Dziedziczenie nieruchomości krok po kroku

Śmierć bliskich najczęściej dotyka nas niespodziewanie. Zmarli pozostawiają po sobie dorobek całego życia, w skład którego wchodzą nie tylko pożytki, ale czasami również długi. W pierwszych dniach żałoby często nie myślimy o sprawach urzędowych, które należy załatwić. Jednak nie można odwlekać ich w nieskończoność. Zwłaszcza, że prawo jest nieugięte i określa konkretne terminy, przed upływem których trzeba zdecydować się, czy chcemy przyjąć pozostawiony przez zmarłego spadek

Co zalicza się do spadku?

Sprawa byłaby prosta, gdybyśmy dziedziczyli jedynie majątek, a nie długi zmarłego. Wtedy nikt nie zastanawiałby się, czy należy go przyjąć. Tak niestety nie jest. Co wchodzi w skład masy spadkowej? Przede wszystkim prawa i ograniczone prawa rzeczowe – min. własność, użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe czy hipoteka wraz z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Ponadto: środki zgromadzone na rachunkach bankowych, składki na subkontach i wszelkiego rodzaju przedmioty majątkowe. Prócz tego są jeszcze roszczenia (np. windykacyjne) oraz wierzytelności wynikające z zawartych przez zmarłego umów. Do spadku zalicza się również prawa autorskie oraz prawa wynikające ze stosunku pracy spadkodawcy. Nie można jednak zapomnieć, że tak samo jak aktywa w spadku mogą przypaść również długi i roszczenia.

Nieruchomość zapisana w testamencie

Dziedziczyć nieruchomość po zmarłym mogą wszystkie osoby, które zostały uwzględnione w testamencie. Nie muszą w nim być wskazane osoby spokrewnione. Ważność dokumentu rozpatruje sąd. Testament może być sporządzony w formie aktu notarialnego u notariusza lub odręcznie w domu. W tym drugim przypadku – aby był ważny – powinien być w całości napisany odręcznie, podpisany oraz opatrzony datą. Jeśli jednak zmarła osoba nie sporządziła takiego dokumentu, dziedziczenie następuje na prawach dziedziczenia ustawowego określonych w Kodeksie Cywilnym. Przepisy te są również stosowane w przypadku, gdy osoby wskazane w testamencie nie chcą lub nie mogą przyjąć nieruchomości. Kodeks cywilny określa szczegółowo, którym członkom rodziny w pierwszej kolejności należy się spadek.  Wysokość udziałów zależy przede wszystkim od ilości osób dochodzących swoich praw do majątku. Liczba ta zwiększa się w przypadku, gdy najbliżsi krewni już nie żyją, ponieważ w miejsce tych osób wchodzą ich zstępni. Członkami rodziny, którzy jako pierwsi mogą dochodzić swoich praw do spadku są dzieci oraz małżonek zmarłego, przy czym małżonkowi przypada część nie mniejsza niż ¼ majątku. W przypadku osoby bezdzietnej następni w kolejności są małżonek oraz rodzice. W tej sytuacji małżonek otrzymuje ½ majątku, a rodzice po ¼ części. Jeśli zmarły był bezdzietnym kawalerem lub panną, spadek należy się rodzicom. W przypadku, gdy jedno z nich umarło przed dzieckiem, część dla niego przypadająca należna jest jego zstępnym, czyli rodzeństwu spadkodawcy. Następnymi osobami w drodze dziedziczenia po obojgu zmarłych rodzicach są bracia i siostry. Dalej kolejno zstępni rodzeństwa, dziadkowie zmarłego lub pasierbowie, jeżeli inne osoby nie żyją lub nie mogą przyjąć spadku. W sytuacji, gdy umiera osoba, która nie miała żadnych krewnych i nie pozostawiła testamentu, majątek przejmuje gmina lub Skarb Państwa.

