Doganiamy Europę Zachodnią

Na pytania o sytuację na stołecznym rynku mieszkaniowym odpowiada Jarosław Szanajca, prezes zarządu firmy Dom Development

Mamy obecnie do czynienia z bezprecedensowym boomem na polskim rynku mieszkaniowym. Praktycznie co kwartał deweloperzy w największych miastach Polski odnotowują kolejne rekordy sprzedaży. Wiele osób wciąż jednak pamięta poprzedni gwałtowny krach rynkowy z lat 2008-2009. Czy możemy obawiać się powtórki tamtego scenariusza?

Sytuacja panująca na rynku mieszkaniowym to nie jest typowy boom, bo nie mamy do czynienia z gwałtowną zwyżką cen charakterystyczną dla hossy. To utrzymującą się tendencja sprzedaży, będąca konsekwencją zbliżania się standardów życia w Polsce do tych w Europie Zachodniej. Rynek mieszkaniowy rzeczywiście bije rekordy sprzedażowe. W 2017 r. w Warszawie sprzedano ponad 28 tys. mieszkań, a przez wiele lat sprzedawano ich średnio 10 tys. rocznie. Rynkowi mieszkaniowemu sprzyjają niskie stopy procentowe, wzrost płac, poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków.

Jest jednak i druga strona medalu. Rosnąca sprzedaż zwiększa zapotrzebowanie na grunty i siłę wykonawczą. Deficyt pracowników, silna konkurencja na rynku gruntów i rosnące ceny materiałów i robocizny przekładają się na wzrost kosztów. W efekcie w górę idą także ceny mieszkań. Spodziewamy się, że wzrostowy trend sprzedaży mieszkań wyhamuje w związku z tym, że podaż może nie sprostać popytowi.

Jak ocenia Pan szanse powodzenia rządowego programu „Mieszkanie+”? Czy deweloperzy powinni traktować go jako konkurencję?

Rządowy program „Mieszkanie+” nie powinien mieć większego wpływu na rynek deweloperski. Obecne założenia programu m.in. cena czynszów zależna od polityków, cel dogonienia Europy pod względem liczby mieszkań, w tym budowa przez sam rząd kilkunastu tysięcy mieszkań rocznie (czyli znacznie większej ich liczby niż budowana przez największych deweloperów na rynku) są bardzo ambitne i wydają się trudne do spełnienia.

Warto także pamiętać, że oferta programu jest nastawiona na mieszkania o niższym standardzie i skierowana do osób o niższych dochodach. Program potencjalnie może skłonić do odroczenia decyzji o zakupie mieszkania osoby liczące na skorzystanie ze wsparcia państwa. Może to dotyczyć przede wszystkim rynku poza dużymi aglomeracjami. Jest jednak za wcześnie na ocenianie programu.

Dom Development to jedna z najbardziej doświadczonych i najdłużej działających firm deweloperskich w Polsce – działacie już ponad 20 lat. Jak – według Pańskich obserwacji – zmieniały się w tym okresie preferencje i wymagania nabywców mieszkań?

W ostatniej dekadzie największą popularnością cieszyły się mieszkania 2-pokojowe, o metrażu od 40 m kw. do 50 m kw. Jednocześnie można zaobserwować, że klienci coraz częściej decydują się na zakup nieco większego lokum. Zwracają także coraz większą uwagę na jakość budowanych mieszkań, szukają także wartości dodanych, nietypowych rozwiązań, ciekawej przestrzeni miejskiej. To naturalny etap rozwoju rynku związany z poprawiającą się sytuacją ekonomiczną Polaków.

Kim jest tzw. „statystyczny” klient firmy Dom Development? Do jakich grup kierujecie swoją ofertę?

Stawiamy przede wszystkim na jakość i klientów, dla których jest ona ważna. Naszymi odbiorcami są najczęściej osoby w wieku ok. 23-45 lat. To grupa osób poszukująca nowoczesnych rozwiązań, ciekawych i solidnie wykonanych inwestycji.

