Formalności, przez które trzeba przebrnąć przed budową domu

Budowa własnego domu to marzenie wielu osób. Aby je spełnić, trzeba przejść długą drogę związaną między innymi z dopełnieniem wszelkich formalności. Zanim wprowadzimy się do swojego nowego domu musimy przejść przez kilka etapów. Zaczynając od zakupu działki, przez wybór projektu i kompletację dokumentacji, przyłączenie mediów, budowę domu, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jakie formalności musimy spełnić, aby powstał nasz wymarzony dom?

Od czego zacząć?

Podstawową rzeczą, którą musimy wykonać jest wybór odpowiedniej działki oraz określenie czy i jaki dom możemy na niej pobudować. Informacje na ten temat możemy uzyskać składając w urzędzie gminy wniosek o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Dzięki temu dokumentowi dowiemy się też, jakie kryteria powinien spełniać budowany na danej działce dom. Jeśli MPZP nie został przez gminę uchwalony, musimy wystąpić do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy.

Projekt architektoniczno-budowlany

Kolejnym krokiem jest wybór projektu naszego przyszłego domu. Możemy tego dokonać na dwa sposoby. Pierwszy z nich to poprzez zlecenie uprawnionej osobie przygotowania projektu indywidualnego. Decydując się na takie rozwiązanie musimy jednak liczyć się z wysokimi kosztami. Mogą one wynosić nawet od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Co więcej, wykonanie takiego projektu może zająć kilka miesięcy. Niezaprzeczalną zaletą takich projektów jest to, że możemy je w stu procentach dopasować do naszych potrzeb. Drugim, znacznie tańszym i szybszym sposobem jest wybór projektu katalogowego. Jednak w tym przypadku nie mamy możliwości ingerowania w plan domu poza granice, jakie określił autor.

Przyłącza

Równie ważne, co wybór projektu jest upewnienie się, czy będzie możliwe podłączenie do budynku mediów: prądu, kanalizacji, wody, gazu itp. Musimy, więc uzyskać od dostawców tzw. promesy przyłączeniowe na wszystkie media. W przeciwnym razie może okazać się, że konieczne jest doprowadzenie do działki prądu czy wybudowanie studni lub szamba na własną rękę. Takie działania mogą generować wysokie dodatkowe koszty.

Co z tym pozwoleniem na budowę?

Aby rozpocząć budowę domu potrzebujemy zgody właściwego urzędu. Może być ona wydana w formie pozwolenia na budowę lub tzw. „milczącej zgody” na złożone w urzędzie zgłoszenie. Zazwyczaj sami możemy wybrać, z której procedury chcemy skorzystać. Zgłoszenie umożliwia jednak szybsze rozpoczęcie robót. Jeśli urząd w ciągu 30 dni od naszego zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu, w świetle prawa możemy rozpocząć prace. Na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę urząd ma 65 dni. Istnieją jednak sytuacje, kiedy samo zgłoszenie nie wystarczy i konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Taka sytuacja najczęściej występuje w przypadkach, gdy obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę lub gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Uzyskane pozwolenia na budowę może być konieczne, jeśli chcemy dostać kredyt. Taki dokument w oczach banku jest bardziej wiarygodny. Dokumenty, jaki musimy złożyć w urzędzie to: w zależności od sytuacji:

• zgłoszenie budowy lub wniosek o wydanie pozwolenia na budowę,
• projekt budowlany domu w czterech egzemplarzach,
• zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli dla terenu nie obowiązuje MPZP),
• potwierdzenie zapłaty – jeśli część domu będziemy użytkować w innych celach niż mieszkaniowe.

Jakie roboty rozpoczynają budowę domu?

Aby budowa domu została uznana za rozpoczętą, musimy wykonać prace przygotowawcze na placu budowy, którymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wyrównanie terenu, budowa tymczasowych obiektów oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Musimy pamiętać, że prace nie mogą być przerwane na dłużej niż 3 lata.

Budowa domu – wszystkie etapy krok po kroku

W praktyce oraz w świetle prawa budowa domu składa się z kilku podstawowych etapów. Dzięki ich znajomości możemy kompleksowo przygotować się do całego przedsięwzięcia i usystematyzować prace budowlane. Pierwszym z nich jest opisane wyżej przygotowanie formalne. Bez tego etapu rozpoczęcie budowy nie jest możliwe. Kolejny etap to stan zerowy, który rozpoczyna się najczęściej od ogrodzenia placu budowy i wykonania prac rozpoczynających budowę domu. W tej fazie zawiera się również budowa fundamentów. Następny etap to stan surowy otwarty. W trakcie prac doprowadzających dom do tego stanu wykonujemy wszystkie ściany zewnętrzne, stropy oraz schody betonowe. Po zakończeniu tych prac przystępujemy do wykonania więźby dachowej, komina, pokrycia dachu oraz ewentualnego zamontowania okien dachowych. Następnie doprowadzamy dom do stanu surowego zamkniętego. Zakres prac na tym etapie to: wykonanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych oraz gazowych. Niezbędne jest też osadzenie wszystkich drzwi zewnętrznych i wykonanie stolarki okiennej. Następnie przychodzi czas na wykonanie suchych tynków. Ostatni etap to wykończenie oraz prace montażowe. W ich zakres wchodzi montaż urządzeń grzewczych, wykończenie wnętrza domu oraz ocieplenie elewacji zewnętrznej. Po zakończeniu tego etapu budowy nasza nieruchomość znajduje się w stanie „pod klucz”. Wystarczy już tylko odpowiednio umeblować wszystkie pomieszczenia i możemy się wprowadzać.

Aby legalnie zamieszkać w naszym domu po zakończeniu prac musimy obowiązkowo zgłosić w urzędzie zawiadomienie o zakończeniu budowy. Kompletny wniosek składamy do właściwego nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany udziela tzw. milczącej zgody na zamieszkanie. Jeśli w ciągu 21 dni od daty złożenia wniosku nie otrzymamy żadnego pisma, możemy w pełni legalnie wprowadzić się do naszego domu.

Karolina Tomala