Dzielenie spadku

W przypadku nieruchomości spadkobiercy najczęściej dążą do tego, żeby żadna z nich nie była przedmiotem współwłasności. W celu podzielenia majątku, w skład którego wchodzą nieruchomości najczęściej stosuje się wzajemne spłaty, które mają wyrównać finansowe korzyści wszystkich zainteresowanych. Czasami, jeśli istnieje taka możliwość, dochodzi do geodezyjnego podziału nieruchomości. Taką praktykę stosuje się najczęściej w przypadku dziedziczenia działek lub gospodarstw rolnych. Jeśli spadkobiercy nie mogą się dogadać, zawsze można sprzedać nieruchomość i podzielić się uzyskaną kwotą pieniędzy.

Mieszkanie w spadku, a podatek

Spadki podlegają opodatkowaniu w Urzędzie Skarbowym. Prawo przewiduje możliwość zwolnienia z tej opłaty dla najbliższych krewnych zmarłego. Do umorzenia może dojść jedynie na wniosek spadkobiercy, który chcąc otrzymać ulgę musi zawiadomić Urząd Skarbowy o nabyciu spadku. Zawiadomienia dokonuje się poprzez złożenie zeznania podatkowego, do którego należy załączyć:

• Postanowienie o nabyciu spadku
• Dokument potwierdzający powierzchnię nieruchomości oraz tytuł prawa do niej.

Ponadto w zawiadomieniu należy wskazać wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli spadkobierca planuje sprzedać mieszkanie, musi być w nim zameldowany przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia spadku. W przeciwnym razie zostanie obciążony podatkiem.

Długi na nieruchomościach

Będąc spadkobiercami zawsze mamy prawo przyjąć lub odrzucić spadek. Do odrzucenia dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy zmarły pozostawia po sobie również długi. Przed przyjęciem spadku musimy pamiętać o tym, aby przejrzeć Księgę Wieczystą nieruchomości. W szczególności dział IV, w którym może być informacja o ustanowionej hipotece. Jest to bardzo ważne, ponieważ spadkobiercy z chwilą przyjęcia spadku ponoszą również odpowiedzialność za zobowiązania finansowe zmarłego. Jeśli prawo do spadku posiada więcej niż jedna osoba, długi przyznawane są proporcjonalnie do wysokości dziedziczonych udziałów w majątku (w tym przypadku nieruchomości). Decydując się na przyjęcie spadku którym jest mieszkanie obciążone hipoteką, nabywca zostaje zobowiązany do zapłaty niespłaconej części kredytu.

Status prawny nieruchomości

Najmniej skomplikowane jest dziedziczenie lokalu własnościowego. W tej sytuacji prawo przechodzi automatycznie na spadkobierców. Podobnie jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli jednak prawo do spadku ma więcej niż jeden spadkobierca z ich grona powinna być wytypowana jedna osoba, która będzie pełniła funkcję pełnomocnika w spółdzielni. Sprawa komplikuje się przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu. Prawo to co do zasady przypisane jest do jednej konkretnej osoby i z chwilą jej śmierci wygasa. Istnieje jednak możliwość, aby prawo najmu przeszło na małżonka lub innych członków rodziny zmarłego. Warunkiem dziedziczenia jest w tym przypadku wpisanie spadkobiercy do grona członków spółdzielni

Mamy pół roku na przyjęcie lub odrzucenie spadku licząc od dnia, w którym otrzymaliśmy informację o jego dziedziczeniu. Prawo daje również możliwość jego przyjęcia z dobrodziejstwem inwentarza. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim to, że spadkobierca odpowiada za długi spadkowe tylko do wysokości aktywów odziedziczonego majątku. Inaczej mówiąc – nie bierze odpowiedzialności za długi przekraczające jego wartość. Aby mieć pełne prawo do dysponowania majątkiem, musimy posiadać akt poświadczenia dziedziczenia. Od kilku lat dokument ten można pozyskać bezpośrednio u notariusza. W wyznaczonym terminie muszą stawić się u niego wszyscy spadkobiercy, którzy deklarują czy chcą przyjąć czy odrzucić spadek. Muszą być oni zgodni w swoich postanowieniach, inaczej akt nie zostanie wydany.

Karolina Pełka