Deweloperzy to jedna z najsurowiej ocenianych przez opinię publiczną branż. Dlaczego Pana zdaniem tak się dzieje?

Deweloperzy mają różne strategie działania. Jedni są świadomi i starają się stworzyć dobry projekt architektoniczny, a inni skupiają się na nasyceniu zabudowy. Deweloper czasem zasłania widok, grodzi czy wycina, i nawet jeśli robi to zgodnie z planami miejscowymi, za zgodą urzędników to wielu mieszkańców to drażni.

Współtworzymy rynek mieszkaniowy w Polsce od ponad 21 lat. Projektując osiedle kierujemy się potrzebami przyszłych mieszkańców, przygotowujemy szereg funkcji publicznych i społecznych, przywracamy teren miastu, realizujemy dodatkowe inwestycje – od placów miejskich, miejsc do rekreacji, po dzieła sztuki. Skupiamy się na tym, by tworzyć atrakcyjne miejsca do życia, do których chętnie się wraca i które aktywizują lokalną społeczność. Myślę, że to najlepsze co możemy zrobić w naszym zakresie, by niwelować surową ocenę deweloperów.

Co Pana zdaniem – poza oczywistą lokalizacją – decyduje o sukcesie inwestycji mieszkaniowej?

Atrakcyjna lokalizacja to wstęp do sukcesu. Dostęp do szkół i przedszkoli, rozmaitego typu usług, jak restauracje, place zabaw, infrastruktura sportowo-rekreacyjna to jeden z kluczowych czynników decydujących o wyborze inwestycji. Dobrze zaprojektowane osiedle spełnia funkcję animowania aktywnej społeczności, a nie funkcję sypialni. Inwestycja jest dodatkowo atrakcyjna, gdy posiada szereg wartości dodanych: ciekawą architekturę, prace artystów, jak w przypadku wielu osiedli Dom Development, ciekawe rozwiązania dla mieszkańców, np. miejsca do zabawy z dziećmi.

Które dzielnice Warszawy w Pańskiej opinii mają przed sobą świetlana przyszłość jako lokalizacje nowych inwestycji mieszkaniowych?

Na rynku panuje „głód ziemi”, deweloperzy poszukują atrakcyjnych gruntów. W centrum Warszawy jest ich coraz mniej. Przyszłość należy do dzielnic dobrze skomunikowanych, często z dostępem do metra. W rankingach atrakcyjności dla mieszkańców wygrywają obecnie, między innymi takie dzielnice jak: Żoliborz, Wilanów, Śródmieście, Mokotów czy Ursynów. Duży potencjał rozwoju mają dalsze części Warszawy jak Bemowo, Targówek czy Praga Południe. Jednak przyszłość lokalizacji nowych inwestycji mieszkaniowych w dużej mierze zależy od decyzji urzędniczych, minimalizacji barier prawno-administracyjnych i tworzenia planów miejscowych, które pozwolą w pełni wykorzystać potencjał wybranych dzielnic.

Czy Dom Development planuje jakieś nowe inwestycje w Warszawie w drugiej połowie 2018 roku? Jeśli tak, to jakie?

Na koniec trzeciego kwartału 2017 roku realizowaliśmy w Warszawie 30 inwestycji mieszkaniowych, 7 w Trójmieście i jedną we Wrocławiu. W tym roku uruchomimy szereg nowych inwestycji na wszystkich rynkach naszej działalności. Wzmacniamy naszą obecność we Wrocławiu, w którym ruszy kilka inwestycji, na atrakcyjnych terenach zakupionych jeszcze w 2017 roku. Wrocławskie projekty nie będą duże, ale atrakcyjne i bardzo dobrze zdywersyfikowane. W Warszawie planujemy m.in. dalszą rozbudowę Żoliborza Artystycznego, kolejne etapy na Osiedlu Wilno czy nowy etap Osiedla Marina Mokotów i wiele innych projektów, o których będziemy informować na bieżąco.

rozmawiał Michał Poręcki