniowego szturmu mieszkańców Trójmiasta na banki, aby jeszcze załapać się na „Rns”, można śmiało powiedzieć, że program ten był jednym z najważniejszych motorów napędzających sprzedaż mieszkań w Trójmieście.

– To nie tak, że dzięki „Rodzinie na swoim” sprzedawało się więcej mieszkań – kredyty z dopłatami zaciągały osoby, które i tak dostałyby w banku „zwykły” kredyt. Jednak możliwość otrzymania dopłat pozwalała bardzo często na szybsze podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości. Widać to było zwłaszcza w ostatnich miesiącach obowiązywania „Rodziny” – w biurach sprzedaży trójmiejskich inwestycji spełniających kryteria programu ustawiały się kolejki – mówi Piotr Tarkowski z firmy Invest Komfort, jednego z największych trójmiejskich deweloperów.

„Rodzina na swoim” padła jednak ofiarą własnego sukcesu – po poluzowaniu kryteriów udzielania preferencyjnych kredytów w 2008 r. banki zaczęły udzielać ich tak dużo, że stały się zbyt wielkim obciążeniem dla budżetu państwa. Program wygaszono, ale jeszcze podczas jego obowiązywania ustami ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Sławomira Nowaka został zapowiedziany  jego następca – „Mieszkanie dla młodych”.

„Mdm” – z czym to się je?

 „Mieszkanie dla młodych” będzie się różnić od „Rodziny na swoim” przede wszystkim momentem wypłaty. W „Rns” państwo dopłacało kredytobiorcy połowę odsetek od raty kredytu hipotecznego przez pierwsze osiem lat obowiązywania umowy. W przypadku „Mdm” pomoc ma być jednorazowa – przy zaciąganiu umowy kredytowej państwo ma wypłacić kredytobiorcy (mogą być nimi rodziny i single do 35. roku życia) 10 proc. wartości kredytu. Jeśli ta rodzina ma dziecko bądź dzieci, dostanie dodatkowo 5 proc. wartości kredytu. Jeżeli w ciągu 5 lat w tym mieszkaniu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, otrzyma dodatkowe 5 proc. do wartości kredytu. ­Ma to rozwiązać problem wielu rodzin ze zgromadzeniem wkładu własnego do kredytu – po nowelizacji tzw. rekomendacji S komisji Nadzoru Finansowego posiadanie wkładu własnego w wysokości co najmniej 10 proc. wysokości kredytu będzie od 2014 r.obowiązkowe – zapowiada Piotr Tarkowski z Invest Komfort.

Tak jak w przypadku „Rns”, maksymalne ceny mieszkań mogących brać udział w „Mdm” będą ustalane raz na kwartał przez wojewodów na podstawie tzw. wskaźnika odtworzeniowego. Za kredyt w nowym programie będzie można kupić mieszkanie do 75 m kw. powierzchni (dopłata zostanie oszacowana dla maks. 50 m kw.), ale tylko tych z rynku pierwotnego. Nie wiadomo niestety, czy kredytobiorcy w trakcie spłaty będą mogli zostać właścicielami innych nieruchomości (przy zaciąganiu kredytu nie można być właścicielem żadnego mieszkania lub domu). Nie jest też jasne, czy kredyt będzie mógł być zaciągnięty z osobami bliskimi, a także czy dopłatami zostaną objęte kredyty wszystkich banków.

Dostaniemy mniej niż w „Rodzinie”

Jak wyliczają analitycy firmy Invest Komfort, kolejnym minusem „Mdm” jest niewielka wysokość państwowej pomocy – nie da się ukryć, że dopłaty do kredytów w „Rodzinie na swoim” były znacznie bardziej atrakcyjne. Jak policzyli analitycy firmy Home Broker, gdyby w Warszawie potencjalny beneficjent kupił 50-metrowe mieszkanie za cenę 289,5 tys. zł, to w „MdM” mógłby liczyć na pieniądze z budżetu w kwocie od 28,9 tys. zł (dla singli i rodzin bezdzietnych) do 57,9 tys. zł (dla rodzin z dziećmi, które doczekają się w nowym mieszkaniu trzeciej pociechy). W przypadku programu „RnS” rodzina – nawet bezdzietna – mogła liczyć na dopłatę w wysokości około 75,6 tys. zł. Gdyby natomiast nabywcą mieszkania był singiel, to z programu „RnS” otrzymałby około 45,3 tys. zł dopłat, a w „MdM” 28,9 tys. zł. Jeszcze większą przewagę „RnS” ma nad „MdM” w sytuacji, w której singiel kupuje mieszkanie 30-metrowe. W „Rodzinie” dopłata mogłaby wynieść maksymalnie 45,3 tys. zł (czyli tyle samo, ile w przypadku zakupu 50-metrowego lokum), z kolei w nowym programie tylko 17,4 tys. zł.

Czy warto czekać na „Mdm”?

Kolejny problem z „Mdm” jest taki, że… nie wiadomo czy w ogóle wejdzie w życie, przynajmniej w proponowanym kształcie. Początkowo planowano, aby program wszedł w życie najpóźniej w ciągu 6 miesięcy od momentu wygaszenia „Rodziny na swoim”, czyli od połowy 2013 r., opóźnienia w pracy zespołów odpowiadających za opracowanie ostatecznego tekstu ustawy oznaczają jednak, że „Mdm” wejdzie w życie najwcześniej na początku 2014 r. i niestety nie jest to data ostateczna. Nie brakuje również głosów, że program w zaproponowanym kształcie w ogóle nie powstanie. Wielu rynkowych ekspertów uważa, że forma pomocy – wypłata większości kwoty od razu, a nie w postaci rozłożonych na lata mikrodopłat do rat okaże się nie do zniesienia dla i tak napiętych planów budżetowych. Na dodatek Komisja Europejska może uznać „Mdm” za przywilej dla jednej konkretnej grupy przedsiębiorstw, co w świetle unijnych przepisów jest niedozwoloną pomocą publiczną.

Czy więc warto czekać? – Kupno mieszkania już w tym roku może być dobrym pomysłem. Nie tylko z powodu cen, które osiągnęły akceptowalne poziomy dla wielu nabywców – jeszcze nigdy oferta rynkowa nie była tak bogata. Obecnie na rynku trójmiejskim w różnych fazach budowy jest do kupienia blisko 7 tys. mieszkań. Można więc przebierać w ofertach, ale ta sytuacja nie będzie trwała wiecznie.  Obecny poziom podaży ma wpływ na przekładanie decyzji deweloperskich o wprowadzaniu nowych inwestycji na rynek. Biorąc pod uwagę średni czas realizacji inwestycji – około 24 miesiące, może się okazać, że już niedługo znowu będziemy musieli czekać na wymarzone „m”, co będzie się wiązało chociażby z dodatkowymi kosztami obsługi kredytowej do czasu odbioru lokalu. Przy planowaniu zakupu mieszkania należy również zwrócić uwagę na fakt, że zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską, nowe inwestycje wprowadzone w tym roku do sprzedaży zostaną objęte rachunkami powierniczymi, co może znacząco wpłynąć na koszty sprzedaży, a tym samym na ceny mieszkań – podsumowuje Piotr Tarkowski z Invest Komfort.